原告上海某安经贸公司。
法定代表人孙某，经理。
委托代理人韩某，公司职员。
委托代理人周某，上海市某（略）事务所（略）。
被告上海某五金电器经营部。
投资人陆某。
委托代理人郭某。
委托代理人濮某，上海市杨浦区某法律服务所（略）。
原告上海某安经贸公司诉被告上海某五金电器经营部占有排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某安经贸公司之委托代理人韩某、周某，被告上海某五金电器经营部之委托代理人郭某、濮某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某安经贸公司诉称：原、被告就本市X路X号建筑面积25的底层商业用房于2001年起建立租赁关系。2006年12月30日，双方又签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日止；每年租金人民币38,400元，即每月3200元，先付后用；水、电、电话费及各种社会费用由被告承担；被告在2008年1月4日前将房屋完好交给原告。合同期满前，被告要求延长租期一个月，原告同意后，被告未在承诺的2008年2月前迁出租赁的房屋。故诉至法院，请求判令被告立即迁出、腾空并归还上海市X路X号底层房屋；判令被告按每月人民币3200元支付房屋使用费，从2008年2月1日直至将房屋归还原告时止。
被告上海某五金电器经营部辩称：从2001年起就承租系争房屋作为经营部使用，被告投资人陆某没有承诺过2008年2月交还房屋。被告没有拖欠房屋使用费，实际是原告拒收。在2007年合同期内，原告就一直表示要收回房子，让被告不要再进货了。现不同意诉请，如果是市政动迁同意交还，如果正常使用，被告要求继续租赁。
经审理查明：原、被告就上海市X路X号底层房屋自2001年起建立租赁关系。2006年12月30日，原告与被告投资人陆某就系争房屋签订《房屋租赁协议》，约定原告将系争房屋租赁给被告经营使用，租赁期为2007年1月1日至2007年12月311日止；押金人民币3000元；全年租金为人民币38,400元，按月支付，即每月人民币3200元，先付后用（于每月5日前一次性付清当月租金）；房屋租用期间发生的有关费用，如水、电、电话、联防、占地和卫生三包等费用均由被告承担；凡属被告自行装修同建筑物连体的所有财物，在协议终止时不得拆除和损坏，无偿归原告所有；……到2008年1月4日将房屋完好交给公司，由街X排使用。合同签订后，双方均按照合同履行。合同到期后，被告支付租金至2008年1月31日。2008年7月29日原告诉至本院，作如上诉请。审理中，被告代理人郭某表示其与被告投资人陆某系夫妻关系，一起经营经营部，签合同是经营部的行为，现夫妻两人意见不一致，陆某同意归还，郭某则不同意。
本院认为,租赁期间届满，原、被告之间合同关系终止。承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，原告现主张按照原租赁合同租金标准主张房屋使用费，可以支持，被告理应支付至实际迁出之日的房屋使用期间的费用。因本案中被告坚持不同意迁出系争房屋，故本案中暂对押金不作处理，可待交接房屋后另行结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海某五金电器经营部应于本判决生效之日起十日内迁出、腾清，并向原告上海某安经贸公司退还上海市X路X号底层房屋；
二、被告上海某五金电器经营部应于本判决生效之日起十日内按照月人民币3200元标准支付原告上海某安经贸公司自2008年2月1日起至迁出之日止的房屋使用费。
负有付款义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币360元，减半收取人民币180元，由被告上海某五金电器经营部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员朱萍
书记员 未s
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