鹤壁市淇滨区人民法院
原告王某甲，男，X年X月X日出生，汉族，工人。
委托代理人王某乙，男，X年X月X日出生，汉族。代理权限为放弃、变更诉讼请求，进行和解。
委托代理人贺某某，男，X年X月X日出生，汉族。代理权限为放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被告鹤壁市环洲置业有限公司。
法定代表人潘某某，该公司董事长。
委托代理人刘士华，河南明星（略）事务所（略）。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起上诉。
委托代理人马秀阳，河南明星（略）事务所（略）。代理权限为一般代理。
原告王某甲与被告鹤壁市环洲置业有限公司（下称环洲公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2010年3月23日公开开庭进行了审理，原告王某甲及其委托代理人王某乙、贺某某，被告环洲公司委托代理人刘士华到庭参加诉讼，2010年8月20日公开开庭审理时，原告王某甲及其委托代理人王某乙、贺某某，被告环洲公司委托代理人马秀阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某甲诉称：2007年初其和爱人看好被告环洲公司开发的楼盘，同年2月14日，其侄女王某代其与被告环洲公司签订《商品房买卖合同》一份。合同签订后，被告环洲公司提出《商品房买卖合同》需到鹤壁市房地产管理局备案，合同暂不能向其交付，其信以为真。2007年2月15日、3月8日，其按合同约定先后交纳房款x元、x元共计x元。到2007年底合同约定的交房日期时，被告环洲公司所建的房屋无法交付，其向被告环洲公司交涉未果，诉至法院。请求依法判令：1、被告环洲公司交付领秀城第X幢四单元X层X号房。2、被告环洲公司支付违约金x.43元（计算至2009年12月10日为x.43元，扣除应付的x元，实应赔付违约金x.43元）。
被告环洲公司辩称：原告王某甲的诉讼请求缺乏事实及法律依据。在合同约定的交房届满日前及届满日后至原告王某甲提起诉讼前，其公司通过国内挂号信函、特快专递及登报的方式多次通知原告王某甲支付剩余款项，但原告王某甲未依合同约定支付剩余款项及其公司的通知接收房屋。关于违约金的约定，原告王某甲出示的证据清楚明白，原告王某甲出示的工商部门的调解过程的记录及原告王某甲与其公司负责人的谈话记录，均不能证实双方约定的违约责任比率为日万分之十。该两份笔录系被告环洲公司为与原告王某甲达成调解目的而认可的事实，不能作为定案的依据。因此，原告王某甲的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳双方无争议事实为：
2007年2月14日，原告王某甲委托王某与被告环洲公司签订编号：GF-2000-0171、外编x号的《商品房买卖合同》一份。2007年2月15日、2007年3月8日，原告王某甲按约交纳房款x元、x元共计x元。合同第八条约定的房屋交付期限为2007年12月31日前。
根据原、被告双方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：被告环洲公司是否应支付原告王某甲违约金x.43元。
围绕本案的争议焦点，原告王某甲提交下列证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明：合同约定交房的期限为2007年12月31日前及出卖人逾期交房的违约责任比率。
2、2007年2月15日、2007年3月8日被告环洲公司出具的收据二张，证明：原告王某甲支付房款x元。
3、光盘一张和整理稿二份，证明：被告环洲公司工作人员单方将合同约定的出卖人逾期交房的违约金比率由日万分之十改为日万分之一。
4、案外人王某英与被告环洲公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明：被告环洲公司与他人签订合同的违约金比率同样是日万分之十。
5、河南中允司法鉴定中心出具的豫中允司鉴中心[2010]文鉴字第X号关于《商品房买卖合同》真实性的鉴定意见书一份，鉴定结论为：编号：GF-2000-0171、外编x号的《商品房买卖合同》的第9页第9行中填写数字“1”是由“10”涂改而成，第12行中填写数字“壹”是由“16”涂改而成，第15行中填写数字“壹”是由“10”涂改而成。证明：被告环洲公司擅自将合同约定的出卖人逾期交房的违约责任比率由日万分之十涂改为日万分之一。
原告王某甲以上述证据证明：其与被告环洲公司签订的《商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交付房屋的违约金比率为日万分之十，在合同约定房屋交付期限前，被告环洲公司未将房屋交付原告王某甲。
经庭审质证，被告环洲公司认为原告王某甲提交的证据1-4不能证明其公司延期交房，原告王某甲提交证据3来源不合法，系在谈话相对人不知情的情况下私自录制，录音内容显示是双方为了达成和解而实施的商谈或调解情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》中的有关规定，诉讼当事人或者争议相对人，为达到调解目的，而承诺的事实不能作为定案依据。对证据5有异议。认为：1、该鉴定结论系鉴定人的主观判断，且不具有惟一性和排他性；2、鉴定结论并未确定合同涂改之处系何人、何时涂改，对本案没有证明力；3、《商品房买卖合同》是原、被告双方所签订的原始合同，河南中允司法鉴定中心所作出的鉴定不能证明原告王某甲的主张；4、合同约定的违约金过高，且原告王某甲也未提供证据证明其实际遭受的损失，应依法对违约金进行降低。
围绕争议焦点，被告环洲公司提交的证据有：
1、国内挂号信函收据10份，证明：在交房期限届满前，被告环洲公司积极通知原告王某甲接房。
2、特快专递收据9份，证明：2008年11月29日被告环洲公司再次以特快专递的方式向原告王某甲送达接房通知，邮件上载明有送达的内容。
3、2009年3月30日鹤壁日报一份，证明其公司在鹤壁日报刊登公告，内容为：“尊敬的锦绣江南一期业主：感谢你们对我公司的支持，我公司已通知于2008年8月份验收交房，但有少量客户至今尚未办理交房手续。请未办理交房手续的客户自公告之日起5个工作日内到我公司办理交房手续，并按合同约定付款，逾期不来办理交房手续的，我公司将按照《商品房买卖合同》第七条第1项第（2）目执行（解除合同及追偿违约金等）。”证明：在2009年3月30日前被告环洲公司已多次通知了包括原告王某甲在内的锦绣江南一期业主按期接房，在登报日再次通知了包括原告王某甲在内的一期业主。原告王某甲未履行接房的义务，并非被告环洲公司不按期交付房屋。
经庭审质证，原告王某甲认为被告环洲公司提交的证据1挂号信函收据系用他人名字改为王某甲，在挂号信寄出时，房屋未竣工，无验收合格证，不符合交付的条件，且被告环洲公司未提供收到挂号信的回执单。证据2特快专递没有其签字，没有邮递部门投递不到的说明。对证据3的真实性无异议，但其在汤阴县居住，在其居住范围内看不到鹤壁日报。
本院认为：原告王某甲提交的证据1《商品房买卖合同》，结合证据5河南中允司法鉴定中心出具的鉴定意见书，可以确认该合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任的原始内容为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二在（天）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之10的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的16%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。证据2被告环洲公司无异议，本院对其证明力予以确认。证据3被告环洲公司虽提出录音未经谈话相对人同意，但该证据的取得并不侵害他人的合法权益，且取证方法也不属法律规定的禁止性方法，因此被告环洲公司所提异议不能成立，本院对证据3的证明力予以确认。证据4系案外人王某英与被告环洲公司签订的《商品房买卖合同》，仅能证明被告环洲公司与王某英签订合同的违约金比率是日万分之十，与本案缺乏关联性，本院对其在本案中的证明力不予确认。
被告环洲公司提交的证据1、2，均未能提供原告王某甲收到通知的回执，仅凭证据1、2不能证明被告环洲公司通知原告王某甲接房。证据3原告王某甲对其真实性无异议，本院对其证明力予以确认。
依据上述本院确认的有效证据，结合当事人的诉辩意见，本院确认以下案件事实：
2007年2月14日，原告王某甲（买受人）委托王某与被告环洲公司（出卖人）签订编号：GF-2000-0171、外编x号的《商品房买卖合同》一份。该合同主要内容约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第29[幢][座]四[单元]三[层]X号房。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1475元，总金额（人民币）贰拾壹万壹千柒百贰拾贰元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款。接到卖方交款通知后五日内付总房款的60%，三十日内付到总房款的80%，工程竣工验收合格后七日内总房款付清。第八条交付期限。出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之10的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的16%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条本合同连同附件共19页，一式4份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，鹤壁市房产管理局1份，相关部门X份。合同签订后，被告环洲公司在持四份《商品房买卖合同》到鹤壁市房产管理局备案期间，将《商品房买卖合同》中第9页第9行中填写数字“10”涂改成1，第12行中填写数字“16”涂改成壹，第15行中填写数字“10”涂改成壹。原告王某甲于2007年2月15日交付被告环洲公司购房款x元、2007年3月8日交付被告环洲公司购房款x元共计x元。2007年12月31日，被告环洲公司未能交付原告王某甲房屋。2009年3月30日，被告环洲公司在鹤壁日报刊登公告，通知包括原告王某甲在内的锦绣江南一期业主前来办理交房手续。原告王某甲要求被告环洲公司支付逾期交房违约金未果，诉至法院。
本院认为：原、被告双方于2007年2月14日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且内容不违法法律、法规的规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告王某甲按照约定于2007年2月15日交付被告环洲公司购房款x元、2007年3月8日交付被告环洲公司购房x元，被告环洲公司未能按照合同约定的期限向原告王某甲交付房屋，违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任。原告王某甲请求被告环洲公司交付房屋，现双方合同所约定的房屋已经验收合格，符合交付条件，被告环洲公司应予向原告王某甲交付，对此本院予以支持。原告王某甲请求被告环洲公司按照合同第九条约定的违约金计算标准支付违约金x.43元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”被告环洲公司认为双方约定的违约责任过高应予降低，本院认为双方合同所约定的出卖人逾期交房的违约责任“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金”明显过分高于原告王某甲的损失，故被告环洲公司请求予以降低符合法律规定，结合本案合同的履行情况及被告环洲公司的过错程度，本院认为本案出卖人逾期交房的违约责任酌定为合同总价款的30%即x.60元较为适宜。关于原告王某甲逾期交房违约金与其应付环洲公司的购房款x元相抵销的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”的规定，原告王某甲主张抵销不违反法律规定，在逾期交房违约金x.60元与未付购房款x元相抵销后，被告环洲公司应再支付原告王某甲违约金x.60元，对此本院予以支持，超出部分不予支持。案经调解无效，经合议庭评议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告鹤壁市环洲置业有限公司向原告王某甲交付位于鹤壁市淇滨区锦绣江南第X幢四单元X层X号房屋一套，限本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告鹤壁市环洲置业有限公司支付原告王某甲违约金x.60元；
三、驳回原告王某甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1734元，鉴定费3000元，共计4734元，由原告王某甲负担3459元，被告鹤壁市环洲置业有限公司负担1275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审判长孙建华
审判员运文静
人民陪审员窦立春
二○一○年十月二十二日
书记员王某萍
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