上诉人（原审被告）马某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人张玉庆，河南恒升（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）李某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人冯跃春，河南正安（略）事务所（略）。
上诉人马某某与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，李某某于2009年7月29日向河南省牧野区人民法院起诉，请求判令被告协助原告办理所买房屋的所有权转移登记手续。河南省牧野区人民法院于2010年1月5日作出（2009）牧民二初字第X号民事判决。宣判后，马某某不服，提出上诉。本院2010年7月12日收到一审法院移送的案卷并受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：1997年10月9日，原告李某某与被告马某某之母张培兰签订一份房屋买卖协议书，约定：1、卖方自愿将座落在劳动路X-X号东屋北头上下各两间卖给李某某所有。房款叁万元，房款两清。2、此房是一体八间（上下各四间），中间隔墙为双方共同所有，楼梯共用。八间房是同一房产证，同一土地证。房产证号码：字第x。3、为节省房产交易费，双方同意不再办理房产交易。如遇今后房屋拆迁、买卖、继承、转让等，双方必须在房产上协商妥善解决，不得在房产证与土地证上闹纠纷或矛盾，更不能用同一房产证做其他损害对方的事情。今后在办理过户手续时，费用由买方负担，卖方必须协助办理。4、双方同意将房产证、土地使用证各复印一份，卖方张培兰保存原件，买方李某某保存复印件。协议签订后，李某某将房款x元交予马某元，被告马某某将该房交于李某某居住至今。另查明：被告马某某之母张培兰现已不在世。马某某系张培兰唯一子女，马某元系张培兰之孙，1997年10月9日房屋买卖协议书上卖房及中人的手印均系马某元所摁。案涉房屋产权证书现在被告马某某手中。原、被告双方至今未办理该房屋产权过户手续。
原审法院认为：协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议，当事人均应依照协议约定履行自己的义务。原告李某某已将买房款支付马某元，并在该房屋居住12年之久，被告马某某称其子马某元无权卖房，其对卖房一事不知情，不符合客观事实。马某某作为张培兰的继承人，有义务协助原告办理房屋所有权转移登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审判决：被告马某某于本判决生效后三十日内协助原告李某某办理所买房屋（新乡市X路X-X号、房产证号x）的所有权转移登记手续。本案受理费100元，由被告马某某承担。
马某某上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销。首先，上诉人之母当时已经去世，根本不可能与被上诉人签订房屋买卖协议，上诉人也没有委托任何人处理房屋，对被上诉人买房并不知情。马某元无权处份案涉房产。其次，上诉人马某某既非卖房人，也非担保人，没有义务协助办理房屋所有权转移登记手续。请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。
李某某辩称：被上诉人与上诉人之母签订的房屋买卖协议合法有效。协议签订后，房、款两清，被上诉人也在案涉房屋内居住逾12年，期间上诉人从未主张过权利。其上诉主张的没有委托任何人处理房屋、对马某元卖房不知情等不符合客观事实。现张培兰已去世，而马某某作为张培兰的继承人有义务协助办理房屋产权转移登记手续。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：二审期间本院要求马某某通知马某元到庭，马某元到庭后承认签订案涉协议时其祖母张培兰偏瘫在床；协议上“卖方：张培兰”和“中人：马某元”处的指印系其所捺，并且接收房款、交付房屋。另外针对马某某上诉中主张的签订协议时张培兰已去世一事，本院要求由马某某提供张培兰死亡时间的证明，马某某逾期未提供。本院查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为：我国《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。1997年10月9日，马某元以张培兰的名义与李某某签订房屋买卖协议书，将张培兰名下的四间房产卖与李某某。经二审调查，马某元承认签订协议时其祖母张培兰尚健在，马某某对此又未提供相反的证据予以否认，依法由其承担举证不能的法律后果。因签订协议时张培兰尚健在，马某元具备代理条件。在该买卖合同中，马某元分别在打印好的协议上“卖方：张培兰”、“中人：马某元”处捺下指印，则其在该房屋买卖合同中的身份不仅是中人，还是张培兰的代理人。如马某元经过张培兰授权，则其具有代理权，所签订合同合法有效。即使马某元无代理权，但是基于马某元与张培兰系孙子与祖母这种特殊身份关系，马某元也承认当时其祖母偏瘫在床，由马某元代替张培兰在协议卖方处捺下指印，接收房款，交付房屋及房产证复印件，李某某也有理由相信马某元具有代理权。在房屋出卖后的12年间，张培兰及其家人也未对此提出异议，现李某某提出办理产权转移手续，马某某又主张案涉协议无效，理由不足，本院不予采信。张培兰去世后，马某某作为张培兰的唯一继承人，现又持有该房屋的产权证书，其有义务协助李某某办理房屋所有权转移登记手续。综上，马某某上诉理由不足，本院不予采纳，原审认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由马某某负担。
本判决为终审判决。
审判长杜伟强
审判员梁国兴
审判员蒋雪梅
二○一○年八月十七日
书记员刘志飞
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