上诉人（原审被告）洛宁县城西木工厂。
法定代表人郭某某，该厂厂长。
委托代理人张文魁，洛阳市政府法制服务中心第三事务所法律工作者，特别授权。
委托代理人黄海波，洛阳市政府法制服务中心第三事务所法律工作者，一般代理。
被上诉人（原审原告）洛宁县城关供销合作社。
法定代表人张某某，该社主任。
委托代理人张建生，洛宁县法律援助中心律师，一般代理。
上诉人洛宁县城西木工厂（以下简称城西木工厂）因与被上诉人洛宁县城关供销合作社（以下简称城关供销社）租赁合同纠纷一案，不服洛宁县人民法院（2008）宁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审查明：2003年2月1日，原告洛宁县城关供销合作社与被告洛宁县城西木工厂经协商签订租楼协议书一份，原告将该社的营业楼二、三层租给被告使用。合同第一条约定：“租用起止时间2003年2月1日起到2007年2月1日止，时间为四年。第二条约定四年租金为x元一次性付清。第五条约定：协议终止，在同等条件下被告优先承租，协议执行期间，政策性变化，原告需要收回经营，按照时间，退还被告已交未使用的租金，按照政策有关规定，协商解决被告的投资损失。”合同签订后，被告分三次付清了租金。原被告在履行合同期间，因原告的出租房年久失修，造成被告不能正常营业，双方于2005年7月10日签订协议书一份，协议载明：“城关供销社大楼因年久失修，造成木工厂不能正常营业，单位同意对大楼楼顶进行整修，所需资金x元抵顶后期房租。”被告依协议对所租楼房进行了维修。后原告于2006年3月16日和同年3月30日两次各借被告现金x元，在双方的合同届满后，原告于2007年2月7日又借被告现金x元，合计被告借给原告现金和垫资款x元，原告给被告出具的收条均注明“借款延续大楼到期房租。”后原告称要求与被告重新签订大楼租赁合同，按现市场价提高出租大楼租金。被告称原告从未提及提高租金之事，租金应按原合同租金履行，所垫付款、借款x元按年租金6650元计抵够租用大楼期限。为此双方发生纠纷。2008年6月4日，原告经洛宁县公证处以书面通知的形式告知要求与被告终止合同的履行，退回所欠款，但原被告之间的纠纷仍未得到解决，原告提起诉讼。
原审认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十二条规定：“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原被告2003年2月1日签订的租楼协议于2007年2月1日到期，在该协议到期前后，原告向被告借款x元，被告给原告垫资款x元，双方同意用借款和垫资款抵顶后期房屋租金，但合同届满后双方未签订书面合同，现已超过六个月，故应视为不定期租赁，原告于2008年6月通过公证处以书面的形式通知被告终止合同履行，符合《合同法》的相关规定，故原被告的租赁关系已经解除；被告辩称原告的通知书要求终止合同并非解除合同。本院认为，原告通知被告要求终止合同即是其解除合同的意思表示，双方合同租赁期已满，又没有签订新的租赁合同，原告通知解除，理由正当，依据充分，被告所辩不能成立。综上，原被告之间的租赁关系已经解除，被告应当在合理的期限内腾出所占用楼房，借款部分因双方没有新的约定，可按原租金标准抵顶合同届满后占用原告楼房期间的房租。被告垫资的x元和借给原告的款项，和本诉不属同一法律关系，被告也没有反诉，本案不予审理，可另行解决。经调解无效，故依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，第九十七条，第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十六条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告洛宁县城关供销合作社与被告洛宁县城西木工厂之间的租赁关系终止履行。限被告于该判决生效后一个月内将所租原告楼房交回。二、被告洛宁县城西木工厂从2007年2月2日起按年租金6650元计支付原告房租至生效判决确定的交回之日（可从借款中抵扣)。三、驳回原告洛宁县城关供销社的其它诉讼请求。案件受理费100元，原被告各承担50元。
宣判后，城西木工厂不服，向本院提起上诉称：一、一审判决超出了城关供销社的诉讼请求。城关供销社诉讼请求是解除租赁关系和限期搬迁，但判决却是双方租赁关系终止履行和一个月内将所租楼房交回。城关供销社没有请求给付房租，一审却判决上诉人从2007年2月2日起支付房租。二、一审判决认定事实及适用法律错误，证据不足。1、2005年7月10日双方所签的协议是原租房协议的补充协议，是以后续房租顶修房款的租房协议。2、被上诉人的两次借款，完全是在协商确定延续原合同的情况下预借的房租。合同到期后，被上诉人没有提出任何异议，也没有要求收回房屋，而是又收取上诉人2万元租金，且被上诉人所打的条子上均注明系付“延续大楼到期房租”。因此，双方形成事实合同，收取的租金可以确定租赁期限。3、一审法院既然认为，城关供销社已经公证送达了《终止合同通知书》，双方的租赁关系已经解除，上诉人为何还要求解除租赁关系，法院应驳回其起诉。4、本案涉及一个关键的问题—交易习惯，根据租赁交易习惯：租赁期满，出租人没有要求收回房屋，又收取租金的，应视为同意按原合同约定价格出租租赁物，出租人收取的租金数额，按原合同约定租金计算租赁期限。结合本案，双方在合同履行期间就补签了以修房款抵顶后续房租的租房协议，后又连续预借房租4万元，合同到期后，出租方又以默许方式收取了承租方2万元租金，按照交易习惯，租赁的价格和期限应该是确定的。故请求依法驳回起诉或发还重审。
城关供销社答辩称：一、一审判决认定事实正确。在原租赁合同履行期间，由于答辩人资金困难，先后两次各借上诉人2万元，当时答辩人考虑待合同期满后与上诉人协商：将营业楼一至三层及楼后空地全部租给上诉方，租金问题另行协商，重新签订合同。所以在合同期满后并没有立即要求上诉人交回房屋，并于2007年2月7日又借其2万元。之后，双方为具体租赁面积、设施及租赁价格多次协商未果。2007年4月，县社下达文件要求企业进行改制，答辩人根据上级指示精神，曾口头、书面通知要求上诉人搬迁。2008年6月3日又以书面通知形式并通过公证处公证送达，要求上诉人30天内迁出，但上诉人置之不理，为此才依法起诉。二、一审判决既合乎法律规定，又支持了企业改革，保证了答辩人单位职工的合法权益。上诉人在2007年2月1日合同期满后，继续占用就没有合法依据，答辩人可以按侵权起诉，但考虑双方有过合同关系，现在的占用是基于以前的租赁关系占用，所以答辩人主要的诉讼请求是要求解除租赁关系，一审判决租赁关系终止履行，其本质意义并无区别，限期一个月交回楼房，更是合情合理。三、上诉人系无理缠讼。租赁合同到期后，上诉人在明知不可能续签合同情况下，通过非正常手段，要求将原借条更换，重新开据新的手续，并另加“延续大楼到期房租”的字样，答辩人是迫于压力和无奈，才为上诉人重新开据了现在上诉人所持有的票据。这些受威逼另行更换的假手续不能推定为合同法所要求的租赁期限。故请求依法驳回上诉，维持一审判决。
经审理查明，一审查明的事实基本无误。
本院认为：城关供销社在2005年7月10日与城西木工厂签订的修房协议书中约定城西木工厂垫付的修房款抵顶后期房租，城关供销社出具的三张借款条上也均注明系付延续到期房租，城关供销社虽称借款条上注明内容系受威逼另行更换后添加上，因无相关证据证明，本院不予认定。以上四份证据证明双方在原租赁合同到期后有继续租赁的意愿，但对租金等问题双方存在分歧，致使双方未能就继续租赁事宜达成一致意见，也未签订新的租赁合同。本院认为，租赁合同应当是双方在自愿、协商一致情况下达成，且租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。因此在原租赁合同期限届满后，如果城西木工厂继续租赁，双方应重新签订书面租赁合同。城西木工厂认为，本案按照交易习惯，应视为城关供销社同意按原合同约定价格出租租赁物，垫付的维修款及借款均系预收的房租，其数额可以确定租赁期限。对此，本院认为，即使城西木工厂的该观点成立，双方存在事实上的租赁合同关系，但租赁期限也超过了六个月，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，据此规定，城西木工厂的租赁也应视为不定期租赁。对于不定期租赁，城关供销社在合理期限通知承租人的情况下，可以解除合同。城西木工厂认为一审判决超出了城关供销社的诉求。本院认为，城关供销社诉讼请求是解除租赁关系和限期搬迁，一审判决是双方租赁关系终止履行和一个月内将所租楼房交回，两者只是表述方式不一样，实质内容一致。虽然城关供销社在诉讼请求中没有要求给付房租，一审判决城西木工厂按原租金支付2007年2月2日到生效判决确定的交回之日起的租金不够妥当。但由于双方互负债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定可进行抵销。城西木工厂在原合同到期后继续使用该房屋，应按原合同约定的租金标准支付相应租金，租金可在城关供销社所欠借款中予以抵扣，原审判决结果对城西木工厂的实体权利没有影响，为减少诉累，本院对此亦予以维持。综上，城西木工厂的上诉理由不能成立，本院不予支持，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由洛宁县城西木工厂负担。
本判决为终审判决。
审判长周朝晖
审判员赵群兴
代审判员赵国欣
二〇〇九年六月十八日
书记员张丽梅
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