原告（反诉被告）：河南新恒业商贸有限公司。
法定代表人：孙某某，任该公司董事长。
委托代理人：樊庆文，河南南都（略）事务所（略），代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：邹某某，男。
委托代理人：沙某某，男，45岁，回族，住（略），代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）河南新恒业商贸有限公司（以下简称新恒业公司）与被告（反诉原告）邹某某租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）河南新恒业商贸有限公司于2008年2月29日向本院提交起诉状，本院经审查后于同日决定立案受理，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。在审理过程中，被告邹某某于2008年3月11日向本院提起反诉，经审查认为被告的反诉理由成立，故本诉反诉合并审理。原告（反诉被告）河南新恒业商贸有限公司（以下简称新恒业公司）的委托代理人樊庆文与被告（反诉原告）邹某某及其委托代理人沙某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）河南新恒业商贸有限公司诉称：2007年1月15日，原告新恒业公司与被告邹某某签订商铺租赁合同书，原告将位于南阳市X路的“佰居宜家居连锁”B馆第BX-X-X号铺位（面积522平方米）租赁给被告，用于经营观庄家具。合同约定被告租用原告的商铺每平方米月租金5元、管理服务费5元，共计每月5220元，每季度首月的5日前交下季度租金和管理费，逾期每天加收1%的滞纳金，租赁期限为自2007年2月1日至2008年1月31日止，合同生效后原告将商铺交付被告使用。但被告租占原告商铺后至今未交分文租金和管理费，且被告在租赁期满后将部分家具商品封存在租用的商铺内，原告数次派员找被告协商，让其撤离商铺，搬出存放的家具商品，交回租赁物，然被告一直拒不履行交回所租商铺的义务，致原告与明思克的联合经营协议无法履行，造成违约损失近百万元，综上，原告认为，被告使用原告商铺，就应按约支付费用，逾期应支付合同违约金（滞纳金）。合同到期不交回租赁场地，给出租方所造成损失，依法应当予以赔偿。故起诉至法院要求被告立即腾出所占原告的商铺场地，支付拖欠原告的租金、管理费及滞纳金共计x元，并赔偿原告损失x元。
被告（反诉原告）邹某某辩称：被告不缴纳租赁费是因为原告违约在先，原告没有按照合同约定将B厅前门打开，故被告未缴纳租赁费用，且双方合同约定的租赁期限为一年，但被告实际租赁的期限（被告从2007年4年22日开业至2008年2月3日原告以年终放假为由关门）不到一年，现原告又以合同经营一年到期为由单方撤销合同，是严重的违约行为，且制定合同时是原告提供的格式合同，根据合同法规定，提供合同一方存在限制他人权利、损害他人利益的条款的，应作出不利于提供格式合同一方的解释。且原告借口年终放假关门后，在没有通知被告的情况下，将被告的商铺拆除，被告要求原告只要根据合同约定满足被告的优先承租权就可以，但原告拒不同意，因此原告违反了合同中第二项第六条的约定，单方解除了被告的优先承租权。原告要求被告支付租金、管理费、滞纳金、赔偿损失是无理要求，原被告双方在合同备注第一条规定“甲方在B馆前厅打开之后收租金，但乙方在此期间必须投入不低于x元广告费，否则甲方按要求收取乙方租金。”但是原告至年终关门B馆前厅也没有打开，同时被告在经营期间投入广告费x元，被告已完全履行了合同，原告直到关门前也没有履行合同约定，所以原告无权收取租金，更无权收取管理费和滞纳金，故应驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）邹某某诉称：原被告双方签订的场地（略），期满后，被告（反诉原告）邹某某在同等条件下享有优先承租权，基于对该家具市场中长期发展前景和优先承租权承诺的信任，按照观庄家俱厂方要求，被告（反诉原告）邹某某共投入资金30余万元，对经营铺面进行了装修，并获得了观庄家俱南阳总代理的资格，被告为扩大其市场影响，还规定被告第一年必须投入不低于x元的广告费，为实现市场和商户的双赢，开拓南阳市场，除了装修、开业投入大量资金外，被告（反诉原告）邹某某又投入大量资金用于经营品牌推介和市场广告宣传，但是合同一年到期后，原告违反合同优先承租权的约定，强行诉被告立即腾出所租铺位。原告的行为已构成违约，且强行将被告（反诉原告）的商铺拆除，严重损害了被告（反诉原告）的合法权益，故起诉至法院，要求原告（反诉被告）继续租赁合同，原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）商品损失x元、装修损失x元、自购物品损失x元、广告投入x元，本案诉讼费、反诉费、鉴定费由原告（反诉被告）负某。
原告（反诉被告）新恒业公司辩称：1、被告（反诉原告）以享有同等条件优先承租权为由要求继续租赁商铺的理由不能成立。被告拖欠租金的违约行为使其已完全丧失优先承租权。且原告对商铺不再是分租，而是采用整体招租，这种招租方式要求承租者必须有相应的经营资格和经营资金，被告不具有这样的条件，当然被告也没有优先承租权。
2、被告要求原告赔偿商品损失x元与事实不符，与法无据。被告在合同到期后不按约定拉走商品和物品，继续占用原告的场地已经没有依据，是对原告物权的侵害，原告已多次要求被告将商品和部分物品拉走，被告不拉，占用原告的库房，现被告请求折价给原告，显然不符合本案的事实和法律规定，且被告遗留在租赁场地内的商品原告已申请公证机关清点并出具了公证书，且原告已向法庭提交了公证书某载明被告商品的数量等，被告提交的商品清单不能作为证据，该打印清单无其他证据予以佐证，且与公证机关的公证文书某符，应以公证书某明的商品品种、数量为准，法庭应以公证书某明的品种、数量判被告拉回其所有的商品。
3、被告主张的装修费x元让原告承担法庭依法应予驳回。理由为：（1）、被告装修商铺是其经营需要，与原告无关，按合同约定到期后，除可移动物品外，均为原告享有，因此不存在合同到期后被告装修损失之说。（2）、被告主张的装修损失无相关证据支持。法庭调查阶段所出示的南阳市和谐房地产估价有限公司《房地产估价报告》是一份无效、不合法的司法鉴定书，理由为：①该评估报告依据的设计图纸未经承办法庭提交，法官未见到，原告也不知道，更未经法庭质证，故对原告不认可的设计图纸所作出的司法鉴定估价报告不能作为证据使用。②估价报告出具时，南阳市和谐房地产估价有限公司的资格证书某过期，河南省建设厅为其颁发的资格证书某效期为2007年5月1日至2008年4月30日，而估价报告签发日期为2008年5月20日，显然是在股价机构无资质后所为。③南阳市和谐房地产估价有限公司的资质是暂定三级，根据建设部《房地产估价机构管理颁发》第24条规定，暂定三级资质，不得从事司法鉴定业务；第46条规定超越资质的等级承揽估价业务，出具的估价报告无效。④采用估价办法错误。估价报告采用工程决算方法作出，而工程决算按建设部的规定应由注册造价工程师来做，而非房地产估价师的业务。因此所作出的决算也不可能准确。本案中被告自己说装修花了20多万，而估价报告却估价30余万元，可见其是完全失真的。
4、被告要求原告赔偿其自购物品损失x元除没有证据外，让原告承担也是无法律和事实根据的。
5、被告支付的广告费x元的自己经营性支出，理由由被告自负，且x元的证据是收据，不符合国家票据管理的规定，也不能作为证据使用。
综上所述，本案作为租赁合同纠纷，在明确确定合同有效后，合同履行中被告违约是无异议的，故被告要求继续使用场地或者要求原告赔偿其损失是得不到法律认可和支持的，应驳回被告的诉讼请求。
经审理查明：2007年1月15日，被告邹某某作为观庄家具的授权代理人与原告新恒业公司签订租赁协议，约定由观庄家具承租新恒业B馆X楼第BX-X-X号商铺，租赁期自2007年2月1日起至2008年1月31日止，租金5元/平方米/月，管理服务费5元/平方米/月，合同期满后，承租方有优先承租权，同时约定在合同解除后，承租方应在7日内撤出商场，原被告双方当事人均在合同上签字确认。合同签订后，被告开始对其经营场地进行了装修，并在装修完成后开业经营。
2007年12月31日，新恒业通知观庄家具卖场定于2008年1月31日暂停营业，进行装修及品牌调整，商户应在2008年1月15日前清理与商场的各项费用及手续，该通知回执由被告的营业员黄某瑞签收。
2008年2月1日，新恒业与明斯克签订经营场地移交协议，约定新恒业应在2008年2月15日前将商场内原有商户清理完毕，并将商场的经营场地和设备移交给明斯克，逾期交付的，新恒业应赔偿明斯克2万元/天，影响装修改造则应承担给明斯克造成的全部损失。
因观庄家具的商铺所在地商场B馆亦在移交范围之内，而观庄家具未能在要求时间内及时撤场，双方引起纠纷，新恒业于2008年2月29日将邹某某作为被告诉至法院，请求被告立即腾出所占原告的商铺场地，支付拖欠原告的租金、管理费及滞纳金共计x元，并赔偿原告损失x元并承担诉讼费用。
被告邹某某称商铺装修投入20多万元，故要求按照租赁协议约定享有优先承租权。并于2008年3月31日提起反诉，要求继续租赁该场地。
2008年3月25日，原告新恒业向本院递交申请，要求对观庄家具的装修进行价值评估，本院司法技术处委托南阳市和谐评估所进行鉴定。在审理过程中，新恒业向本院提交了宛都公证处于2008年4月16日做出的公证书某份，称该公证处工作人员于2008年4月3日下午与新恒业工作人员在观庄家具对其室内的家具进行了清点登记并拍照录像，并将物品清单及VCD、照片作为该公证书某后附内容。
2008年5月13日邹某某提交追加反诉请求申请，要求新恒业赔偿被告（反诉原告）商品损失x元、装修损失x元、自购物品损失x元、广告投入x元，本案诉讼费、反诉费、鉴定费由原告（反诉被告）负某。
2008年5月20日，和谐房地产评估所做出房地产估价报告，估价报告观庄家具的装饰装修总价值为x.70元。
2008年7月23日本院通知双方当事人对账，双方要求将各自的清单带回去逐一清点，2008年7月30日，双方到庭称清单差距较大。
2008年8月21日开庭时，新恒业提交补充诉状，要求邹某某支付拖欠的租金、滞纳金等，并赔偿新恒业因无法按时向明斯克交付场地而带来的违约损失。庭审过程中，新恒业提出和谐的鉴定结论不合法：1、图纸未经确认；2、和谐的资质已过期（2007.5.1-2008.4.30）；3、资质等级不得从事司法鉴定业务（暂定3级）；4、估价方法错误。
2009年2月13日，新恒业提交了重新鉴定申请书。2009年3月3日双方当事人均同意仍由法院指定鉴定机构进行重新鉴定，本案开始重新鉴定。2009年7月24日新恒业向本院提交异议书，称重新鉴定过程有失公正透明，且鉴定用的装修图纸仍未经新恒业确认，故拒绝缴纳鉴定费，要求终止鉴定。
2009年10月12日，做出第一个鉴定结论的和谐评估所针对新恒业提出的异议，向本院补充提交异议回复，对评估计算过程及折旧的计算办法做出说明，并提交了现用资质证（3级，有效期自2008.5.20-2011.5.19）。
上述事实由原、被告陈某、书某等证据予以证实，并经庭审质证后记录在卷。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原、被告双方于2007年1月15日签订租赁协议，约定由观庄家具承租新恒业B馆X楼第BX-X-X号商铺（面积522平方米），租赁期自2007年2月1日起至2008年1月31日止，租金5元/平方米/月，管理服务费5元/平方米/月，合同期满后，承租方有优先承租权，同时约定在合同解除后，承租方应在7日内撤出商场，原被告双方当事人均在合同上签字确认。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，该租赁合同应为有效合同。合同生效后，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，原告（反诉被告）按照合同约定将租赁场地交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）邹某某也应按照合同约定的付款办法支付租金，但被告（反诉原告）邹某某并未向原告（反诉被告）新恒业公司支付相应的租金及管理费，已构成违约，故对原告（反诉被告）新恒业公司要求被告（反诉原告）邹某某支付租金及管理费的诉讼请求，本院予以支持。但因原、被告双方在租赁协议中约定自被告（反诉原告）进场装修之日起，优惠免租两个月，故应扣减两个月的租金及管理费，被告（反诉原告）邹某某应支付原告（反诉被告）新恒业公司租金及管理费x元。对原告（反诉被告）新恒业公司要求被告（反诉原告）支付滞纳金及损失的诉讼请求，本院认为，原告（反诉被告）在合同未到期的情况下通知被告（反诉原告）停业，剥夺了被告（反诉原告）邹某某依据双方租赁合同约定应享有的优先承租权，因此原告（反诉被告）也存在违约的情形，且原告（反诉被告）新恒业公司并未向本院提交证据证明其损失，故对原告（反诉被告）新恒业的此项诉讼请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）邹某某要求原告（反诉被告）新恒业公司继续履行合同的诉讼请求，本院认为，原、被告双方的于2007年1月15日签订租赁协议已期限届满，且原、被告双方未续签租赁合同或重新签订租赁合同，故对被告（反诉原告）邹某某的此项诉讼请求，本院不予支持。关于邹某某请求原告（反诉被告）新恒业公司赔偿其装修损失x元的诉请，本院认为，原告（反诉被告）新恒业公司在合同到期后因双方纠纷诉至本院的情况下，将被告（反诉原告）邹某某所有的位于新恒业B馆X楼第BX-X-X号商铺予以拆除，是对邹某某物权的侵犯，应承担相应的赔偿责任；因被告（反诉原告）邹某某在租赁期限届满且未续签租赁合同的情况下，未按合同约定在租赁期限届满后七日内撤离商铺，也存在一定的过错，故本院认为，原告（反诉被告）新恒业公司与被告（反诉原告）邹某某应各自承担50%的责任。至于具体数额，被告（反诉原告）邹某某就装修部分申请法院对其进行了价值评估，南阳市和谐房地产估计有限公司于2008年5月20日作出宛和房估字【x】第X号房地产估价报告，该估价报告显示铺位的装饰装修总价值为x.70元（其中装饰工程价值x.06元，安装工程价值为x.64元）。虽原告（反诉被告）新恒业公司辩称该估价报告是无效、不合法的司法鉴定书，但未申请重新鉴定，故本院认定位于新恒业B馆X楼第BX-X-X号商铺的装饰装修价值为x.70元，故原告（反诉被告）新恒业公司应赔偿原告装修损失x.85元。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其商品损失x元及自购物品损失x元的诉讼请求，本院认为，被告（反诉原告）邹某某在合同到期后未按合同约定自行撤离商铺，原告（反诉被告）新恒业公司将其商品撤离商铺并无不当，且在对商铺中商品撤离商铺时，经相关公证机构的工作人员现场对撤离时商铺中存放的商品予以公证，虽被告（反诉原告）称公证书某记载的商品数量及种类与其实际存放的商品数量及种类有很大的出入，而邹某某向本院提供的仅是其进货的证据，不能证明当时商铺的物品存放情况，且原告（反诉被告）已将撤离过程予以公证，在被告（反诉原告）未能提供相关证据推翻公证书某情况下，本院认定被告（反诉原告）邹某某在位于新恒业B馆X楼第BX-X-X号商铺中的商品应以南阳市宛都公证处（2008）宛市证民字第X号公证书某载的商品种类及数量来确认。因此原告（反诉被告）新恒业公司应以南阳市宛都公证处（2008）宛市证民字第X号公证书某载的商品种类及数量返还被告（反诉原告）邹某某。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其广告投入x元的诉讼请求，本院认为，被告（反诉原告）邹某某的广告投入x元，系其经营性行为，与原告（反诉被告）新恒业公司不存在利害关系，故对原告（反诉被告）的此项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邹某某在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南新恒业商贸有限公司租金及管理费共计x元，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息至款付清之日止。
二、原告（反诉被告）河南新恒业商贸有限公司在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）邹某某赔偿金x.85元，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息至款付清之日止。
三、原告（反诉被告）河南新恒业商贸有限公司在本判决生效后十日内以南阳市宛都公证处（2008）宛市证民字第X号公证书某载的商品种类及数量返还给被告（反诉原告）邹某某。
四、驳回原告（反诉被告）河南新恒业商贸有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）邹某某的其他诉讼请求。
案件受理费x元（本诉6439元、反诉7106元），由原告（反诉被告）河南新恒业商贸有限公司负某x元、被告（反诉原告）邹某某负某2332元。
如不服本判决，可在收到本判决书某日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长康宏
审判员张芳芳
审判员吴张弘
二○一○年十一月三日
书某员张丰景
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