上诉人(原审被告、反诉原告)李某甲，女，X年X月X日生。
委托代理人马某某，男，系李某甲之夫。
被上诉人(原审原告、反诉被告)李某乙，男，X年X月X日生。
委托代理人李某丙，男。
委托代理人杜胜利，河南上合律师事务所律师。
上诉人李某甲因与被上诉人李某乙房屋租赁纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院(2008)文民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某甲委托代理人马某某、被上诉人李某乙委托代理人李某丙、杜胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年10月8日，李某乙和李某甲签订房屋租赁合同，供李某甲开办“深港发艺”门市之用。合同约定：李某乙将位于南湖新村X号楼X号底门面房3间，从2006年10月20日起，出租给李某甲、马某某，每月房租1300元，每三个月交一次房租(3900元)。其中第3条：乙方(李某甲)具有转让权，新的租赁方和房主另立合同；8、租房期限暂定两年，到期后李某甲可以优先续签，合同期间房主不能以任何理由抬高房租价格，不能另租他人，否则将赔偿李某甲一切损失，合同到期后，房租的价格由甲乙双方协议而定。9、如有纠纷，可到安阳市仲裁委员会仲裁。2008年7月20日李某甲经李某乙同意，与马ＸＸ（又名马ＸＸ）、宋ＸＸ签订转让协议，约定：1、甲方(李某甲)将店转让给乙方（马ＸＸ、宋ＸＸ），包括店内所有设施、设备、物品、证件，转让价贰万元，一次性付清；6、乙方可以按照甲方所签定的租房协议继续执行，按期交纳房费，到期可按合同规定由乙方直接和李某乙继续签订租房协议，房费按原协议规定执行；7、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字压手印及房东认可即可生效，双方不能违约，否则损失自负；9、乙方接手后将转让费付清，即可自主经营，甲方不得干涉，转让费由甲方出具的收款凭证为据(收款条)；10、合同到期由乙方直接和房东另行签订租房协议，用房期限至少2年，房费按原协议执行(或参考相邻门市的房费价执行)，本协议三方签字即可生效，任何一方违约将赔偿损失2万元。2008年7月20日，李某甲向马ＸＸ、宋ＸＸ出具收到条，约定：今收到宋ＸＸ、马ＸＸ接手深港发艺门市转让费x元，剩余x元等房东续签租房协议后付清，门市转让费共计x元，全部付清后才有独立经营权。2008年10月20日李某乙和李某甲租赁合同到期，李某甲仍使用李某乙房屋进行经营，李某乙因此诉请李某甲腾房，并赔偿损失(按日租金70元支付)至腾清之日，李某甲反诉要求李某乙依照转让协议约定继续签订租房合同，否则承担违约责任和违约金并承担李某甲1000元误工费。另查明涉案房屋房产登记在李某乙长子李某丙名下，李某甲与其委托代理人马某某系夫妻关系。
原审认为，当事人应在平等、自愿、协商一致的基础上订立合同，李某乙和李某甲对双方所签订的租房协议均无异议，双方因租房协议所产生的权利义务自该协议期间届满而终止。李某甲在租赁合同期间经李某乙同意对承租房进行转租，但三方在签定转让协议时，对双方租赁合同到期后的房租约定不明(见转让协议第10条)，李某甲在与受让人履行转让协议时，又对转让协议部分条款进行了变更即原转让协议双方签字即生效，2008年7月20日，李某甲收取转让费时又约定“等房东续签租房协议后付清，全部付清后才有独立经营权”。李某甲变更后的转让协议对作为房东的李某乙不产生法律效力。李某甲在租赁协议期满后，在未与李某乙续签租赁合同之前应立即腾清所租赁房屋交还于李某乙，故李某乙要求李某甲腾清所占房屋合法有据，应予支持，李某乙的房屋是门面房，其要求按70元／日的标准赔偿损失，所提交的证据李某甲不予认可，李某乙又不能证明所提供证据的真实性，故仍按原协议1300元／月标准认定李某乙的损失。李某甲反诉请求不符合我国合同法关于平等、自愿的基本原则，李某甲的反诉请求，没有合法依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条之规定，判决如下：一、限李某甲于判决生效后十五日内将位于南湖新村X号楼X号底门面房3间腾清交还李某乙，并按1300元／月计算赔偿李某乙自2008年10月20日起至腾清之日止的房屋租金损失；二、驳回李某乙其他诉讼请求；三、驳回李某甲反诉请求。一审案件受理费100元，反诉费减半收取50元，由李某甲负担。
宣判后，李某甲不服，上诉称李某甲在2006年10月和李某乙签定了房屋租赁合同，在还剩2个月租期时，经李某乙同意把门市经营权转让给了马ＸＸ和宋ＸＸ，并签订了门市转让协议。李某乙承诺原租房合同到期后，由马ＸＸ和宋ＸＸ与其直接签订协议，但合同到期后，李某乙单方抬高房价，致使马ＸＸ和宋ＸＸ无法与其签订租房合同。李某甲已将该门市经营权移交给了马ＸＸ和宋ＸＸ，房费也应由马ＸＸ和宋ＸＸ交纳。一审判决李某甲腾房并赔偿租金损失，与事实不符，应撤销原判。反诉问题不再提了，因为马ＸＸ已经向文峰区法院起诉过了。
被上诉人李某乙答辩称房屋租金可按原协议执行，也可参考相邻门市的租金执行，具体的房租金额应由当事人协商后，参照相邻房价执行。在原租房合同到期后，李某甲未与我方续签租赁合同，也未交纳房租，无权继续使用我方房屋，李某甲应腾房并赔偿租金损失。一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。
二审查明，马ＸＸ于2009年1月20日向安阳市文峰区法院起诉，要求与李某乙签订租房协议，该案现正在审理当中。其他所查事实与一审查明事实相一致。
本院认为，上诉人李某甲应当及时将李某乙的3间门面房腾清交还李某乙，并赔偿李某乙的房屋租金损失。因上诉人李某甲在一审庭审时认可其还在李某乙的门面房内与马某莹共同经营，马ＸＸ和宋ＸＸ也未与李某乙签订房屋租赁合同，所以李某甲在未与李某乙签订新的房屋租赁合同之前，应当及时腾房，并赔偿李某乙的房屋租金损失。上诉人李某甲上诉称房屋租金应由新的经营者马ＸＸ和宋ＸＸ交纳，不应由李某甲腾房和赔偿租金损失的上诉主张不能成立，对上诉人李某甲上诉要求撤销原判的上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长张家忠
审判员吕建伟
代理审判员闫海
二○○九年七月二十日
书记员华姗
安法网X号
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