丽水市X区人民法院
民事判决书
(2004)莲民初字第X号
原告谢某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人(特别授权)蒋鹂、楼某，浙江浙丽律师事务所律师。
被告吴某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人(特别授权)马如龙，浙江南明律师事务所律师。
原告谢某为与被告吴某合作建房合同纠纷一案，向本院起诉，本院于2004年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2004年4月28日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告谢某及其委托代理人蒋鹂、楼某、被告吴某及其委托代理人马如龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢某诉称:原告和父亲谢某林、母亲陈珠仙(原告的父母现均已死亡)于2001年10月将坐落于水东新村一块宅基地作为投资与被告签订合作建房协议，并约定建房事项及房屋产权归属。事后，原告发现双方所签的建房协议违反《中华人民共和国土地管理法》等法律规定。为此，请求法院依法确认原、被告双方签订的建房协议无效，判决地面建筑物归原告所有，由原告给予被告适当补偿，原、被告互负返还财产责任。
被告吴某辩称:原、被告签订的建房协议是双方真实意思的表示。原告既然认为协议无效，应按协议约定的房产份额以现行市场价计价给被告，并退还给被告（略）元的补偿费、加层的建筑费5400元和房屋装修费用(见评估价)。
对于本案的合作建房的事实，原、被告双方均没有异议。庭审中，原告提交了如下证据证实上述合作建房的事实:1、集体土地使用权证、建设用地规划许可证及附件、规划示意图、建设工程规划许可通知单、建筑面积测量报告及分户图；2、原、被告之间签订的建房协议书；3、水东村委会关于宅基地的分配情况和原告使用继承情况的证明；4、公安机关出具的有关原告户籍登记情况及其父母亲户籍因死亡被注册的证明；5、原告及其兄弟姐妹有关原告父母亲在建房地基上的权利归原告享有的协议书。
案件审理期间，被告申请对其按建房协议约定所分得的楼某面积及市场价格和装修费用进行估价。经丽水市价格认证中心评估，出具了丽市价认[2003]鉴字X号鉴定报告书。经庭审质证，原、被告均无异议，本院予以确认。
经审理本院认定:原告谢某以其父亲谢某林的名义，经有关职能部门审批获得丽水市X区X街X村(X号)72.82平方米集体土地建设用地使用权，并以其名义办理了建房审批手续。经城建部门规划许可，建造层次为四层，建筑面积为297.80平方米。2001年10月，原告及其父母以该土地使用权作为投资与被告签订合作建房协议，约定被告出资投建，共建四层，第一层西面一间和第四层归原告所有，第一层东面一间(比西面一间约大8平方米)和第二、三层归被告所有，楼某公用，但屋顶加层归原告所有，被告不得干涉；由被告补偿原告（略）元。签订协议后，被告于当月开始动工建造，原告收取了（略）元补偿款。房屋建成后，实际建造五层(第五层为跃层，未审批)，建筑面积为333.241平方米，其中第一层建筑面积为72.491平方米，评估现行市场价为2700元/平方米，第二至三层建筑面积均为75.137平方米，第二层评估现行市场价1650元/平方米，第三层评估现行市场价1733元/平方米，第四层建筑面积为77.783平方米，评估现行市场价1733元/平方米，第五层(跃层)建筑面积为32.693平方米，评估现行市场价1485元/平方米。一至五层建筑物鉴定的建造成本综合单价为410元/平方米。被告对第二层的房屋进行了装修并开始使用，其装修价格为4851元。另外，被告为第五层(跃层)垫付了材料费5400元。
本院认为:原告方以其所享有的土地使用权作为投资与被告签订合作建房协议，并以原告一方名义办理建房审批手续，在未办理合建审批手续的情况下，与被告约定合作建房并确定房屋产权归属，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于改变土地权属变更登记及土地利用规划的法律强制性规定，应认定为无效合同。法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。本案涉及返还的标的物是地面建筑物，属于法律上不能返还的情形，因此，地面建筑物可判决归原告所有，但应当按被告在合同中约定分得的房产份额由原告以现行市场价格的标准折价补偿。如果仅计算材料费、人工费等成本费，按成本价每平方米410元补偿的话，原告就取得不应取得的利益，即无偿取得成本费以外的价值，这不符合公平原则。丽水市价格认证中心丽市价认[2003]鉴字X号鉴定报告书经当庭质证，对讼争房屋规划的许可面积和层次建筑面积，本院依法予以确认。原告向被告收取的（略）元补偿款及被告在讼争房屋第二层房间的装修价格4851元应予以返还，被告为该房屋顶层建造垫付的5400元也应一并返还。原告要求被告返还其财产，但未提供相应的证据，根据证据规则，原告应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下:
一、原告谢某与被告吴某所签订的《合伙建房协议》无效；
二、建房协议涉及的位于丽水市X区X街X村X号房屋归原告所有；
三、由原告谢某补偿被告吴某人民币（略）元；
四、被告吴某腾空丽水市X区X街X村X号第二层的房屋。
上述三、四项，限原、被告于本判决生效后三个月内履行完毕。
案件受理费8420元，鉴定费3000元，其他诉讼费用200元，合计人民币（略）元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审判长戴剑勇
审判员周来庆
审判员韦剑锋
二00四年五月八日
代书记员林燕
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