刘某与湖南益友置业发展有限公司租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:（2009）芙民初字第379号

湖南省长沙市芙蓉区人民法院

民事判决书

（2009）芙民初字第X号

原告刘某，男，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。

被告湖南益友置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区X路立交桥西北角绿化广场。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人黎某某，女，该公司法律顾问，住（略）。

原告刘某因与被告湖南益友置业发展有限公司（以下简称益友公司）发生租赁合同纠纷，于2009年1月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年4月16日公开开庭进行了审理。原告刘某、被告益友公司的委托代理人黎某某等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称：2001年10月，刘某与益友公司签订一份《商铺委托租赁合同书》，约定刘某将中央广场X号商铺委托益友公司对外租赁。益友公司因欠付后三年的部分租金而构成违约。2004年1月13日，双方签订一份《补充协议》，益友公司承诺在租赁期满后一年（即2007年）内还清。益友公司再次违约。2008年5月4日，双方再次签订一份《补充协议》，益友公司承诺所欠租金x元从2008年4月起至2009年5月止，按次、分月予以偿还（每月10日左右益友公司付6600元至刘某的中国银行存折上）。但从2008年11月以来，益友公司再一次违约而未按承诺还款。刘某多次催要均没有效果。由于益友公司未按时还款，又未及时通知刘某，而益友公司又知道这项还款是刘某付银行的按揭款，致使刘某在银行的信用受到严重的损害，以至于银行通过律师向刘某催讨按揭款。为维护刘某的合法权益，请求法院判决：1、益友公司偿还已经到期的租金x元及利息；2、解除刘某与益友公司签订的还款协议，益友公司一次性偿付尚欠租金x元；3、益友公司赔偿信息查询费60元、交通费100元及精神损害费4000元。

被告益友公司辩称：2001年10月10日，益友公司与刘某签订一份《商铺委托租赁合同书》，约定刘某将其向益友公司购买的位于长沙市X路立交桥西北角中央广场首层X号商铺委托益友公司对外租赁。与刘某签订《商铺委托租赁合同书》后，益友公司同时接受中央广场首层其他256户商铺业主的共同委托，将包括刘某在内的257个业主所有的共计6299.24平方米的商铺及益友公司自有的共计6159.76平方米的商铺整体租赁给上海虹桥百盛商贸有限公司（以下简称百盛公司）经营长沙益友商业广场。因百盛公司初入长沙，没有占领一定的市场，2002年开业后至2003年，商场连续两年严重亏损，其后几年的经营也难以盈利。为此，益友公司在与广大商铺业主达成租金标准不予递增的一致协议后百盛公司所支付的租金尚能使益友公司勉强维系向商铺业主交付租金。2008年，因十几名商铺业主向法院起诉要求解除与益友公司的委托租赁关系，如此直接导致百盛公司全面退租、退场，致使益友公司经营更加困难。此后，益友公司与刘某协商一致终止商铺委托租赁关系，并于2008年5月4日就租金清欠事宜签订一份《补充协议》，约定至2008年3月30日前，益友公司尚欠刘某税后租金总计x元，益友公司将于2008年4月至2009年5月按月、分次向刘某付清，其他双方无争议。《补充协议》签订后，益友公司自2008年4月起即按月向刘某支付了租金6600元。由于益友公司一直垫资向业主支付租金，且经营困难，无力再承担，自2008年11月起，尚欠刘某租金余款x元暂时未能依约支付。基于以上情况，对于刘某的诉讼请求，益友公司认为，《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的民事协议，对双方均有约束力。刘某要求解除该协议，缺乏合同依据和法律依据，依法应予驳回。《补充协议》是双方对租赁期间租金结算事宜的约定，对于尚欠的租金x元，益友公司将积极筹措资金予以付清。但刘某要求支付到期租金x元的利息及赔偿查询费60元、交通费100元，既没有法律依据也没有合同依据，依法应予驳回。刘某要求赔偿精神损害费4000元，不符合最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条的规定，不属于人民法院应当受理的范畴，依法应予驳回。

经审理查明：2001年1月19日，刘某与益友公司签订一份《商铺委托租赁合同书》。主要内容约定：刘某将其购买的位于长沙市X路立交桥西北角中央广场首层X号商铺（建筑面积41.75平方米）委托益友公司对外租赁；租期从2001年10月10日至2006年10月9日；第一年益友公司向刘某缴纳租金x元，第二年缴纳x元；第三、四、五年每年缴纳租金x元；租金按季支付，在每季度第一个月6日前付清，之后以此类推；等等。

《商铺委托租赁合同书》签订后，双方开始履行合同。此后因市场原因，益友公司资金周转困难，暂时无力按《商铺委托租赁合同书》约定的方式继续支付租金，为此，双方于2004年1月13日签订一份《补充协议》，主要内容约定：自2004年1月1日起至2006年10月9日的租金，益友公司暂按刘某购买X号商铺总价的8％，即每月支付7287元，在每月8日前直接支付到刘某指定的帐号；租金余额（即购买该物业总价的4％）按照《承诺书》内容执行。同日，益友公司向刘某出具一份《承诺书》，主要内容为：根据2004年1月13日双方签订的《补充协议》，益友公司应向刘某支付的租金余款部分共计x元，益友公司承诺在租赁期限届满后一年内逐步分期支付。

《商铺委托租赁合同书》约定的租赁期限届满后一年内，同样由于资金周转困难，益友公司未能按照2004年1月13日《承诺书》约定的内容全部付清租金余额x元。双方为此于2008年5月4日再次签订一份《补充协议》，约定：截止2008年3月30日，益友公司欠刘某税后租金x元，承诺于2008年4月至2009年5月，按月、分次向刘某付清，其他双方无争议。此后，益友公司按月支付所欠租金6600元至刘某指定的账户上。自2008年11月起，同样因资金周转困难，益友公司未能继续按月给付所欠租金，至2009年1月19刘某提起本案诉讼时，已欠三个月租金共计x元未付。另外，2009年1月5日，湖南竞翔律师事务所受中国银行湖南省分行营业部委托向刘某发出《律师函》，以刘某连续未归还三期银行贷款为由，要求刘某三日内与承办律师联系协商具体还款事宜。刘某认为益友公司未按时给付租金，致使自己受银行催贷，个人信誉受到影响为由，要求益友公司立即给付尚欠全部租金，赔偿精神损害费，益友公司未予同意。双方协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。

刘某为提起本案诉讼，向工商部门和组织机构代码管理部门查询益友公司的工商登记和组织机构代码信息，共计支付查询费60元。

以上事实，有刘某举证的《商铺委托租赁合同书》（2001年1月19日）、《补充协议》（2004年1月13日）、《补充协议》（2008年5月4日）、《承诺书》（2004年1月13日）、《律师函》（2009年1月5日）查询费发票；益友公司举证的《补充协议》（2008年5月4日）、租金支付凭证及当事人法庭陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。

本院认为：刘某与益友公司之间存在真实、合法、有效的租赁合同关系。合同当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。根据双方2008年5月4日《补充协议》的约定，益友公司应当在2008年4月至2009年5月间按月付清所欠租金共计x元。但实际上益友公在付清2008年11月前的租金后，从2008年11月起至2009年1月19日止未能按月给付拖欠的租金x元，构成违约，依法应当承担民事责任。刘某要求立即给付2009年1月19日前已拖欠的租金x元，合法合理，应予支持。又因益友公司连续三个月未按约给付租金，致使刘某不能实现合同目的，故刘某要求解除《补充协议》，提前归还剩余租金x元，亦合法合理，依法应予支持。益友公司关于拖欠租金系资金周转困难所致，并非有意而为，故《补充协议》不应解除，剩余租金不应提前给付，还是应当按照协议按月给付的辩称意见，没有法律依据，本院不予采纳。

由于益友公司未按约支付租金，刘某为提起诉讼以主张权利，向有关部门查询益友公司的工商登记信息和组织机构代码信息而发生的查询费损失60元，属于益友公司应当承担违约责任的范围，益友公司应予赔偿。刘某要求赔偿交通费损失100元，但没有提供有效票据证实损失数额，本院对此不予支持。

刘某起诉要求益友公司承担2008年11月起至2009年1月19日止所欠租金x元的利息，但没有明确利息的具体数额或者具体计算办法，故该项诉讼请求并不明确，依法应不予支持。

刘某以益友公司未按约给付租金导致被银行催贷为由，要求益友公司赔偿精神损害费4000元。对此本院认为，刘某未提供证据证实益友公司欠付租金的事实与刘某被银行催贷之间存在因果关系，且该项诉讼请求不符合最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条关于自然人向人民法院起诉请求赔偿精神损害权利范围的规定，故本院不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

一、解除刘某与湖南益友置业发展有限公司于2008年5月4日签订的《补充协议》；

二、湖南益友置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘某商铺租金x元；

三、湖南益友置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘某查询费损失60元；

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

四、驳回刘某的其他诉讼请求。

本案受理费889元，刘某负担84元，湖南益友置业发展有限公司负担805元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长钟建林

人民陪审员曹群辉

人民陪审员杨立军

二○○九年五月二十六日书记员李星