浙江省金华市中级人民法院
民事判决书
(2003)金中民一终字第X号
上诉人(原审本诉被告、反诉原告)丁某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人(特别授权代理)戴录贵，浙江金万里律师事务所律师。
被上诉人(原审本诉原告、反诉被告)李某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人(特别授权代理)陈从荣，浙江商城天马律师事务所律师。
原审第三人张某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原审第三人冯某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人丁某因饭店转让合同纠纷纠纷一案，不服义乌市人民法院(2003)义民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2003年7月29日受理后，依法组成合议庭于同年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人丁某及其委托代理人戴录贵、被上诉人李某的委托代理人陈从荣、原审第三人张某到庭参加诉讼。原审第三人冯某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决认定，2000年4月5日，第三人张某作为房屋所有人与冯某作为承租人签订了房屋租赁协议一份，协议载明租赁物为城中中路X弄X号店面一间及住房二间；租赁期限暂定一年，自2000年4月5日至2001年4月5日；承租方承租期间，因租赁产生的税、费由承租方承担；承租方承租期间，未经出租方同意，不得将房屋转租或转借给他人使用。协议第八条其他约定一栏为空白。冯某承租后用以开店经营。同年4月28日，冯某经征得张某同意将该某转让给李某经营。李某用于经营饭店。饭店开张前，李某持上述协议请张某在第八条其他约定栏内加注了“同意装璜、做灯箱，但到期不租，不得故意拆除，同意制作店面广告牌3.65X1.5M”字样。此后，李某与张某直接直接建立房屋租赁关系，但双方未另签协议。同年9月12日，李某将其经营的新龙门酒店转让给了丁某，双方约定该某店转让包括饭店的经营权、店内财物(不含电视机、柴油炉)的转让及房屋的转租，费用合计为（略）元，当场支付了2万元，余款（略）元于同年9月14日付清。双方对所转让三项内容的具体款额未予明确，也未对具体财物列出清单。丁某依约支付了2万元后对余款一直拖欠未付。丁某经营期间，税务部门向张某催交房产税等税费，张某曾要求李某去交该某费，但李某因故未交，张某即于同年九月十六七日未征得李某、丁某同意将饭店锁门关闭，其将店门关闭仅作为解决交税问题的一个手段，而不具解除其与李某间房屋租赁合同的意思与目的。11月25日，张某自己交纳了房产税等共计2677.5元。
原审法院对各方存有争议的事实认定如下：
1、丁某于张某将店门关闭后有否重开经营的问题。李某认为丁某实际经营至2001年4月5日止，而丁某和张某均某示在张某锁门后丁某即未再经营。对此，原审法院认为，李某所提供的三位证人均某证实在租期内存在丁某仍有经营的事实，而丁某提供的证人证词表明丁某向该某承租房屋的时间段与经营饭店的时间段刚相符，该某证言不能据以说明丁某未曾恢复经营，张某提供的二份租赁协议也不能说明在2001年4月5日前丁某未有恢复经营，因此应当认定不管当中有过多长时间的中断，丁某于张某将店门关闭后仍然经营过酒店。
2、丁某的转租期限有无约定问题。李某认为丁某的承租期限为到2001年4月5日止，而丁某则认为应当自2000年9月12日转租后的一年期满时止。对此，原审法院认为，丁某既然明知其为转租房屋，应当认为其应知道原租赁期限，而原租赁期限为至2001年4月25日止，其转租期限也应至此时止。
原审法院认为，本案李某与丁某对双方之间饭店转让合同系双方真实意思表示、实际包括的三项内容、实际履行状况均某异议，双方的争议焦点仅为合同的效力及第三人张某有否行使解除权的问题。原审法院认为，李某在张某同意第三人冯某将房屋转租给李某后即直接与张某建立租赁关系，该某实双方均某认可，因此，李某的身份为承租人，而非次承租人。李某作为承租人在与丁某达成饭店转让协议后，张某虽未明示其是否同意李某转租的意见，但李某与丁某间的房屋转租合同已成立并发生法律效力。张某作为出租人在李某未经其同意而转租时依法仅享有解除其与李某间的房屋租赁合同的权利，而并不享有否定转租合同效力的权利。因此，丁某关于李某未经张某同意无权将房屋转租的主张不能成立。李某与丁某对饭店转让款的具体组成未予明确，但该某节不影响转让合同的成立与生效。原审法院前已认定，双方对转租期限应已有一致的认识。双方约定饭店经营权的转让并不违反法律或行政法规的禁止性规定，营业执照等也只存在重新办理的问题，而不存在转让营业执照等证照的问题。综上，丁某关于双方饭店转让合同无效的辩解难以成立，原审法院认定该某让合同合法有效，对双方均某生拘束力。转让合同生效后，李某与张某间的房屋租赁关系继续存在，李某与丁某间受转让租合同的约束，丁某与张某间不存在合同关系。在转租合同履行过程中，张某曾将饭店关闭，但庭审中其已表示其关闭店门的行为仅是作为解决其与李某间交税问题的手段，并不具有解除合同的意思与目的，因此，张某自始至终未主张解除其与李某间的租赁合同，否则其也不必直至租赁期满后才将房屋重新出租他人。因此，丁某关于张某实际上已行使了租赁合同解除权的主张不能成立，丁某也不能据此主张解除其与李某间的转租合同。既然张某未行使合同解除权，其即使作为出租人也不得对承租人和次承租人的合法房屋使用权加以非法干涉，其未经丁某、李某同意擅自关闭酒店的行为，既构成对李某的违约，也构成对丁某的侵权。张某关闭酒店的行为不能作为李某对丁某违约的事由，因为李某作为转租关系的出租方仅负有承租权的权利瑕疵担保责任，而不负有担保次承租人不受他人侵权的义务。如前述认定，丁某在张某关闭店门后曾重新开门经营过一段时间，而非如丁某及张某所述未再经营。即使未再经营，也是张某的侵权行为所致，而非李某的违约行为所致。店内财物在转让合同履行后依法已属丁某所有，丁某经营期间有无被其他人拿走，该某他人与李某是否相关，丁某及张某均某提供充分的证据，不予认定，该某实也与本案无关。因此，李某对丁某不存在违约行为，而丁某却未依约付清余款，其对李某依法应承担相应的违约责任。李某的诉讼请求合法合理，予以支持。丁某的反诉请求，则缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决：一、丁某支付李某饭店转让余款（略）元并偿付该某自2000年9月15日起计至实际履行之日止按银行同期贷款利息计算的利息，于判决生效后十日内付清；二、驳回丁某的反诉请求。案件受理费1090元，其他诉讼费用80元，反诉费810元，原二审案件受理费1900元，合计3880元，由丁某负担。
宣判后，上诉人丁某不服，向本院提起上诉称，一、原判认定丁某与李某之间的饭店转让合同合法有效错误。1、张某曾要求李某去交税费，若不交就要关闭店门，但李某拒不交税，张某就于2000年9月16日或17日将饭店锁门关闭。由谁交纳税收是合同的条款之一，李某经张某通知后不及时交税，本身就是违约行为，张某因此锁门，就是追究李某违约行为而依法行使了解除合同的权利，完全符合合同法第94条、第95条、第96条的相应规定。原判认定仅是解决与李某间交税问题的手段，实质上就是李某不履行合同义务张某采取解除合同的手段。因此张某的锁门行为，实质已意味着解除合同。门锁后李某并无异议，租赁合同已解除，转租合同当然解除。2、原判认定李某与丁某之间的转让合同并不违反法律或法规的禁止性规定，营业执照等也只是存在重新办理的问题，而不存在转让营业执照等证照问题，对此上诉人认为，虽然法律只规定承租人未经出租人同意而转租房屋，出租人享有解除合同的权利，但也没有规定在这种情况下合同是否有效。城市房屋租赁管理办法第3条、第13条、第17条、第32条规定，未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得等，故本案转租合同无效。李某当庭陈述饭店转让包括营业执照等证照的转让，这也导致本案转让合同无效。法律规定要重新办理证照，并不意味着现实中不存在非法转让的事实。二、原判认定事实错误。1、原判认定丁某于张某将店门关闭后仍然经营过酒店，系认定事实错误。张某锁门关闭饭店直至2001年4月5日，锁的钥匙由其保管，且期间从未换锁，也未被撬锁，仅凭李某提供的证人证词认定继续经营酒店，不能令人信服。2、原判认定转租期限至2001年4月5日止，系认定事实错误。李某未告知是转租，而说是她自己的房屋，丁某直至饭店被锁时才知转租，若当时双方约定的租赁期限不明，应依法按不定期租期处理。请求二审法院撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人李某辩称，张某认为其将饭店门关闭，并不是想解除其与李某之间的租赁合同，只是要求解决交税问题，上诉人认为张某意欲解除租赁合同，此与事实不符。丁某与李某签订的饭店转让合同没有违反法律法规禁止性规定，该某同合法有效。被上诉人在一审中提供了证人证言证实上诉人在店面关闭后又重新开张的事实。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
原审第三人张某答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。饭店有两个门，前面的门被锁掉，而后面的门没有被锁，上诉人仍可使用。
原审第三人冯某未作答辩。
二审经审理认定，上诉人丁某与被上诉人李某未签订书面租赁协议，对转租期限未明确作出约定，双方在庭审中对此陈述不一。李某于2000年4月28日从冯某处转让该某店，后转租给李某经营，李某于同年9月12日又将饭店转让给丁某经营，双方约定转让费用为（略）元，该某让费用应当是一年的租赁经营费用，故转租期限应当从实际交付经营即2000年9月12日开始计算，截止2001年9月12日止。本院对原判认定的事实除此以外均某确认。
本院认为，上诉人丁某与被上诉人李某之间达成的口头租赁协议系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律法规禁止性规定，应确认有效。原审第三人冯某、张某在得知李某转租事宜后并未提出解除相应的租赁合同，李某与丁某签订的转租合同可以有效履行。上诉人丁某提出转租合同违反了城市房屋租赁管理条例，此条例系建设部版布的行政规章，不宜作为认定合同无效的依据，与合同法有关合同效力的规定明显抵触，应当适用合同法的相关规定。丁某以此为由要求确认合同无效，于法不符，本院不能支持。原审第三人张某以承租人未交纳房产税为由关闭店门系违约行为，缴纳房产税不是合同的主要义务，原审第三人不能以此为由解除租赁合同，且其在诉讼中一直否认要解除租赁合同，事实上饭店前门被关闭后，上诉人丁某仍继续在经营，所以原审第三人没有解除合同的意思表示。上诉人丁某提出原审第三人张某已解除租赁合同致使其与李某签订的合同不能履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人丁某与被上诉人李某签订的租赁合同实际经营自2000年9月12日到2001年4月5日止，而上诉人已交纳一年的租金（略）元，未满一年的租金应予相应扣除，按日租金计算应扣除（略）元，上诉人应支付被上诉人尚欠租金为6397元。原审认定租赁期限与原租赁期限一致即截止2001年4月5日不当，上诉人丁某的该某诉理由部分成立，本院应予支持。原审第三人张某李某未缴纳房产税为由将饭店前门关闭系违约行为。对于上诉人而言，该某约行为所造成的法律后果应由其转租合同的相对人即被上诉人李某负责。鉴于该某店前后有两扇门，在饭店前门被关闭后，上诉人仍可继续经营，此有证人予以佐证；上诉人在二审中亦未提供新的证据推翻该某实，故其提出店门被关闭后一直未经营的上诉理由不能成立。但该某店前门被关闭，给上诉人经营带来一定影响，依法可以适当地减少租金，租金相应减少后确认应付租金数额为5000元较妥。上诉人以未继续经营为由拒付租金与事实不符，本院不能支持。上诉人丁某与被上诉人李某签订的转租合同依法确认有效，上诉人要求返还转让款并赔偿损失的诉讼请求显然于法无据，原判驳回其反诉请求并无不当。原审对转租期限的确认及未考虑饭店前门被关闭对上诉人经营所带来的影响不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持义乌市人民法院(2002)义民初字第X号民事判决第(二)项；
二、撤销义乌市人民法院(2002)义民初字第X号民事判决第(一)项；
三、上诉人丁某于本判决送达之日起十日内支付被上诉人李某饭店经营转租款计人民币5000元及逾期付款违约金(按中国人民银行规定的逾期付款违约金日万分之二点一计算自2000年9月15日至本判决确定履行期届满之日止)。
一审案件受理费1090元，其他诉讼费用80元，由上诉人丁某负担282元，被上诉人李某负担888元；反诉案件受理费810元，由上诉人丁某负担；二审案件受理费1900元，由上诉人丁某负担352元，被上诉人李某负担1548元。
本判决为终审判决。
审判长郑学青
审判员陈建升
代理审判员李某才
二○○三年九月八日
书记员卢妙玲
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