原告上海某物业管理有限公司
法定代表人童某某，该公司董事长。
委托代理人赵某，该公司员工。
被告石某甲
被告叶某某
被告石某乙（兼被告石某甲、叶某某的共同委托代理人）
第三人上海某房地产开发有限公司
法定代表人陆某某，该公司总经理。
委托代理人张某某，该公司员工。
原告上海某物业管理有限公司与被告石某甲、叶某某、石某乙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判，于2010年5月27日、6月4日公开开庭进行了审理。2010年6月7日，经三被告申请，本院依法通知上海某房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼。本案于2010年6月22日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵某，被告石某乙兼被告石某甲、叶某某的共同委托代理人，第三人上海某房地产开发有限公司的委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，本市X路X弄某馨园X号X室系原告管理的物业，三被告于2007年9月19日办理该物业进户手续成为该房屋的产权人。该处的物业管理费为每月每平方米人民币（以下币种同）1.85元，但三被告自2008年1月起开始不支付物业管理费，原告经多次发书面催款通知，但三被告仍不支付。故原告诉至法院，要求三被告立即向原告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费共计7,669.20元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。案件受理费由三被告承担。
原告针对诉请提交如下证据：1、《上海市房地产登记簿》；2、基地拨房通知单、“某馨园业主情况登记表”及“楼宇验收交付书”等；3、《重新审核表》；4、5、2008年12月25日、2009年12月16日物业管理费催缴通知（附挂号邮件清单）各一份；6、《物业服务合同》。原告补充提交自2008年9月至2009年12月的房屋修理养护任务单七份，证明原告履行了相关物业服务义务的事实。
三被告共同辩称，对于原告所诉物业管理费的计算方式及欠缴物业费的时间均不表异议。三被告并非是拒付而是暂停支付物业管理费。因三被告所居住房屋存在质量问题，房产开发商即第三人曾于2009年2月27日以出具书面情况说明方式同意三被告暂停支付物业管理费及停车费，第三人通知原告具体执行，第三人与原告虽形式上是两个独立法人，但原告承担房屋的售后服务，如果双方没有特殊关系，原告就不应对房屋质量问题负责修复，故基于房屋质量问题，第三人同意被告暂停支付物业费，待房屋质量问题解决再行支付。
三被告为此提供了下列证据：1、《上海市房地产登记簿》；2、“某馨园业主情况登记表”及“楼宇验收交付书”等；3、4、物业费、停车费发票；5、三被告委托上海市海上律师事务所胡燕来律师向第三人所发房屋质量问题的律师函；6、三被告向第三人及原告所发的叙述有关房屋质量内容的函；7、第三人向三被告出具同意暂停支付物业费、停车费的情况说明；8、9、10、三被告向第三人所发的有关房屋质量问题及要求赔偿的函件各一份；11、照片一组，证明第三人所交付的房屋存在质量问题。三被告补充提交2006年6月原告与第三人签订的《前期物业管理服务合同》，证明根据物业合同约定，原告受托对物业进行管理，三被告因房屋质量问题尚未修复，故第三人出具情况说明，承诺三被告暂停支付物业费等，现房屋质量问题经原告多次上门维修仍未修复完好，故情况说明依然有效，直至修复完毕。
第三人述称，第三人向三被告出具书面情况说明是实。三被告的房屋确实存在质量问题，第三人出具说明是出于表明解决房屋质量问题的态度。经第三人与房屋装修方沟通，装修方愿对三被告房屋的质量问题予以修复，待装修方上门时三被告却将其拒之门外，致房屋质量问题未能修复。第三人出具情况说明并未与原告进行过协商，该情况说明仅代表第三人，其中并无由第三人代三被告向原告履行义务的意思表示。涉及房屋质量问题可通过另案予以处理。
第三人向法庭提交其于2010年1月21日向三被告所发回函，函中载明第三人愿就三被告来函所称的房屋质量问题通过协商解决，但装修方上门时却遭三被告拒绝，故无法就房屋质量问题进行修复。第三人出具情况说明是为表示诚意解决装修瑕疵，但房屋质量问题与业主缴纳物业费不能混为一谈，有关房屋装修质量可依合同约定予以协商解决，三被告亦可通过法律途径维护自己的利益。第三人出具情况说明并非是愿代替业主履行相关义务的意思表示。
经当庭质证，原告对于三被告提供的证据1－4真实性无异议，对于证据5－11涉及反映房屋质量问题的材料，认为属第三人的责任与原告无关，其中第三人出具情况说明时并未告知原告，该说明是三被告事后提供给原告的，原告也未收到三被告所发的函件，对于补充证据前期物业合同，认为目前履行的是业委会与原告签订的物业合同，前份合同不再有效。三被告对原告提交证据的真实性没有异议，三被告收到原告证据4、5催款通知后与原告进行过协商，证据6原告与业主大会签订的物业合同，三被告并不清楚，对原告补充证据房屋修理养护任务单确认是三被告签字，但还有其他报修原告未提供单据，三被告每次通知报修原告均上门，但未能修复。第三人对原、被告提交证据包括补充证据的真实性均无异议，对三被告发出函件原告是否收到不清楚，三被告提供的房屋现场照片有两张模糊不清，前期物业合同上原告与第三人分属两家公司。原告对第三人提交的回函没有异议，认为第三人承认房屋质量存在问题并愿意予以解决，该质量问题和物业费不能混为一谈。三被告确认收到第三人回函并进行回复。
质证中，第三人提出其出具情况说明是因三被告为停车位问题，将私家车停于小区车库入口，妨碍其他业主出入，故为缓解矛盾等第三人向三被告出具了说明；三被告则认为停车位问题系发生于出具情况说明之后。双方对此口述不一。
经审理查明，本市X路X弄某馨园X号X室（建筑面积148.05平方米）产权人为被告石某甲、叶某某、石某乙，房地产登记簿记载房地产权登记核准日期为2007年9月28日。2006年6月，原告受第三人委托对某馨园进行物业管理，双方签订了《前期物业管理服务合同》，约定，原告受托管理事项为包括房屋建筑公用部位、共用设备、公用设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁，维持公共秩序，管理物业相关的工程图纸、资料，负责向业主和物业使用人收取物业管理费用；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，原告须接受委托并合理收费。保修责任内房屋、设施、设备的维修养护，按第三人负责返修或委托原告返修并支付全部费用的方式处理，当业主和物业使用人不按规定缴纳物业物业管理费时，原告负责催交或以诉讼方式解决；物业管理服务费，包括管理费、保洁费、保安费、电梯水泵、维修费分别为按建筑面积每平方米0.80元、0.40元、0.45元、0.55元、0.30元，收费标准的调整，按物价局核准作为依据；因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由第三人承担责任并作善后处理。2007年4月27日，上海市黄某区物价局向原告出具物业服务收费《重新审核表》，审核后某馨园物业服务收费标准每月每平方米建筑面积1.85元。
2007年9月19日，三被告办理系争物业进户手续，其中三被告在楼宇验收交付书签字，承诺按预售合同约定的标准缴纳物业管理费，该交付书上注明“未验房，售楼处负责”。三被告同时在验收单上注明“房内热水器、煤气灶、脱排油烟机、消毒柜均欠安装”。同日，三被告向原告支付同年10月至12月的物业管理费821.70元。同年12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停车费1,200元。
2008年12月25日、2009年12月16日，原告分别向三被告以挂号信方式发出《物业管理费催缴通知》，要求三被告支付欠缴物业管理费，但三被告未履行缴费。
2008年11月10日，三被告向第三人发函称，由于购置房屋存在质量问题，要求第三人作出相应赔偿并保留诉讼的权利。
2009年1月19日，三被告委托上海市海上律师事务所胡燕来律师向第三人发出律师函，函称因三被告自2007年12月18日入住购置房屋，该房屋存在诸如厅过道裂缝、冲淋房水管破裂、过道及书房墙面渗水起泡等质量问题，经与第三人反映交涉，虽经第三人派人维修但未彻底解决。要求第三人收到律师函后十五天内，与业主协商并主动解决质量问题，否则将通过诉讼途径追究第三人违约及赔偿责任。
2009年2月27日，第三人向三被告出具情况说明，称因房屋装修问题，现未修复，该房屋的物业管理费及停车费现暂不支付，待装修问题解决后，该房屋业主同意物业管理费及停车费一并付清。装修问题未解决期间，该房屋业主依旧使用原停车位。
2010年1月18日，三被告致函第三人，就房屋质量问题进行重申，并提出相应赔偿要求。
2010年1月21日，第三人回函三被告，函称第三人出具情况说明系表明诚意解决问题的态度，但待第三人联系装修方上门修复时，业主方却将装修方拒之门外，致相关装修瑕疵未能修复。三被告不能因装修瑕疵而拒付物业费，亦不能以第三人出具的情况说明为盾牌而不履行义务。有关房屋质量问题，双方可按合同约定协商予以解决。
2010年1月26日，三被告针对第三人回函再次复函，称第三人提供房屋存在严重质量问题而非瑕疵，并非一般修复可解决，故要求第三人进行书面道歉、进行赔偿及对存在问题及今后解决措施，给出相应方案。
2010年3月22日，三被告再次致函并要求转告某客服中心，称当月6日收到某客服中心来函，告知某客服中心有关全装修房保修期已过不再继续承担保修责任等事项，故声明三被告购买的是第三人提供的全装修商品房，与某客服中心无关；有关房屋质量问题一直是与第三人进行交涉，不存在保修期已过的问题；第三人是委托某客服中心进行室内建筑装修，而该中心却转包他人，装修未严格验收；由于房屋质量问题该中心多次上门维修，仍未解决，造成业主物质及精神上损失，要求第三人提出切实合理的解决方案。
因三被告自2008年1月起开始不支付物业管理费，原告经多次发书面催款通知，但三被告仍不支付。故2010年5月6日，原告诉至法院，要求判如所请。
另查，2010年2月8日，原告为乙方与甲方上海市黄某区某馨园小区业主大会（下简称馨园业主大会）签订《物业服务合同》，约定，双方就某馨园的物业管理服务事宜订立合同，乙方为物业管理区域的业主、物业使用人提供共用部位、设施设备维护，公共绿地养护服务，公共区域清洁卫生服务，公共秩序维护服务，物业使用禁止性行为管理，物业其他公共事务的管理服务等；物业专有部分的自用部位、设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，维修费用由业主、使用人承担；乙方按建筑面积每月每平方米1.85元向业主收取物业服务费，物业服务费按季交纳，业主应在每季最后月的25日履行交纳义务。业主逾期交纳的，每逾期一日按所欠金额的千分之三收取滞纳金；合同期自2010年1月1日起至2012年12月31日止。合同还约定，乙方己履行合同约定的义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，乙方不承担责任。
再查，原告系于2004年4月19日在长宁区工商局登记注册的有限责任性质的公司，注册资本金500万元，股东分别为上海某房地产开发有限公司、上海某物业管理所；第三人系于2000年12月8日在黄某区工商局登记注册的有限责任性质的公司，注册资本金1000万元，股东分别为陆某某、上海某房地产开发有限公司。
本院认为，三被告对于原告所诉物业管理费的计算方式及欠缴物业费的时间段均不表异议，本院对该节当事人无争议的事实予以确认。当事人的争议在于：第三人向三被告出具有关因房屋质量问题未修复前业主可暂停支付物业费、停车费的情况说明，对原告有无约束力。三被告以原告与第三人存在前期物业合同关系，双方有特殊的内部关联关系，原告承担房屋的售后服务的责任，现房屋质量问题未解决，故第三人出具的情况说明对原告具有效力等为由，据以对抗原告的主张。原告与第三人通过依法签订前期物业合同，各自设立了合同权利义务内容，对双方具有法律约束力。本案中，三被告确认暂停支付物业费等是由房屋质量问题引发的，而前期物业合同对于因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，约定由第三人承担责任并作善后处理。现行的物业合同亦约定因物业本身固有瑕疵造成损失的，原告不承担责任。原告在前期物业合同及现行物业合同履行期间，三被告认可原告履行了每次报修均上门维修的义务，但因房屋质量问题未能修复。根据前期物业合同及现行物业合同约定，因房屋本身质量问题而经物业公司维修达不到修复标准，应属第三人的责任，三被告不能以此归责于原告。第三人因房屋质量问题以情况说明方式向三被告承诺暂停支付物业费等，该承诺事项并未经原告确认，且同年年底原告以寄发物业费催缴通知方式再次向三被告明示主张权利。至于三被告与第三人对于情况说明出具事由的争议，并不影响本院对该节事实的认定。原告与第三人系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。三被告提出的第三人出具情况说明对原告具有约束效力的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。根据前期物业合同及现行的物业服务合同的相关约定，三被告负有按时向原告交纳物业费的义务，原告按约定履行了物业合同相关义务，三被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于三被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求三被告支付逾期付款利息的诉讼请求的理由亦可成立，考虑到三被告房屋存在质量问题的实际情况，第三人虽不能取代原告行使权利，三被告抗辩在法律关系指向上存在偏差，但鉴于三被告拖欠物业管理费客观上存有原因，故本院酌情对三被告承担逾期利息起算时点予以适当调整。至于三被告因房屋质量所产生的相关损失，可依法另案向第三人主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告石某甲、叶某某、石某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物业管理费人民币7,669.20元；
二、被告石某甲、叶某某、石某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司逾期付款利息（计算方式：以物业费人民币7,669.20元为基数，自2010年1月1日起至2010年4月30日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，因适用简易程序，减半收取，计人民币25元，由被告石某甲、叶某某、石某乙负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员徐立
书记员周玲
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