原告（反诉被告）某仓库。
法定代表人沈某某，经理。
委托代理人沈某，上海市某（略）事务所（略）。
委托代理人唐某，上海市某（略）事务所（略）。
被告（反诉原告）某公司。
法定代表人沙某，执行董事。
委托代理人夏某，上海市某（略）事务所（略）。
委托代理人许某，上海市某（略）事务所（略）。
原告（反诉被告）某仓库（以下简称“某仓库”）与被告（反诉原告）某公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月18日受理后，某公司提出反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。某仓库的委托代理人沈某、唐某、某公司的委托代理人夏某、许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某仓库诉称，2009年3月5日，某仓库、某公司签订《租仓协议》，由某公司向某仓库租赁位于某号的1,300平方米仓库用于储存化工危险品，约定租赁期限自2009年3月5日至2010年12月31日，某公司仅在2009年11月30日支付人民币5万元，经某仓库多次催讨未果，故起诉要求解除某仓库、某公司于2009年3月5日签订的《租仓协议》，某公司迁出租用的仓库，并按实际使用面积以每天每平方米1.5元支付至协议解除之日止的租金，及协议解除之日至某公司实际迁出之日止的实际使用费。
被告某公司辩称并反诉，如果法院判令《租仓协议》有效的话，要求继续履行协议，如果法院判令租仓协议无效，则同意迁出，但要求给予一个月的时间。某仓库实际交付某公司的租赁面积不到1,300平方米，且其至2009年9月才将《危险化学品储存备案证明》出具给某公司，且备案证明中，某公司实际使用的15、16、X号仓库未列入其中，2009年11月下旬，某公司支付了租金5万元，现愿意按实际租赁面积、租赁仓库的性质支付租金。并反诉表示，因某仓库擅自封门，导致某公司的两位客户乙公司、上海某化工有限公司无法提取货物，故该两位客户已于2010年2月5日向宝山法院起诉要求某公司支付违约金，现要求判令某仓库支付某公司因此造成的损失151,410元。
原告某仓库表示，《危险化学品储存备案证明》已于签订租赁合同时交于某公司查看；并针对反诉辩称，某公司主张的损失是不存在的，是某公司与案外人手拉手诉讼的结果。某仓库是曾于2010年1月21日加锁，同月23、24日开锁，原因是法院保全组要求某公司提供客户名单及为了加强安全监管，且是加锁不封仓的，只要能证明货物是客户的就可以提走，故不同意某公司的反诉请求。
某公司表示，某仓库曾于2010年1月12日加锁，同月29日被人撬掉。
经审理查明，2009年3月5日，原告某仓库（甲方）、被告某公司（乙方）签订《租仓协议》，约定，甲方提供某号宝山区某仓库，面积为1,300平方米，供乙方储存化工危险品使用，租赁期限自2009年3月5日起至2010年12月31日止，到期双方如无异议，该合同自动延长。在合同期间如有一方违约，所造成的另一方损失，均由违约方承担。每月付款一次，应在每月15日前，一年租金为每平方米1.50元。合同期内一方如需终止协议，须提前3个月通知对方。2009年11月30日，某公司支付某仓库租金5万元。2010年1月29日，某仓库向某公司发《急告函》，主要内容为，我仓库在2010年1月24日起多次口头通知你希望告知有关客户，请他们凭有关合同、发票、付款凭证、进仓单等资料让客户提货，并在2010年1月28日上午又特别告知你，请通知南京等客户提货。本仓库再次书面告知，请立即通知有关客户尽快提走货物，否则造成的损失由你公司承担。2010年2月10日，某仓库向某公司发出《关于停止危险化学品储存业务函》，主要内容为，现接上海市安全生产监督管理局沪安监管危化［2009］X号《关于制定2010年危险化学品生产储存企业布局调整计划的通知》的文件要求，某仓库已被列入实施关停的名单，在2010年5月31日前全面终止此项业务，此期间只出货不准进货。接函后即派人来我单位办理此项终止业务的有关手续。某仓库表示，系争租赁仓库没有建设规划许可证或产权证。某公司实际使用是7-X号仓库。《租仓协议》中关于租金的表述是笔误，应按实际使用面积以每天每平方米1.5元结算。某公司表示，其实际使用的是7、8、9、15、16、X号仓库。如果是危险品仓库的话，租金应为每天每平方米1.5元，但某仓库出租的并非危险品仓库，租金市场价应为每天每平方米0.3元。某公司主要负责代理，不具备危险化学品储存资质，但公司代理的客户均具备危险化学品经营资质，某公司租赁系争仓库后实际一直用于储存危险化学品。
另查明，系争的某号宝山区某仓库所在土地具备《集体土地建设用地使用证》，土地使用者登记为宝山区X巷村民委员会，用途为仓储。
审理中，某仓库提供《上海市危险化学品储存备案证明》，载明，单位名称为某仓库，单位地址为宝山区某号，储存方式为库房，备案范围为X号库至X号库，有效期自2007年12月18日至2009年12月17日止。
审理中，某公司提供（2010）宝民二（商）初字第X号及（2010）宝民二（商）初字第X号民事判决书，主要内容为，某公司与乙公司、上海某化工有限公司签订《货物运输代理及仓储协议》，约定由某公司提供包括卸车、入库、仓管及出库在内的仓储服务。2010年1月12日，因某公司与某仓库发生纠纷，致该仓库大门于2010年1月12日被某仓库查封，导致乙公司、上海某化工有限公司在该仓库内的货物无法按时提取。根据协议约定，某公司应向乙公司、上海某化工有限公司支付违约金，现某公司认可违约事实，并分别愿意支付5万元及10万元的违约金，法院采纳某公司的意见，判令某公司支付乙公司违约金5万元，承担诉讼费517元；支付上海某化工有限公司违约金10万元，承担诉讼费893元。2010年6月10日，乙公司向某公司出具《收条》两份，载明收到某公司支付的违约金5万元及诉讼费517元。2010年6月10日，上海某化工有限公司向某公司出具《收条》一份，载明收到某公司支付的违约金10万元及诉讼费893元。
某仓库表示，如法院判令合同解除或确认合同无效，不要求在本案中处理某公司工作人员迁出及某公司客户货物的迁出问题。
以上事实，有某仓库提供的《租仓协议》、2009年11月30日进帐单、急告函、宝集建（92）字第X号《集体土地建设用地使用证》、《上海市危险化学品储存备案证明》、《危险化学品储存单位登记证》；某公司提供的传真、2010年2月10日《关于停止危险化学品储存业务函》、《告知书》、照片、110接警登记、（2010）宝民二（商）初字第X号及（2010）宝民二（商）初字第X号民事判决书、收条及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以确认。
本院认为，系争租赁仓库未取得合法的房地产权利证书或建设规划许可证，故某仓库、某公司签订的《租仓协议》应为无效。合同被确认无效后，房屋使用费仍应按实结算。关于某公司实际使用仓库的面积及租赁仓库的性质，查无实据，双方说法又不一致，考虑到某公司一直实际用于储存危险化学品，其客户也一直按危险化学品支付保管费，某公司因此获得了利益，某公司仍应按危险化学品的储存价格支付房屋使用费，故某公司应按《租仓协议》约定的租赁面积1,300平方米，以每天每平方米1.5元支付自2009年3月5日至实际迁出日止的房屋使用费。关于某公司的反诉请求，因《租仓协议》无效，由此造成的损失由双方按过错承担。作为出租方，某仓库应对合同无效承担主要责任，且某仓库确实存在封门的事实，法院也对封门造成的损失进行了处理，而本案中作为承租人的某公司对合同无效也应承担相应责任，且其在履行中亦存在瑕疵，其应按《租仓协议》约定及时支付房屋使用费，并配合某仓库对系争仓库进行管理。综上，本院酌定由某仓库支付某公司损失10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告某仓库、被告某公司于2009年3月5日签订的《租仓协议》无效，被告某公司于本判决生效之日起十日内，将承租的仓库返还原告某仓库；
二、被告某公司于本判决生效之日起十日内，按1,300平方米，以每天每平方米1.5元支付原告某仓库自2009年3月5日至实际迁出日止的房屋使用费（扣除被告某公司已付房屋使用费5万元）；
三、反诉被告某仓库于本判决生效之日起十日内，支付反诉原告某公司10万元；
四、原告某仓库的其余诉讼请求及反诉原告某公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11,842元，由被告某公司负担；反诉案件受理费1,664元，由原告某仓库负担1,150元，被告某公司负担514元；财产保全费4,541元，由被告某公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长戴筱岚
审判员朱湘莲
代理审判员徐淑英
书记员蒋梦娴
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