原告漯河市X洗浴有限责任公司。
被告漯河市X银行股份有限公司。
第三人中国X银行漯河市X支行。
第三人XX拍卖行。
第三人马X。
原告漯河市X洗浴有限责任公司（以下简称X公司）诉被告漯河市X银行股份有限公司（以下简称X银行）及第三人中国X银行漯河市X支行（以下简称漯河X行）、第三人XX拍卖行（以下简称拍卖行）及第三人马X合同纠纷一案，于2009年8月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年10月15日公开开庭进行了审理。原告X公司的委托代理人王X，被告X银行的委托代理人张金玲、王X，第三人马X的委托代理人张X到庭参加诉讼。第三人漯河X行和第三人拍卖行经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告X公司诉称：2004年7月1日，我公司与被告签订了房屋租赁合同，承租被告在市X路的房屋，用于经营洗浴行业。合同签订后，我公司投入了大量资金进行装修和经营。2009年4月份，我公司在没有接到任何通知的情况下，被告将我承租的房屋委托拍卖行进行拍卖。无奈之下，我公司只好匆匆以普通竞买人的身份报名，但由于在此之前不甚了解该房的拍卖状况，致使我公司丧失了优先购买的机会。被告的行为违反合同约定，请求依法确认被告拍卖黄某路X号房屋的行为无效。
被告X银行辩称：1、被告委托拍卖机构拍卖房屋合法有效，被告已事前通知原告，原告也参加了竞拍，不存在丧失优先购买机会问题。2、原告请求确认拍卖无效没有法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
第三人漯河X行述称：本案所诉房产归属关系早已明确，我单位与该房已没关系。因此，我单位不属于本案的第三人。
第三人拍卖行未提交书面陈述意见，也未出庭参加诉讼。
第三人马X述称：我是善意购买人，应保护我善意购买人的合法权益。
经审理查明：漯河X行原在本市X路X号有一处六层房屋（建筑面积为2843.67平方米）转交于原漯河市城市信用社（现更名为漯河市X银行股份有限公司）所有。2004年7月1日，原漯河市城市信用社（甲方）与X公司（乙方）签订了房地产租赁契约一份。约定年租金为x元，租期自2004年6月30日至2009年6月30日止。如甲方出卖或抵押上述房地产，甲方将提前壹个月通知乙方，租赁合同继续有效，乙方将在租赁届满时把房产交还给甲方，如需继续承租上述房产，应提前壹个月与甲方协商，双方另签订契约。同时还约定，任何一方未能履行本契约的规定的条款，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按日租金额的千分之五向乙方加收违约金。本合同到期后，乙方在同等条件下，优先租用，甲方也可按市场价格评估收购乙方资产。合同签订后，X公司对所承租的房屋进行装修经营洗浴行业。
2008年9月4日，漯河X行（甲方）与原漯河市城市信用社（乙方）签订协议书一份，该协议书约定：一、甲方同意乙方处置百乐园房地产。二、乙方将百乐园房地产处置后，根据原签属的还款协议，支付给甲方柒拾万元X币。三、甲方负责配合百乐园房地产受让人办理相关过户手续。四、受让人办理百乐园房地产过户手续完毕后三日内，乙方将款项打入甲方指定的账户。逾期不支付相关款项的，按每日万分之五支付违约金。该协议约定的百乐园房地产即本案争议的房产，原漯河市城市信用社委托拍卖行拍卖该房。2008年9月8日，拍卖行在漯河日报刊登了拍卖公告，并于次日向X公司法定代表人谷X送达了拍卖公告的报纸。定于2008年9月16日上午10点对涉案的标的物进行公开拍卖。因此次拍卖无人报名参与竞买，拍卖未成交。2009年4月16日，漯河X行为原漯河市城市信用社出具了授权书，内容为：“根据我单位与漯河市城市信用社签订的有关协议，我单位确认，百乐园房产所有权归属漯河市城市信用社，我单位授权漯河市城市信用社对登记在我单位名下的百乐园房产债权进行处置，有权行使所有权人依法享有的一切权利。该房产如被卖出，我单位予以配合办理过户手续。”同月24日，拍卖行再次在漯河日报刊登拍卖公告，定于2009年4月30日上午10点对涉案的标的物进行公开拍卖。X公司法定代表人谷X又进行竞买登记。2009年4月30日，出售人漯河市城市信用社与买受人马X及拍卖人拍卖行三方签订了拍卖成交确认书。该房产以600万元的价款被第三人马X竞买。
本案在审理过程中，原告X公司向本院提交如下证据：一、2004年7月1日原告与被告签订的房地产租赁契约；二、1996年6月28日漯河市房产管理局为中国X银行漯河分行颁发的漯字第x号房屋所有权证，证明被告不具有该房产出卖权，且被告也未按约定履行合同义务。
经质证被告X银行对原告提交的证据的真实性无异议，但该案的房屋实际所有权人是X银行。
经质证第三人马X对原告提交的证据无异议。
被告X银行向本院提交以下证据：第一组X、原、被告双方签订的租赁契约；2、2008年9月4日，被告与第三人漯河X行签订的协议书；3、2009年4月16日第三人漯河X行出具的授权书；第二组X、拍卖未成交说明；2、2008年9月8日拍卖公告；3、拍卖送达回执；第三组X、竞买须知；2、拍卖图录；3、2009年4月24日拍卖公告；4、竞买登记表及身份证复印件；5、拍卖成交确认书，证明被告拍卖程序合法的事实。
原告X公司对被告X银行提交的证据质证后称：第一组、第二组和第三组的1、2、3证据真实性无异议；对第三组的4、5证据有异议。证据4的竞买登记表备注栏中已领取租赁合同及房产证复印件并非谷X所签。证据5中不能证明真实的拍卖情况，本案双方争议有了新变化，被告与第三人马X的买卖关系已解除，所以该确认书不能真实的证明拍卖情况。对三组证据证明的问题有异议，这些拍卖档案不符合拍卖规则，拍卖程序中没有对拍卖物的现状进行说明及展示拍卖物的资料。第二次拍卖没有对承租人X公司进行通知，由于第一次拍卖流拍，那么第二次重新拍卖，第三人拍卖行应依法定程序根据拍卖规则重新通知承租人，并在拍卖公告中明确拍卖物的状况和展示拍卖物的时间。被告与人行的协议书只在双方之间有效，而由于涉案房屋所有权没有从人行过户给城市信用社，从而在法律效力上信用社仍处于无权处分状态。从被告提供的资料显示，当时承租人是谷X个人，而不是X公司，因此，被告辩称已通知承租人不符合事实，同时原告方也未参加过竞买，被告称原告已参加过竞买，行使过优先购买权是不成立的。
第三人马X对被告X银行所提交的证据均无异议。
第三人漯河X行、拍卖行及马X均未向本院提交相关证据。
综上所述，本院认为，原告X公司租赁被告X银行位于黄某路X号的房屋属实，有双方提供的房地产租赁契约在卷佐证，本院予以确认。庭审中原告称被告X银行无权处分该房产，经庭审查明，被告X银行委托拍卖本案标的物，虽该房产在第三人漯河X行名下，但第三人漯河X行已授权同意被告进行委托拍卖。被告X银行委托拍卖涉案标的物的行为符合法律规定，并且第三人拍卖行拍卖涉案标的物也不违反拍卖法的规定，所以，原告要求确认拍卖黄某路X号房屋行为无效的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。《中华X共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中被告X银行委托拍卖涉案标的物，拍卖行受理后已于2008年9月8日在漯河日报上刊登了公告，并于2008年9月9日将拍卖公告的报纸送达给原告的法定代表人谷X，说明谷X明知租赁的房产即将被拍卖，第一次流拍后，直至2009年4月30日拍卖成交已有7个多月时间，原告有足够的时间了解该房的拍卖状况，第二次拍卖原告X公司的法定代表人谷X接到通知后也参与了竞买，因其报价低，而被第三人马X购买涉案的标的物，所以原告X公司诉称丧失优先购买权的理由不成立，本院不予采信。依照《中华X共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高X法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告漯河市X洗浴有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告漯河市X洗浴有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级X法院。
审判长曹英旗
审判员张静
审判员万俊华
二0一0年三月八日
书记员张文芳
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