重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2004)渝一中民终字第X号
上诉人(原审原告)重庆市翔吉物资有限公司万盛租赁分公司(简称翔吉租赁分公司)，住所地：重庆市X区两河口X号。
法定代表人唐某，该公司经理。
委托代理人倪玲，重庆朔源律师事务所律师。
委托代理人倪晓，重庆朔源律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)南川市对外经济贸易公司(简称南川外贸公司)，住所地：重庆南川市X路X号。
法定代表人黄某，该公司经理。
委托代理人余晓源，北信律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)刘某，男，X年X月X日出生，汉族，个体户，住（略）。
上诉人重庆市翔吉物资有限公司万盛租赁分公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院(2003)万民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：翔吉租赁分公司与重庆南川市外贸工业品公司签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，重庆南川市外贸工业品公司虽因改制被注销，但其资产已由其上级主管单位即被告接管，其权利义务亦应由被告享有和承担，故原、被告应继续履行房屋租赁合同。被告未在合理期限内通知原告，引起纠纷，应承担相应责任，故应承担相应的诉讼费用。原告承租了被告整幢房屋的少部分，不应享有整栋房屋的优先购买权。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。判决：一、重庆市翔吉物资有限公司万盛租赁分公司与重庆南川市外贸工业品公司于2001年12月29日签订的房屋租赁协议有效。二、驳回原告重庆市翔吉物资有限公司万盛租赁分公司要求对被告南川市对外经济贸易公司所出售的万盛区两河口X号房屋享有优先购买权的诉讼请求。本案案件受理费50元，其他诉讼费300元，共计350元，由重庆市翔吉物资有限公司万盛租赁分公司负担200元，南川市对外经济贸易公司负担150元(此款原告已预交，本判决生效后3日内被告将应负担的部分直接给付原告)。
宣判后，翔吉租赁分公司不服上诉，其主要理由：一审判决称，在所承租部分与整栋楼不可分割的条件下，按照公平原则其承租少部分房屋的优先购买权应让位于出租人的大部分房屋处分权。此观点的前提是所承租部分与整栋楼不可分割，而该栋楼早在多年前已被南川外贸公司分割，其中一半出售给南桐矿务局。从法律意义上来说，房屋也应该是可分物。一审法院的观点不能成立。即使按一审判决认定的局部承租人对房屋整体不享有优先购买权，按照合同法规定，上诉人对其承租的楼层和库房也应享有优先购买权。2、一审法院忽略了上诉人作为争议房屋唯一承租人的事实，该判决以原告只承租了整栋楼的四分之一，不享有整栋楼的优先购买权的理由否定了上诉人的诉讼请求，属适用法律错误，将房屋出售给第三人才是违背优先购买权的立法目的。请求：1、请求撤销原判决的第二项。2、改判翔吉租赁分公司对南川市外贸公司出售的万盛区两河口X号房屋享有优先购买权。3、判令南川市外贸公司将万盛区两河口X号房屋卖给第三人刘某无效。
被上诉人重庆南川市外贸公司答辩：上诉人只租了四分之一的房屋，其并非该栋房屋唯一承租人。我司是整体出售房屋，其优先购买权应让位于产权人的处分。上诉人以行为表明放弃了优先购买权。我司在法律规定的合理期限内告知了对方要出售房屋。原判正确，请求维持原判。
被上诉人刘某答辩，我是经竞价购买该房屋，我无任何过错，请求维持原判。
本案在二审审理中，当事人对一审法院认定的以下事实无异议：
2001年12月29日，翔吉租赁分公司与重庆南川市外贸工业品公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：重庆南川市外贸工业品公司将其所有的万盛转运站房屋租给翔吉租赁分公司使用，租金为每月350元，全年分两次付清。房屋租赁期限从2002年1月起至2004年12月31日止。之后，重庆南川市外贸工业品公司因企业改制被注销，其资产转交给上级主管单位南川外贸公司。
2002年8月13日，刘某向南川外贸公司交纳了购买房屋的定金2万元，南川外贸公司与刘某协商房屋总价款为20万元。2002年9月26日，刘某交纳了房款20万元，包括交纳的定金，共计交纳房款22万元。
2003年2月21日，南川外贸公司与刘某正式签订《房屋买卖合同》。同年3月，双方办理了房屋产权过户手续，并先后完清了各种手续费。
2003年6月10日，南川外贸公司书面通知翔吉租赁分公司其所承租的房屋已卖给刘某，未交的房租直接与刘某交结。2003年7月17日，翔吉租赁分公司遂向法院起诉。
南川外贸公司所有的万盛区两河口X号房屋总面积964平方米。其中仓库面积为450平方米，厨房面积为67平方米，办公楼共X层，总面积为447平方米，上诉人承租了办公楼第二层全部及部分仓库，其承租的面积占南川外贸公司所出售房屋总面积的四分之一。
本院审理中，翔吉租赁分公司认可本案讼争房屋出售时有两家承租人，翔吉租赁分公司是其中之一。
本案中，上诉人与被上诉人主要有以下几个方面的争议，本院评议如下：
一、被上诉人南川外贸公司出售本案争议房屋是否履行提前通知上诉人的法定义务。
合同法规定，出租人出卖房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。因此出租人在出卖其已出租给他人的房屋时应提前通知承租人，这是出租人的法定通知义务。它要求出租人履行的通知对象是特定的，即承租人。南川外贸公司举示了一张售房启事证明其对翔吉租赁分公司履行了通知义务，该售房启事的内容为：因业务需要，本单位准备出售万盛区两河口外贸转运站，有意者请于2002年7月20日与本单位联系。该启事落款时间为2002年7月11日。从该启事的上述内容可以看出它针对的对象是不特定的，是向不特定人发出的要约邀请，南川外贸公司在出售房屋时未对承租人翔吉租赁分公司履行积极的通知义务。且该通知是7月X号张贴，而被上诉人于8月13日已将该房屋卖给刘某，因此，被上诉人南川外贸公司并无充分的证据证明其出售房屋在法定期限内直接通知了上诉人，一审法院认定南川外贸公司在出售房屋时未履行通知承租人的义务是正确的。
二、翔吉租赁分公司作为局部承租人对出租人整体出卖的房屋是否有优先购买权。
合同法规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。上述立法的目的是减少买卖纠纷，减少交易风险和交易成本，便于房屋的占有、使用和管理。在租赁合同有效的情况下，如果出租人出卖房屋，因法律规定了“买卖不破租赁”的原则，出租人出卖房屋并不影响承租人对房屋的占有、使用和管理，原出租人与承租人之间的房屋租赁合同仍然要继续履行。因此承租人的优先购买权从立法的目的理解，应当主要侧重于为了减少买卖纠纷，减少交易风险和交易成本，局部承租人的优先购买权行使的标的物应当理解为其所承租部分房屋，局部承租人对整体房屋不享有优先权，这样的理解才符合立法目的。否则在多个局部承租人存在的情形下，会人为造成纠纷，影响出租人交易和增加交易成本，与立法目的相悖。因此本院认为上诉人翔吉租赁分公司作为局部承租人不享有整体房屋的优先购买权。翔吉租赁分公司在房屋所有权人南川外贸公司并未就其承租的房屋单独出售的情况下，主张仅购买其承租部分房屋的请求也不能成立。
综上，原审法院判决事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，其他诉讼费用300元，共计350元，由上诉人重庆市翔吉物资有限公司万盛租赁分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长商雪梅
审判员汪利
代理审判员杨云英
二00四年三月十日
书记员兰建恒
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