湖南省（略）人民法院
民事判决书
（2010）临民一初字第X号
原告傅某，男，1967年出生，汉族，住（略）。
委托代理人段某，男，（略）安福法律服务所（略），住（略）。
原告李某国男，1982年出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托代理人李某某，男，住（略）。
被告文某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人辛银春女，居民，住（略）。
原告傅某、李某国与被告文某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月28日受理后，依法由审判员孙凌独任审判，分别于2010年7月5日、9月14日公开开庭进行了审理,书记员王丽娜担任法庭记录。原告傅某及其委托代理人段某，原告李某国的委托代理人李某某，被告文某及其委托代理人辛银春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅某、李某国诉称：2009年9月20日，二原告承租被告所有的位于（略）人民街的门面房合伙经营早餐馆，双方签订《租房合同》约定：租赁期间为1年，承租范围为房屋整体即前面的1间X层门面、中间的2间X层楼房、最后的1间平房,租金为x元／年。同时，被告承诺合同到期后可以准许原告转让房屋或者同意原告续租2年，原告基于被告的承诺从汪汪处花费x元接手门面并出资数万元对门面进行装修。此后，被告仅将一楼部分交付原告经营，却将二楼交付（略）卡登堡美容店沿用至今，请求法院判令：1、确认原告对被告的房屋整体享有承租权及租期为3年；2、被告赔偿因未完全交付租赁标的物所致原告各项经济损失x元；3、被告继续履行房屋租赁合同；4、被告承担案件诉讼费用。
为证明其主张的事实，原告傅某、李某国向本院提交了下列证据材料：
1、傅某、李某国的《居民身份证》1份，证明原告的基本情况；
2、文某与傅某、李某国于2009年9月20日签订的《租房合同》1份，证明原告的承租范围；
3、文某与陈学明于2009年9月20日签订的《租房合同》1份，证明原告的承租范围被（略）卡登堡美容店占用；
4、（略）安福法律服务所对证人汪汪的《调查笔录》1份，证明汪汪经被告同意于2009年5月将其所有的门面转租原告傅某，转让费（含实物）为x元，被告承诺租赁期满后若不收回门面就允许原告傅某转租；
5、（略）安福法律服务所对证人卢实文某《调查笔录》1份，证明原告从汪汪处承接被告的门面花费x元（含实物）；
6、文某于2010年9月20日出具的内容为“今收到老三粉馆房屋租金壹万柒仟元整，租期为2009年9月20日-2010年9月20日止”的收条1份，证明原告向被告履行了全额给付租金的义务。
被告文某辩称：位于（略）人民街X号的门面房属被告所有，其二楼由（略）卡登堡美容店经营业主史井岚自2002年承租至今。2003年，邓军取得被告房屋一楼的租赁权并在天井处砌墙封顶将其与史井岚的租赁区域隔开。2007年和2008年，被告与一楼、二楼的租赁户将各自的权利义务均合并签订在同一份《租房合同》上，该合同文某由史井岚拟定并沿用至今。2009年9月20日，被告分别将房屋的一楼和二楼出租给原告及史井岚，并与之签订了2份除租金条款外内容完全一致的《租房合同》，租赁范围均为“位于人民街县人大斜对面的门面整体（门面的楼上、楼下，门面后面的一栋两层楼房及其后面的平房）”，当时因疏忽大意在合同上对原告及史井岚的实际租赁范围未作区分。此后，被告已依约向原告完整地交付租赁物，原告亦履行了全额给付租金的义务，且未对其承租范围提出异议。原、被告在租赁合同中明确约定承租期限仅为1年，其中载明的“三年原价房租”仅是附条件的租金条款而非租期条款的约定，从合同文某及目的看均指原告若续租被告房屋则按x元／年给付租金。2010年5月，被告拒绝原告在租期届满前出于高价转租的目的从而改变房屋结构的请求，双方为此酿成纠纷。综上，原、被告所签《租房合同》载明的租赁范围属于表示错误，应以双方实际约定的真实意思为准，且租赁期限仅为12个月，原告违背诚信原则恶意诉讼，其各项请求应予驳回。
为证明其主张的事实，被告文某向本院提交了下列证据材料：
1、文某的《居民身份证》复印件各1份，证明被告的基本情况；
2、文某的《国有土地使用证》1份、《房屋所有权证》1份、《宅基地平面图》1份、文某自绘的《房屋草图》1份、房屋现场照片33张，证明被告房屋的坐落、面积、结构等基本情况；
3、①文某与史井岚于2002年9月20日签订的租赁期限为5年的《租房合同》1份、②文某与邓军于2003年9月20日签订的租赁期限为4年《租房合同》1份、③文某与胡朝辉、陈学明于2007年9月20日签订的租赁期限为12个月的《租房合同》1份、④文某与汪文某、史井岚于2008年9月20日签订的租赁期限为12个月的《租房合同》1份、⑤文某于2007年9月29日出具的租金收据2份、⑥文某于2008年9月20日出具的租金收据2份、⑦文某于2009年9月20日出具的租金收据1份，证明被告的房屋二楼由史井岚自2002年承租至今，被告于2007年及2008年与一楼、二楼的承租人合并签订《租房合同》；
4、被告申请本院调取的对证人汪汪的《调查笔录》1份，证明：①被告房屋二楼由史井岚自2002年承租至今作为其雇请员工的生活用房，汪汪自2007年取得被告的一楼房屋的租赁权后从事早餐经营；②汪汪已明确向原告告知其承租范围，并于2008年5月将一楼房屋以x元的价款转让给原告；③被告房屋的上下两部分在天井处被墙隔断，且一直系分开租赁，原告承租被告房屋整体的现实性及可能性不大；
5、证人陈学明的当庭证言1份、被告申请本院调取的对证人陈学明、史井岚的《调查笔录》各1份，证明原、被告及陈学明签订《租房合同》的磋商过程、被告房屋的现状及租赁历史；
6、证人黄某喜的当庭证言1份、（略）公安局安福派出所的《证明》1份，证明原、被告于2010年5月因原告欲改变被告房屋结构事宜产生纠纷；
7、被告申请本院调取的对证人龚德芳的《调查笔录》1份，证明本地房地产租赁市场的租金行情。
本案在开庭审理中，双方当事人对对方提交的证据逐一进行了质证。原告提交的证据1、3、4、6和被告提交的证据1、2、4，双方当事人均无异议，本院对上述证据的证明力予以认定。原告提交的证据2，被告对其在合同中签名的真实性予以认可，但主张其只与傅某签订合同，李某国不是合同当事人，李某国在合同上的签名系事后补签，但其拒绝对此申请司法鉴定，故本院对该证据的证明力予以认定。原告提交的证据5，被告对其关联性提出异议，本院认为被告的异议成立并对该证据的证明力不予认定。被告提交的证据3、证据6、证据7，原告对其关联性提出异议，被告提交的证据5，原告以证人与本案有利害关系为由提出异议，本院认为上述证据均来源合法，能与本案其他证据相互印证，故本院对原告的异议不予采信并对上述证据的证明力均予认定。同时，本院对当事人在开庭审理中的一致陈述的证明力予以认定。
根据上述证据，本院确认下列事实为本案事实：
被告文某在（略）人民街拥有坐南朝北门面房X栋，该房产占地面积x、建筑面积292.83M2，临街与（略）人大常委会相对、西侧与（略）卡登堡美容店（以下简称卡登堡美容店）相邻，从临街面往后由四部分组成，分别为1间X层楼房、天井、2间X层楼房及1间平房。房屋长33.2M、宽5.9M，其二楼前后经天桥贯通，从天井处的楼梯及卡登堡美容店的室内楼梯可上到被告的房屋二楼天桥。
2002年9月20日，被告将其房屋整体出租给卡登堡美容店的经营业主史井岚，并与之签订了租期5年、租金x元／年的《租房合同》，该房屋一楼、二楼分别用于早餐经营区及员工生活区。2003年9月20日，邓军经史井岚转让取得一楼的4年期的承租权，并经被告同意在天井的1／2处自南朝北砌墙封顶将其与史井岚的承租区隔断。自此，天井的西侧、东侧分别由一楼、二楼的承租户使用至今。
2007年9月20日，胡朝辉、卡登堡美容店店长陈学明（系史井岚的代理人）分别作为一楼及二楼的承租人（乙方）合并与被告（甲方）签订了由史井岚拟定的《租房合同》，约定：一、乙方自愿租用甲方坐落在人民街县人大斜对面的门面整体（门面的楼上、楼下，门面后面的一栋两层楼房及其后面的平房），租用期限自2007年9月20日至2008年9月20日止，共计12个月。二、双方议定房屋年租金为（以周边行情为准），由乙方在合同签订生效之日一次性现金或转账支付给甲方，不按时缴齐房租者，甲方即可收回房屋，另行处理。三、乙方在租房期间，必须自觉履行以下义务，否则甲方将终止租房合同并不退剩余的房租：1、乙方在租房期间，必须保证甲方房屋结构的完整，毁损要加倍赔偿。2、乙方租用期满前五日或期满当日，与甲方重新签订租房合同或结清所有费用搬走。3、房屋所有权属甲方，不经甲方同意，乙方无权转租或变卖，如发现擅自转租或变卖，甲方可强行收回租房，乙方无条件退房，由此产生的一切后果及费用由乙方负责。4、乙方在租用期间，必须遵纪守法，并搞好环境卫生、治安管理、计划生育等工作，如上述所指方面出现问题，甲方概不负责。5、乙方不能欠交水电费，乙方必须无条件的按月及时向甲方交纳水电费，否则造成停电停水影响营业，甲方概不负责，另外水价、电价由水电管理部门决定。四、无特殊情况和原因，甲方保证乙方在租用期间的水电畅通，并负责有关设施自然损坏的维修工作。五、有特殊情况时，如国家城市规划建设需要等，甲方可以终止租房合同，提前收回所租出的房屋，并按合同有关条款退还剩余的房屋租金。但除房屋租金以外的其他一切费用，甲方概不负责。乙方必须按甲方的要求按时搬走，否则按合同第三款规定处理。六、本合同一式两份，经双方签字生效。胡朝辉与史井岚分别向被告交纳了房租x元及4000元。
2008年9月20日，汪汪作为一楼新的承租人、史井岚作为二楼续租人合并与被告签订了一份格式化的2007年版的《租房合同》，租期12个月，一楼租金x元，二楼租金4000元。
2009年5月，汪汪经被告同意将一楼转租原告，原告对一楼进行装修后从事“老三粉馆”的经营。2009年9月20日，被告与原告及陈学明各自签订了一份除租金条款外（原告租金为x元、史井岚的租金为4800元）其他内容完全相同的《租房合同》，上述合同除在第五条增加“甲方自己需要房屋或国家城市规划建设需要拆除房屋，甲方可终止租房合同”内容外，其余内容与史井岚于2007年拟定的合同一致，租赁期限均为12个月，被告在原告及史井岚的合同上分别签字注明“三年原价房租”及“两年原价房租”。
2010年5月，原告要求打通与隔壁共用的东墙未获被告准许，双方为此酿成纠纷并经（略）公安局调处2次未果。2010年6月，原告以被告未完全交付租赁房屋为由诉至本院。2010年7月5日，被告书面通知原告于合同期满当日腾退租赁房屋。
本院认为：本案的争议焦点是：一、被告按合同约定应向原告交付的租赁物的范围,原告主张其承租范围为房屋整体，被告主张为房屋一楼；二、原、被告之间的租赁合同的租赁期限，原告主张3年，被告主张12个月。
首先，关于承租范围。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”该法第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”第一，在合同的缔约阶段，原告系经他人转租取得被告房屋的租赁权，原承租人及被告均已向原告明确告知其租赁范围为房屋一楼，且原告亦仅对房屋一楼投入装修。第二，在合同的履行阶段，原告从租赁合同的成立生效直至临近租赁期届满均未对其承租范围提出异议，且未因被告不完全交付租赁房屋向其行使同时履行抗辩权，双方仅为租期届满前的房屋转租事宜产生矛盾。第三，从房屋的租赁历史看，被告房屋的一楼和二楼自2003年即分开租赁，其二楼自2002年起由史井岚承租至今，史井岚从未放弃二楼的承租权。第四，从房屋的现有结构看，房屋的一楼、二楼自2003年起在天井处即被墙隔断。原告虽主张承租了房屋二楼，但就如何实现其承租权，其既未选择打通天井处的墙壁，也未借助卡登堡美容店的室内楼梯，更未向被告及史井岚提出过权利请求。第五、从房屋租金的给付金额看，参照本地房屋租赁市场行情，原告以x元／年的价位取得被告房屋整体的承租权的可能性较低。因此，虽然原、被告之间的《租房合同》载明的租赁范围为被告房屋的整体，但是本院结合原、被告提交的证据材料、运用逻辑推理并结合日常生活经验能够确定原、被告实际约定的承租范围应为房屋一楼。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告已向原告履行交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的合同义务，故对原告要求确认其对被告的房屋整体享有承租权及要求被告赔偿其各项经济损失x元的诉讼请求，本院不予支持。
其次，关于租赁期限。原、被告在《租赁合同》中明确约定的租赁期限为12个月，被告在合同中批注的“三年原价房租”仅是若涉及续租事宜对房屋租金的约定，而非租期的约定。《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”即便被告同意原告续租2年，双方应采用书面形式另行签订租赁合同。现原告无证据证实其实际租赁期限为3年，故对其要求确认原、被告之间租赁合同的租期为3年及要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十五条第一款、第二百一十六条之规定，判决如下：
驳回原告傅某、李某国的诉讼请求。
本案受理费175元，由原告傅某、李某国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员孙凌
二0一0年九月十四日
书记员王丽娜
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