原告丁某甲，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人谢某某，男，住（略）。
原告石某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
原告丁某乙，女，X年X月X日生，汉族，（略）。
被告李某丙，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人李某丁，女，住（略）。
委托代理人程某，律师。
原告丁某甲、石某某、丁某乙与被告李某丙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年9月8日、9月28日两次公开开庭进行了审理。原告丁某甲及其委托代理人谢某某、原告石某某、丁某乙、被告李某丙及其委托代理人李某丁、程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁某甲、石某某、丁某乙诉称：2009年8月24日，原、被告双方签订买卖合同，购买被告位于上海市松江区X镇X路某室房屋，原告于同年8月30日、9月30日分别支付了二笔房款共计人民币（以下币种同）880,000元，根据双方签订的合同的约定，被告应于收到上述房款后的20个工作日内前往银行办理提前归还贷款手续，并于还款后的10个工作日内办妥抵押登记注销手续，被告应于2009年10月31日前完成过户手续。但因被告方拖延办理提前还贷，将原告支付的购房款挪作他用，致使双方无法按约办理过户。经双方多次协商，双方签订了三版《上海市房地产买卖合同》，合同中除过户时间有变更外，其余内容均未调整，双方最终于2010年5月28日才办妥了过户手续。原告当初购房的总包价为1,120,000元，因被告方的拖延，致使原告在过户时支付了超过1,120,000元以上的费用共计102,845元，该费用应由被告方承担。此外，因被告方的拖延行为，致使双方办理过户时间延期，被告应承担违约责任。故原告诉法院，要求判令：1、被告向原告支付违约金91,520元；2、被告向原告方支付增加的过户费用105,845元。在诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为要求被告支付违约金39,160元。
被告李某丙辩称：原告主张违约金依据的是合同第一版，但之后双方又签订了第二版、第三版合同，第三版合同的签订已豁免了之前的违约责任；即便是按补充协议主张违约金，但该协议已被12月16日的保证书所取代；该房屋买卖时存在租赁关系，2009年11月被告将房屋已交付给原告，原告从该时起已享有该房屋的租金；双方约定的房屋价格为1,090,000元，实际过户时被告未多收取钱，双方过户时原告方也未提出异议，合同也已履行完毕，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年8月24日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》（第一版），约定被告将位于上海市松江区X镇X路某室房屋以860,000元的价格出售给原告方，双方约定了办理房屋交接及过户的时间；合同第十条约定，被告方未按本合同约定的期限内将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告方支付违约金，违约金按原告方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后被告方仍未交付的，除被告方应向原告方支付15日的违约金外，被告有权单方面解除合同。原告单方面解除合同的，应当书面通知被告方，被告方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。被告方应在接到书面通知之日起五日内退还原告方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定，原告方于2009年8月31日前支付被告方房款320,000元，9月25日前支付被告房款330,000元，该二笔款项专项用于提前归还被告尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，被告应于收到上述还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续。……同时，双方在合同补充条款中也约定了上述内容，同时还约定若由于被告方之原因，未在上述期限内办妥抵押登记注销手续的，则原告方有权单方面终止本合同，同时被告方应按照本合同约定的总房款的20％向原告方支付违约金。……
同日，双方还签订补偿协议一份，约定原告另行补偿被告房屋空置的损失230,000元，于2009年9月25日前交付被告方；双方按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳的交易税费及中介服务费，均由原告方承担并支付；该协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。
买卖合同及补偿协议签订后，原告向被告支付了购房款及补偿款共计880,000元，被告收到上述款项后并未按约前去办理提前还贷事宜，直至2010年5月11日，被告才去银行偿还贷款，双方于2010年5月28日去房产交易中心办理过户，过户时该房屋的计税金额为1,131,800元，原告共支付房地产交易手续费、地籍图图纸费、契税、纳税保证金、一般营业税、其他企业城市维护建设税共计118,870.10元。被告于2009年11月1日已将该房屋交付给原告方，现该房屋权利人登记在三原告名下。
另查明，因第一版合同约定的过户时间已过，后双方又于2010年1月9日、2010年5月28日签订过系争房屋的第二版、第三版买卖合同，合同中除约定的交房时间和过户时间有变更外，其余内容均与第一版合同内容一致，双方依据第三版合同的约定办理了该房屋的过户手续。
再查明，2009年12月6日，原被告双方签订补充协议，约定被告向银行办理抵押贷款500,000元用于提前归还系争房屋的银行贷款，并在2010年2月28日前将该房屋交付（包括房地产交接、房地产权利转移等）给原告方，并承担由于其拖延还贷而致原告方在日后（以《上海市房地产买卖合同》约定的日期为准）办理该房产交接过程中所有超额（房屋总价为：109万元整）费用（包括房地产交接、转移、契税等）。如果被告方在上述约定日期内未能履约，则应当向原告方支付违约金，违约金按原告方已付款（88万元整）的日万分之五计算，违约金自双方约定之日（2010年3月1日）起，至实际办妥过户手续日止。该协议签订后，被告于2009年12月16日出具保证书一份，约定双方于2010年3月28日前办妥过户手续。2010年2月7日，双方再次签订补充协议，在该协议中，被告方承诺愿意承担原告方在实际办理过户手续过程中超出被告方到手价109万以外的税款（包括房地产交接、转移过程中产生的营业税、契税以及各种手续费用等）。原告方为购房总包价为112万元整。
在诉讼过程中，被告向本院陈述，在2010年2月7日的补充协议上，写明超过1,090,000元以外的税款由其承担，总包价的约定是原告与中介之间的约定。此外，本次房屋买卖的经办人曹游游向本院陈述，2010年2月7日双方出具补充协议时，因房价已涨，不可能再以860,000元的价格过户，所以双方明确以1,090,000元的价格计税，同时约定如果计税的房价款大于该数额，则超过1,090,000元部分的税款由被告方承担。当时购房时，其按1,090,000元的价格计算税费，计算得出的税费较高，原告要求中介公司想办法，少交点税，故就帮其将房价做低，但该价格能否过户，要视交易中心的规定办理，中介公司是无法保证的。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、补偿协议、补充协议、保证书、契税缴款书、收据、询问笔录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案中，双方争议的焦点在于：一、被告是否应支付原告违约金支付金额为多少二、原告多支出的税费是否应由被告方承担
针对争议焦点一，本院认为，在本次房屋买卖过程中，因被告方未按合同的约定去银行提前偿还贷款，致使双方未能按第一版合同的约定办理过户手续，被告的该行为已构成违约，理应按该版的约定承担违约责任，但是此后双方经过协商，于2009年12月6日签订了补充协议，在被告已违约的情况下双方对提前还贷、过户时间又重新作出了约定，同时对被告若再次违约所应承担的违约后果也作出了约定，因此自双方签订该协议起，双方已变更了原第一版合同中约定的违约金的起算时间，故现原告据该协议向被告主张违约金，于法有据，本院予以支持。至于第二版、第三版合同，从该二份合同的内容来看，签订该二版合同的目的仅是为了办理房屋过户手续之需，并非因此而免除了被告的违约责任；关于被告辩称的2009年12月16日的保证书已取代了12月6日的补充协议的意见，本院认为，该保证书仅系被告对过户时间又作出了承诺，并未对违约责任重新达成一致意见，故对被告的该意见，本院不予采信。
针对争议焦点二，本院认为，首先，根据双方签订的买卖合同及补偿协议，尽管其中一部分房款约定以补偿款形式支付，但该房屋的实际成交价格为1,090,000元，根据诚实信用原则，原告应以房屋的实际成交价格缴纳相应的税费；其次，关于原告认为其购房总包价(包括房款、契税、中介费等费用)1,120,000元的意见，除了在2010年2月7日的补充协议中有体现外，无其他证据证明其观点，从庭审查明的事实看，在本次交易过程中，被告方出售房屋的到手价为1,090,000元，相应的税费等均由原告方负担，因此，原告采用何种方式达到其总包价的要求，只要交易能得到相关部门的认可，在不损害被告方利益的情况下，被告均予以配合，但这并不意味着被告承诺原告的购房预算能控制在总包价内，因此，原告要求其实际支出的费用与该总包价之间的差额部分由被告方承担，依据不足，本院难以支持；再次，被告在2009年12月6日的补充协议及2010年2月7日的补充协议中均承诺超过房屋总价1,090,000元以外的税款由其承担，因此在本次房屋交易过程中，该房屋最后的计税价格与房屋实际成交价之间的差额税款应由被告方承担，该部分税款的差额系原告在本次房屋交易过程中因被告方的违约行为而造成的损失，原告在本案中已主张违约金，违约金从其性质看，其主要为了弥补原告方的损失，现经本院计算，原告方主张的违约金已足以补偿原告的该部分损失，故原告现再主张多支出的税费等费用，本院难以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告李某丙于本判决生效之日起十日内支付原告丁某甲、石某某、丁某乙违约金39,160元；
二、驳回原告丁某甲、石某某、丁某乙的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,247元，减半收取2,123.50元，由原告丁某甲、石某某、丁某乙负担1,734元（已付），被告李某丙负担389.50元(于本判决书生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员&x
书记员张英杰
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