重庆市石柱土家族自治县人民法院
民事判决书
（2010）石法民初字第X号
原告汪某甲，男，61岁。
原告汪某乙，男，43岁。
原告汪某丙，男，46岁。
委托代理人陈江碧，重庆律缘（略）事务所（略）。
被告马某某，男，41岁。
委托代理人康小平，重庆星兴（略）事务所（略）。
原告汪某甲、汪某乙、汪某丙诉被告马某某合同纠纷一案，本院于2010年2月26日立案受理后，先由审判员隆小琴适用简易程序，于同年4月1日公开开庭进行了审理。三原告及其委托代理人陈江碧，被告马某某及其委托代理人康小平均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转入普通程序进行审理，并由审判员隆小琴担任审判长，和审判员向朝俊、人民陪审员王家顺组成合议庭，于同年7月1日第二次公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人陈江碧，被告马某某及其委托代理人康小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称：三原告均系黄某镇X村移民，黄某镇人民政府在黄某镇移民小区为三原告安置了220平方米国有土地供其建房，但三原告均未取得国有土地使用权。2009年4月，三原告与被告签订了合伙建房合同，约定由被告在三原告的该220平方米国有土地上建三楼一底房屋，建房的资金、材料、施工和风险均由被告承担；房屋建成后由三原告享有占地面积100平方米三楼一底房屋，并给被告支付建房工程款6.1万元，其余120平方米的土地和房屋全部归被告所有。合同履行过程中三原告共计给被告支付了工程款4万元。后双方发生纠纷，经多次协商无果。
综上所述，原、被告之间的合伙建房行为实为国有土地使用权转让行为，按照《合同法》第五十一条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，该合同应为无效合同。请求人民法院依法确认原告与被告签订的合伙建房合同无效，判令由原告按建筑成本支付被告建房工程款（原告已撤回该项诉讼请求，本院已裁定准予撤诉，对此本判决将不再做评判）。
被告辩称：三原告系万胜坝水利工程的移民户，其220平方米宅基地使用权是政府安置给原告的，且原告已交纳了土地出让金。后原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成了合伙建房协议，该协议应当合法有效。在签订该协议时，三原告是以其对宅基地享有的“建房权”这一权利作为出资条件，并非将宅基地使用权转让给被告。因此，原、被告的合伙建房行为并非系国有土地使用权的转让，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告汪某乙和汪某丙系原告汪某甲之子。三原告家庭均系石柱县X镇万胜坝水利工程的移民户。在移民安置中，三原告总共在黄某镇移民小区获得了220平方米宅基地，并已交纳土地出让金，但均未取得国有土地使用权证书。2009年4月12日，三原告与被告签订了合伙建房合同。该合同约定由三原告出宅基地，并向被告补给工程款6.1万元，其余工程款和所需木料全部由被告承担；由被告具体负责施工，施工过程中若出现安全事故全部由被告承担，原告不承担任何责任；房屋建成后，由三原告分得占地面积为100平方米的房屋，被告分得占地面积为120平方米的房屋。合同签订后，三原告共向被告支付了4万元，房屋现已基本建成。
上述事实，有原、被告的陈述，三原告交纳土地出让金的收据，原、被告签订的合伙建房合同等证据在卷佐证。
本院认为：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。……”第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”该《解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中三原告与被告签订的合伙建房合同，约定提供土地使用权的原告只分得固定房屋，并不承担经营风险。因此，其所签合同的性质应当认定为土地使用权转让合同。三原告至今未取得国有土地使用权证书，也没有经过有批准权的人民政府同意转让。所以，原、被告之间的国有土地使用权转让合同应当认定无效。即使如被告辩解的原、被告之间签订的合同系合伙建房合同，也由于双方均无房地产开发经营资质而属无效合同。故，原告请求确认其与被告签订的合伙建房合同无效的理由成立，本院予以支持。但原、被告双方应当本着诚实信用原则，就损失问题妥善协商处理，若协商不成，可以依法向人民法院提起诉讼。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和第二十四条的规定，判决如下：
原告汪某甲、汪某乙、汪某丙与被告马某某于2009年4月12日签订的合伙建房合同无效。
案件受理费80元，由被告马某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审判长隆小琴
审判员向朝俊
人民陪审员王家顺
二0一0年八月二十四日
书记员何代轩
书记员罗成
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