上诉人（原审被告）王某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
一般授权诉讼代理人李军，云南圣元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邹某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人徐明娴，女，汉族，X年X月X日出生，住云南省昆明市五华区X街X巷X号X单元X号，身份证号码：x。
上诉人王某与被上诉人邹某房屋租赁合同纠纷一案，上诉人王某不服昆明市西山区人民法院（2008）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭，对本案进行了公开询问。上诉人王某及其委托代理人李军，被上诉人邹某的委托代理人徐明娴到庭接受了询问。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2005年9月1日，原告邹某委托朱琳为其代理人与被告王某签订了房屋租赁合同,合同约定将原告所有的坐落于昆明市银德香榭丽园(一期)1-X号商铺(面积114.99平方米)租给被告使用,双方在合同中约定租赁期限从2005年9月1日至2008年9月30日止,租金的交纳方式:乙方在签订合同时支付第一年上半年的租金,即人民币x.90元;以此类推,每半年交一次租金,租金需提前壹月交付,先付后用。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告邹某与被告王某签订的房屋租赁合同，应系双方当事人的真实意思表示，合同成立并有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。关于原告要求终止房屋租赁合同的诉讼请求，原、被告双方签订的房屋租赁合同的期限于2008年9月30日届满，《城市房屋租赁管理办法》第十条规定：“房屋租赁期限届满，租赁合同终止……”故对原告请求判令原、被告终止房屋租赁合同的诉讼请求，应予以支持。原告系出租房屋的所有权人，现原、被告双方的房屋租赁合同已经终止，被告依法应将租赁房屋返还原告，故对原告请求判令被告返还房屋的诉讼请求，应予以支持。关于原告诉请租金的问题，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。……”本案中，原告作为出租人，将自己的房屋租赁给被告使用，被告应按照合同约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定支付租金……”故被告王某是负有履行义务的当事人，对是否依合同约定履行了支付租金的义务负有举证责任。被告王某经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了抗辩权，故对原告诉请被告支付租金x.7元的诉讼请求,原审法院予以支持。关于原告主张的租金利息问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告王某未按照合同约定履行支付租金的义务，给原告邹某造成损失，故原审法院对原告诉请租金利息的起算时间，自原告诉请处理之日起予以支持，利息按银行流动资金贷款利率计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、终止原告邹某与被告王某签订的房屋租赁合同。二、由被告王某于本判决生效之日起十五日内将位于昆明市银德香榭丽园（一期）1-X号商铺返还给原告邹某。三、由被告王某于本判决生效之日起十日内支付给原告邹某租金人民币x.7元及自2008年8月28日至支付租金之日止的利息（利息按照中国人民银行同期流动资金的贷款利率计算）。本案诉讼费人民币6208元（原告邹某已预交）减半收取人民币3104元，由被告王某承担，此款项在支付上述款项时，一并支付给原告邹某。余款人民币3104元退还原告邹某。
上述一审判决宣判后，王某不服，向本院提起上诉，请求:一、请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由如下：上诉人没有支付房租系因为被上诉人欲将出租给上诉人的房屋对外转让，上诉人主张优先购买权，但被上诉人不同意，双方经多次协商没有达成一致。在当初签订合同时，双方曾口头约定合同到期后对合同予以续租，所以上诉人投入了大量的资金进行了装修，在合同要到期时，上诉人向被上诉人提出续租的请求被上诉人不同意。现在如果被上诉人同意续租合同，上诉人将一次性付清租金。故被上诉人的起诉不能成立，一审判决支持了被上诉人的诉讼请求是不公正的，现特此提出上诉，望二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人邹某答辩认为：一、一审法院认定事实清楚、证据确实充分。二审法院依法应当予以维持。根据庭审中质证的事实及相关证据材料证实：上诉人的租赁期限已经到2008年9月30日届满，其上诉理由完全是托词。二、一审法院适用法律正确。一审法院基于对本案事实的客观认定及法律的适用是合法的、正确的，并无不当。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，依法应当予以驳回，并维持原判。
综合本案当事人的诉辩主张，本案二审争议的问题主要是：
1、上诉人认为双方当事人口头约定在期限届满后续租是否有依据；2、被上诉人邹某请求上诉人王某返还商铺并支付相应租金是否应予以支持。
经二审征询各方当事人对原判确认事实的意见，上诉人和被上诉人均无异议，但上诉人认为双方口头的约定一审法院没有查明。对于各方无异议的事实部分，本院予以确认。
对于上诉人与被上诉人存在争议的事实，即上诉人与被上诉人是否有口头约定合同到期后可以续租，上诉人向本院提交以下证据：
1、王某燕、徐国富的证明，证明：当时双方口头约定在合同到期后要续租。
2、装修发票，证明：上诉人仅装修就投入了14万元。
经质证，被上诉人对上诉人提供的证据1、2的真实性和所要证明的内容表示不能确认。
被上诉人在二审中没有提交证据。
对于上诉人提交的证据1王某燕和徐国富的证明，系两份书面证人证言，因证人均无正当理由未出庭接受双方当事人的质询，且该二人与上诉人是同公司的员工，与上诉人有一定的利害关系，故对于该证据本院不予采信。对于证据2装修发票，因双方合同第五条第3项已约定“租期满后乙方本着来建去留的原则，无偿移交给甲方，不得向甲方索取装修费用”，故该证据本院不予确认。
本院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，系有效合同。在该合同中双方约定了租赁期限为三年，自2005年9月1日起，至2008年9月30日止（其中包含一个月的装修期）。至2008年9月30日为止，合同履行期限已经届满，租赁合同因履行完毕而终止，上诉人依法应该将租赁房屋返还被上诉人。上诉人诉称与被上诉人有口头约定，在租赁期满后与其续租，提交了两份书面证人证言，但两位证人都与上诉人有利害关系，并且没有其他的证据相互予以映证，被上诉人对此也不予认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，其称有口头约定事实未得以证明，故本院对上诉人以被上诉人不同意续租而拒付租金的理由不予采信。上诉人认为其进行了大量的装修投入，由此合同应该续签而不应该终止。但双方所签订的《房屋租赁合同》第五条第三项约定：“……租期满后乙方本着来建去留的原则，无偿移交给甲方，不得向甲方索取装修费用”，所以，本院认为，此理由不能成为上诉人拒绝返还房屋的合法抗辩事由。上诉人现在继续占有租赁房屋没有事实和法律依据，被上诉人要求上诉人返还商铺并支付租金x.7元的请求应予以支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人王某承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向昆明市西山区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长蔺以丹
审判员黄超
代理审判员杨茜
二○○九年三月二十六日
书记员申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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