原告张某，男，汉族。
被告河南省正阳县国家税务局。
法定代表人聂某某，男，系该局局长。
委托代理人杨某某，男。
第三人何某某，男，汉族。
委托代理人贺某某，女，正阳县法律援助中心工作人员。
原告张某与被告河南省正阳县国家税务局（以下简称正阳国税局）、第三人何某某确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程国胜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某，被告正阳国税局委托代理人杨某某，第三人委托代理人贺某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称，原告现承租的门面房系被告所有。被告于2004年3月30日租赁给了案外人鲁淑芳，后经被告同意鲁淑芳又将其中一间门面房转租给原告使用。2009年5月4日当第三人向原告另案主张权利时，原告才知道被告将此门面房转让给第三人。为此请求确认被告与第三人房屋买卖合同无效，原告对该间门面房享有优先购买权。
被告正阳国税局辩称，1.原、被告之间不存在租赁关系，原告不享有优先购买权；2.被告的一间门面房于2005年5月已转让给第三人。且原告和第三人自2006年4月1日连续三年签订租赁合同，被告转让该间门面房原告早已知道。原告主张优先购买权，已超过法定诉讼时效两年。故应驳回原告的诉讼请求。
第三人何某某述称，原告于2006年4月1日就与第三人签订了房屋租赁合同，原告早已知道承租房屋已转让给第三人。原告对该承租房屋已不享有优先购买权，且原告的起诉已超过法定的诉讼时效。故应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告及第三人诉争的一间门面房位于正阳县X镇X街，原正阳国税局城区税务所大门南侧。2004年3月30日正阳国税局原城区税务所将该所大门南侧从北往南第一、二间出租给案外人鲁淑芳，双方签订房屋租赁合同一份，约定租赁期间为三年，即从2004年4月1日起至2007年3月30日止。每间门面房每年租金x元，同时约定任何某方不得私自转租。案外人鲁淑芳在租赁期间于2004年11月8日将其承租的从北往南第二间门面房转租给原告，并收取原告2004年11月8日至2005年3月30日期间的房租3750元及空房转让费x元。原告承租该间门面房至2005年4月1日时，原告向正阳国税局原城区税务所交纳了2005年4月1日至2006年3月30日的租金x元，被告正阳国税局原城区税务所给原告出具收取租金x元的收条，但原告与正阳国税局原城区税务所未签定书面租赁合同。2005年5月22日被告将原告现承租的一间门面房以12万元的价格转让给本案的第三人何某某，且已办理了房产过户登记手续。2006年4月1日、2007年1月1日、2008年1月1日原告与第三人就该间门面房分别签订每年度租赁合同共三份，原告分别向第三人的父亲交纳2006年度租赁费9000元、2007年度租赁费x元、2008年度租赁费x元。因原告未交纳2009年度租赁费，第三人于2009年5月4日另案向法院主张权利时，双方成讼。
上述查明事实由原告提供2004年3月30日被告与案外人鲁淑芳签订的房屋租赁合同一份、2005年4月1日被告收取原告的房租费收据一张、2004年11月8日案外人鲁淑芳收取原告的房租费及空房转让费收据一张，第三人提供的2006年4月1日、2007年1月1日、2008年1月1日分别与原告签订的房屋租赁合同共计三份、正房字第x号房权证复印件一张、被告及第三人所签订的售房合同一份及原、被告和第三人在庭审中陈述相互印证，故对原告及第三人提供上述证据本院予以确认。
本院认为，案外人鲁淑芳在租赁被告的两间门面房期间，将其承租的一间门面房转租给本案原告并已收取房租费及空房转让费。被告默认案外人鲁淑芳的转租行为后收取原告2005年4月1日至2006年3月30日的房租费x元，并出具收据一份。因原、被告未签订书面租赁合同，且租赁期限已超过六个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，视为原、被告双方形成不定期租赁关系。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，被告作为出租人，出卖原告承租的房屋之前，应当在合理期限内通知原告。被告在出卖之前虽通知了原承租人鲁淑芳，但该通知行为对原告不产生法律效力。由于被告未有证据证明已向原告履行了通知义务，故原告在同等条件下对其现承租的房屋应享有优先购买权。
房屋优先购买权是基于租赁合同关系形成的，具有债权性质。原告于2006年4月1日与第三人就该间门面房签订书面租赁合同并向第三人的父亲交纳租赁费，证实原告于2006年4月1日已知道其承租的房屋转让给第三人，而原告向本院主张优先购买权时间为2009年5月12日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，原告主张对该间房屋享有优先购买权已超过法定诉讼时效的二年，已丧失胜诉权。况且，原告与第三人已签订了门面房租赁合同且已交纳了房租费，视为原告对该租赁房屋优先购买权的放弃。被告关于原告的起诉已超过诉讼时效的辩解理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
驳回原告张某的诉讼请求。
案件受理费100元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判员程国胜
二○○九年七月二十八日
书记员杨某
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
