上诉人（原审原告）胡晓山等314位南岭山庄业主。（见名单）
诉讼代表人郭某某，男，X年X月X日出生。
诉讼代表人戴某某，男，X年X月X日出生。
诉讼代表人王某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人吴熙知，湖南楚瑞律师事务所律师。
委托代理人袁兴宜，湖南楚瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湖南勤兴置业有限公司。
法定代表人李某某，该公司董事长。
委托代理人谷子佩，湖南方缔园律师事务所律师。
上诉人胡晓山等314位南岭山庄业主、上诉人湖南勤兴置业有限公司（以下简称勤兴公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服郴州市苏仙区人民法院（2006）苏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2008年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人胡晓山等314位南岭山庄业主的诉讼代理人郭某某、戴某某、王某某及其委托代理人吴熙知、袁兴宜，上诉人勤兴公司的法定代表人李某某及其委托代理人谷子佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告勤兴公司成立于1992年7月，原为中外合资企业，1996年改为独资企业，2005年因未年检而被吊销工商营业执照。1992年勤兴公司在郴州开发房地产项目，1993年4月13日，勤兴公司与郴州市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定，勤兴公司获得位于郴州市白鹿洞的面积为x.63平方米的土地70年的使用开发权，土地出让金为x元；另约定从2000年开始，勤兴公司“逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年6月1日。土地使用费每年每平方米为6元”。合同签订后，勤兴公司先支付了150万元的征地款给被征地的白鹿洞村组，后支付给郴州市国土局x.63元“征地费”。1993年5月，勤兴公司取得了该片土地的《国有土地使用证》。
自1995年起，勤兴公司在该片土地上陆续建设了多栋商品住宅楼，销售给原告等业主，均签订了《商品房买卖合同》。原告等业主先后为自己购买的房屋办理了房屋产权所有要证，但均未办理国土使用权证。2001年底，被告在南岭山庄小区建设的最后一栋商住楼通过了验收交付使用，2003年该栋楼房取得了房屋产权证，并在2004年底前销售完毕。被告1998年，南岭山庄小区建设了一部分房屋后，勤兴公司将该小区的物业管理移交给郴州勤兴物业管理分公司，此后又经过另外一家物业管理公司管理，由于小区情况复杂，物业管理公司管理不力，小区业主们对管理公司不满，多次向有关部门反映情况。2004年3月，郴州市房产局对南岭山庄小区业主们反映的情况进行了调查，作出了调查意见，并对勤兴公司因物业管理不力而对该公司作出处罚决定。同年7月28日，勤兴公司将南岭山庄小区的部分资料移交给南岭山庄小区业主委员会，由业主委员会聘请了新的物业管理公司进行管理。2005年11月，郴州市规划局、郴州市市政总公司等单位对南岭山庄小区X排污工程进行了调查分析，提出了调查意见和改造方案。2006年2月28日，在郴州市X组织下，召集有关部门对南岭山庄存在的诸多问题进行了调查分析，形成个会议纪要，要求南岭山庄业主们通过相关途径解决问题。2006年8月，原告等人向本院提起诉讼。在本案提起诉讼前，原告委托郴州宇华专家建筑设计有限公司和郴州开元工程造价事务所有限公司对南岭山庄小区X排污系统和消防设施系统进行了重新建设设计及工程造价预算。2006年10月，宇华专家建筑设计有限公司绘制了重新设计的《郴州市X排水总平面布置图》和《郴州市南岭山庄消防总平面布置图》；郴州开元工程造价事务所有限公司在上述的两份图纸基础上出具了《郴州市南岭山庄小区X排水网及消防水网工程量清单预算报价表》，对南岭山庄小区X排水网及消防水网工程重新建设的工程量作出评估，结论是：南岭山庄小区X排水网重新建设工程的造价为x.60元，南岭山庄小区消防水网工程的造价为x.12元。
另查明，郴州市国土局以被告勤兴公司未缴纳土地出让金，未能通过综合验收等为由，以手续不齐全等原因，一直未给子原告等人办理国有土地使用证分证。
南岭山庄小区X栋旁的停车场在被告报规划部门审批的图纸上是一个规划内的停车场，2004年被告将小区物业管理移交给原告时未对这块空地进行移交，也未对该地块的权属作出说明。当时的物业管理公司在小区居民反映下，经征得业主委员会和开发商同意，由一位叫何洪波的个人出资将空地整理建成一个停车场，然后由何洪波个人对停车场进行管理收费。此后业主委员会更换了物业管理公司，何洪波个人要求业主委员会或新物业管理公司出资收回停车场，但协商末成，该停车场仍由何洪波管理使用。
原告等业主所缴纳的水费均由自来水公司委托物业管理公司向原告收取，所开办的水表户头名称也用的是被告的名字。2003年2月到2005年8月，被告名下水表户头拖欠自来水公司水费x.80元。
原告为与被告就本案提起诉讼，先后花费了打印复印费等625．60元；并在向房产部门查询相关资料时欠下查询等费用x．50元。原告为本案委托了湖南楚君律师所律师参加诉讼，双方签订了风险代理合同，代理费用为案件标的的30％。
原审法院认为：
1、程序方面：
(1)、原告的诉请没有超过诉讼时效。被告勤兴公司从获得土地开发权到南岭山庄小区全部房屋销售完毕，是一个连续十余年的过程，但在这过程中，勤兴公司没有对南岭山庄小区X排污管网系统进行最后的整体完善和检验；另一方面，原告等长期地向有关部门反映情况，以至于2006年在郴州市X组织下，召集有关部门对南岭山庄存在的诸多问题进行了调查分析，形成了会议纪要，说明原告一直没有放弃他们的权利，诉讼时效没有失效。(2)、原告的主体资格，原告是以合同纠纷起诉的，虽然有80余户没有附购房合同，但他们是适格的诉讼主体，没有资料的已撤诉；被告虽被吊销工商执照，但被告未进行清算之前，还是可以以其公司为诉讼主体。故本案未过诉讼时效，诉讼主体资格适格。
2、结合本案审理的案由，针对原告的各项具体诉讼请求，原审法院认为：
(1)、原告请求“一、判令被告履行合同，给原告每户业主立即办理好土地使用证或支付相当于被告拖欠国土部门的土地出让费用给原告”，原审法院认为，郴州市国土局在不给原告等办理国土使用证分证时给出的说明中提到被告没有缴清土地出让金，而在被告提供的相关证据中也确实有被告没按合同缴清土地出让金的情况，虽然这只是被告和郴州市国土局之间的合同关系的纠纷，但与原告不能获得《国有土地使用证》分证存在直接的联系。在商品房转让变更土地登记管理流程中，国土管理部门需要对开发项目的土地使用权出让金的缴纳情况等进行审查，才能作出商品房转让验收合格的意见，才能办理国土使用证的分证。《城市房地产开发经营条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，被告应当对原告等不能办理好国土使用权证承担主要责任，原告要求被告履行为其办理国土使用权证的义务应当予以支持。原告要求被告支付相当于被告拖欠国土部门的土地出让费用给原告的诉讼请求，由于该请求没有具体内容，且属另一种法律关系，故本案中不予考虑。
(2)、原告请求“二、判令被告支付x．51元用于完善小区基础配套设施及地下排放系统和消防系统”，该项请求中，对“完善小区基础配套设施”原告没有提出其他证据，故只考虑原告有证据及有具体请求的“地下排放系统和消防系统”。被告勤兴公司从获得土地开发权到南岭山庄小区全部房屋销售完毕，是一个连续十余年的过程，但在这过程中，勤兴公司没有对南岭山庄小区X排污管网系统进行最后的整体完善和检验。被告虽然获得了各栋所建房屋的检验合格证，但作为获得批准建设的住宅小区，原审批时有整体的规划设计图，那么在整体建成后也应当有整体的验收合格证明。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当按照城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况进行综合验收，然被告没有提供整个南岭山庄小区X排污系统的验收合格证明，其提供给原告的图纸和庭审中提交的图纸都不符合证据的要件形式，不予认定。通过郴州市规划局、郴州市市政总公司、郴州市建筑质量安全检验站等单位对南岭山庄小区的勘验调查，得出一致意见是该小区X排污系统需要重新设计建设。原告在诉讼前为获得具体的诉讼请求数据而委托有设计评估资质的部门，对南岭山庄小区X排污下水管网系统重新设计和工程造价评估，获得的下水排污系统重新设计图纸及工程造价预算，其形式上符合证据的相关要件，而本案审理过程中，被告没有提出合理的重新鉴定请求，故原告的证据可予采信。被告在庭审中提出由被告自行对南岭山庄小区的下水系统进行改造而不是重建，但原告认为被告的改造是在没有规划部门许可的情况下进行，可能达不到预期效果，更有可能是一种借口，故拒绝了被告的提议。被告对南岭山庄小区下水系统建设未尽其责任，本案中亦未提出合理的改造方案，故采信原告的诉讼主张，由被告承担南岭山庄小区下水系统的全部重建费用。
南岭山庄小区的消防设施在客观上时存在的，该系统随附于建筑物归属于业主，不存在移交问题；该系统是否经检验合格应当由相关部门依职权勘验出具意见，但原告未能提供任何相关证据，且在本案中原告对该系统的诉讼请求也不明确，故原告对南岭山庄小区的消防设施要求移交或重新修建的诉讼请求不予支持。
(3)原告请求“判令被告支付因其违约或侵权给原告造成的损失x．90元”，原告的该项诉讼请求实际是要求被告退还拖欠自来水公司的水费，这与本案的诉讼案由不是同法律关系。合同法第一百二十二条规定，违约和侵权之诉只能明确选择一项，不能有违约和侵权之诉的竞合内容；另原告在该项诉讼请求中也不是适格的诉讼主体。故原告的该项诉讼请求不明确，不予支持。
(4)原告请求“判令被告将位于X栋的停车场和小区的消防设施移交给原告”，原告的该项诉请不明确。南岭山庄总体规划调整图中有两处停车场的标记，被告在向原告的业主委员会移交中，只移交了该图纸，原告的业主委员会也接手了位于小区中心部位的停车场，这中间没有其它移交手续；本案诉争的停车场被告在向原告移交规划调整图纸时没有特别说明该产权的权属，现在也未提出权属要求，因此可认定该停车场应归全体南岭山庄业主所有，在被告向原告的业主委员会移交南岭山庄总体规划调整图时其已经移交了，故不存在现在还要移交的问题。现该停车场被何洪波个人占用，原告要求主张权利，则应属于对侵权行为的诉讼法律关系，应当另行处理。因此原告的该项诉请不予支持。
(5)原告请求“本案诉讼费用和律师费约95万元由被告承担”，原告所花费的打印、复印和查询费等都是其为诉讼而产生的，其要求被告承担没有法律依据，原告要求被告承担本案律师代理费的诉讼请求于法相悖，故不应支持。
本案诉讼费用应按比例由原、被告分担。
综上所述，原审法院依照《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第二款，第十八条第一款(二)项，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，第一百一十一条，第一百一十二条，第一百二十二条，第一百三十四条第（六）、（七）项的规定，判决：一、被告湖南勤兴置业有限公司在合理期限内（判决生效后三个月内）协助原告等业主办理好国有土地使用权证。逾期未办理土地使用权证，应承担相应的经济赔偿责任。二、由被告湖南勤兴置业有限公司出资x.39元对南岭山庄小区X排污系统重新建设。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费x元，其他诉讼费x元，诉讼保全费x元，合计x元，由原告承担x元，被告承担x元。
上诉人胡晓山等314位南岭山庄业主不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，完善第一项判决即支付相当于勤兴公司拖欠国土部门的土地出让费用给上诉人；判决勤兴公司将小区验收合格的消防设备移交给上诉人或支付完善建设消防系统相当的造价x.12元给上诉人，判决支持上诉人在一审提出的三、四、五项诉讼请求；一、二审诉讼费用由勤兴公司承担。上诉理由是：1、一审判决第一项中“逾期未办理土地使用权证，应承担相应的经济赔偿责任”属模糊判决，无法解决客观实际问题。上诉人之所以无法取得房屋土地使用证，最主要的原因是勤兴公司未缴纳土地出让金，可判令其支付；2、消防设施的举证责任在于勤兴公司；3、一审认定停车场的问题应另行处理，显然是增加上诉人的诉累；4、因诉讼而产生的诉讼成本应由勤兴公司负担。
上诉人勤兴公司上诉称：1、有关下水排污系统是因设计问题，还是业主使用不当或其他原因均无结论，而且上诉人在开庭时用书面形式要求对小区X排污系统进行鉴定但未得到认可；2、上诉人可为南岭山庄业主办理国有土地使用权证提供相关资料，但没有协助办证的义务，一审混淆了行政与民事法律关系；3、该案已超过法定诉讼时效。请求撤销原判，驳回南岭山庄业主的诉讼请求。
二审中，勤兴公司提交了湖南郴州建筑设计研究院设计的《南岭山庄小区X排污工程改造方案平面图》，拟证明通过改造可以解决南岭山庄排污问题。南岭山庄业主对该证据不予认可。因该证据与郴州市规划局等职能部门的意见不符，本院不予确认。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点有以下几个方面：
（一）关于办理国土使用证的问题。郴州市国土资源局在不给南岭山庄业主办理国土使用证分证时给出的说明中提到勤兴公司没有缴清土地出让金，虽然这是勤兴公司和郴州市国土资源局之间的合同关系的纠纷，但与南岭山庄业主不能获得国有土地使用证分证存在直接的因果关系。且《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”勤兴公司应当履行协助办证并提供必要证明文件的义务。原判第一项判令勤兴公司协助南岭山庄业主办理好国有土地使用证正确，但表述欠当，本院予以变更。
（二）关于下水排污系统及消防设施系统的问题。勤兴公司与南岭山庄业主就下水排污系统问题已达成调解协议，本院另行制作（2008）郴民一终字第513-X号民事调解书予以确认。下水排污系统问题双方当事人按调解协议执行。至于消防设施，事关人民生命财产安全，应当予以完善。原审判决驳回南岭山庄业主要求完善消防设施的诉讼请求不当，本院予以纠正。
（三）关于违约或侵权损失、停车场、律师代理费的问题。南岭山庄业主在一审主张违约或侵权损失x.90元，该项请求实际是要求勤兴公司退还拖欠自来水公司的水费，南岭山庄业主不是该项诉讼请求的适格主体，应不予支持。诉争停车场客观存在，现该停车场被何洪波个人占用，南岭山庄业主要求主张权利，应当另行处理。南岭山庄业主请求勤兴公司承担本案律师代理费以及打印、查询等费用，没有法律依据，亦不予支持。
（四）关于诉讼时效的问题。勤兴公司自1995年起建房，直到2004年底才销售完毕，在这期间没有对南岭山庄小区进行最后的整体完善和检验。而南岭山庄业主长期向有关部门反映情况，2006年市政府就此问题还形成会议纪要。南岭山庄业主一直在主张权利。因此本案原告于2006年8月提起诉讼没有超过诉讼时效。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第二款，第十八条第一款（二）项，第三十三条之规定，判决如下：
一、变更郴州市苏仙区人民法院（2006）苏民初字第X号民事判决第一项为：由湖南勤兴置业有限公司在本判决生效之日起90日内提供必要的证明文件，协助胡晓山等314位南岭山庄业主办理好国有土地使用权证；
二、撤销郴州市苏仙区人民法院（2006）苏民初字第X号民事判决第三项；
三、由湖南勤兴置业有限公司在本判决生效之日起六个
月内对南岭山庄小区的消防系统进行完善，并经相关职能部
门验收合格；
四、驳回胡晓山等314位南岭山庄业主的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费、其他诉讼费及诉讼保全费x元，二审案件受理费x元，湖南勤兴置业有限公司自愿负担，本院予以准许。
本判决为终审判决。
审判长胡桐辉
审判员欧泽毅
代理审判员许斌海
二○○九年五月十五日
代理书记员唐军伟
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