原告赵xx，男，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市普陀区X路。
委托代理人李xx，上海xx律师事务所律师。
被告崔xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市长宁区黄某城道。
委托代理人何xx，住上海市长宁区黄某城道。
委托代理人秦xx，住上海市X路。
第三人上海xxxx房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人桑x，职务总经理。
委托代理人沈xx，该公司员工。
委托代理人王xx，该公司员工。
原告赵xx与被告崔xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月1日受理后，依法由审判员卜怡君独任审判，并依法追加上海xxxx房地产经纪有限公司（以下简称xx公司）为第三人参加诉讼，于2009年12月15日公开开庭进行了审理。原告赵xx的委托代理人李xx，被告崔xx的委托代理人何xx、秦xx，第三人xx公司的委托代理人沈xx、王xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵xx诉称，原告与被告就购买上海市闸北区X路xxx弄xx号xxx室（以下简称系争房），在第三人xx公司居间下于2009年x月x日签订了《房地产买卖居间协议书》，原告按协议约定支付了定金5万元。后被告拒绝继续履行协议签订买卖合同，经原告催告后被告仍拒绝履行协议，被告的行为已经构成违约，故要求被告双倍返还定金共计10万元。
被告崔xx辩称，双方签订《房地产买卖居间协议书》时被告明确告知原告系争房内有租客，原告提出让被告去解决，被告表示去协调，但被告协调后租客不愿意搬走，后原、被告及第三人三方碰头协商，被告提出双方先签订房屋买卖合同，让原告再和租客签订租赁合同，但原告不同意，故是原告的无理行为才导致双方未能签订房屋买卖合同，原告违约，不同意原告的诉讼请求。
第三人xx公司述称，其在《房地产买卖居间协议书》加盖的是上海xx房产新沪店的章，实际就是第三人的分公司。被告在签订《房地产买卖居间协议书》时确实说明有租客，但被告表示由其在三个月内让租客搬走，后来因为房价一直在上涨，导致被告迟迟不肯签订买卖合同，对原告的诉讼请求不发表意见。
经审理查明，被告系系争房的产权人。2009年x月x日，原、被告通过第三人居间签订了关于系争房的《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房以199万元的价格出售给原告；第三条约定为原告同意支付意向金5万元，有效期至2009年x月x日，在有效期内，被告同意原告的购买总价以及条件出售或原告购买总价已达委托价格且付款方式等条件合乎被告条件时买卖双方即达成一致并在本协议签署之日约定的期限内，由居间方安排，至居间方指定处签订房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同，同时买卖双方必须协助居间方办理贷款，产权过户，房屋交接等相关手续；如在被告签字并在本协议生效后，在约定期限内未依约定签订房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同，则原告有权要求被告双倍返还定金；如原告于签订本协议生效后，有后悔不买或不按约前来签订房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同和其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，则被告有权行使没收原告定金之权利；被告同意原告的购房总价及付款方式等其他所有购买条件；如被告于签订本协议生效后，有后悔不卖或不按约前来签订房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同和其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，则被告必须双倍返还定金于原告，双方达成一致，在2009年x月x日前到大华二路xxx号上海xx房产新沪店签订房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同，三方还对其他有关事项作了约定。当日，被告收取原告5万元定金，并出具定金收据。第三人于2009年x月x日出具《见证说明》，载明因系争房目前有月租客人，考虑此情况，该房正式签约时，原、被告双方要考虑月租客人情况使之合理过渡，共同协商。后原告签署了被告交付的告知书，在该告知书中，被告写明“在签署《房地产买卖居间协议书》前已告知原告系争房有租赁合同，租赁期限至2009年x月x日（被告称系误写，应该为2010年x月）等五点内容，2009年x月x日，被告约请原告、第三人及租客至第三人处协商签署房屋买卖合同事宜，但原告拒绝协商并否认上述双方达成的购房前提条件，拒绝签署房地产买卖合同”等内容。原告阅看后将“但原告拒绝协商并否认上述双方达成的购房前提条件，拒绝签署房地产买卖合同”划去，改为“双方协商未成”，并补充写明“上述已阅，本人没有否认上述提及的五点内容，但当天双方协商未成，未能达成房地产买卖合同。”2009年x月x日，被告丈夫何xx起草并签署了协议，载明2009年5月12日下午，双方协商购买房屋事宜，由于涉及租客情况，当天没有签约，并约定于2009年x月x日晚7点再碰面商议，并按居间协议协商解决。原告附加“乙方（即原告）同意按已签订的居间协议签订买卖合同”后签字。后原、被告未能签订房屋买卖合同。对此，被告称因签订《房地产买卖居间协议书》时被告就表示要回去做租客工作，协调好之后再碰面商榷，但租客不同意搬走，原、被告曾分别于2009年x月x日、x日在第三人处协商，其中一次还有被告租客到场，但因原告不肯购买带租约的系争房，而且x月x日时原告不认可租客的问题，还要求税费各自承担，并且将双方约定的五条全部推翻，所以x月x日被告没有去签订合同。原告则称签订《房地产买卖居间协议书》时被告告诉原告房屋完全没有问题，签约后被告表示他们已经和租客谈好了，原告什么时候付房款什么时候就可以交房，原告就付了5万元定金，但被告又说要过三个月时间，原告本来是要求被告把租客解决掉再签合同的，考虑到房价在上涨，也怕被告违约，就表示可以接受带租约直到租赁合同期满，要求先签买卖合同，但x月x日被告未按约定去第三人处前房屋买卖合同。第三人表示当时原告为了购买系争房已经将原来的房屋出售，且原告妻子刚生完孩子，所以急需要这套房屋，同意购买带租约的系争房子，被告当时说可以想办法让租客走，后来因为房价一直在上涨，导致被告迟迟不肯签订买卖合同，x月x日合同未签成就是房价的原因。原告证人胡某出庭作证，称其为第三人的工作人员，原、被告关于系争房的买卖由其负责，当时被告确实说过租客他自己去搞定，证人还跟被告说过要租客写放弃优先购买权的承诺书，原告要求在三个月内签合同，被告也表示可以，三方协商时被告只到场一次，租客也参加的，被告表示现在房价上涨了，要把房价涨10万元，要么就不卖了，之后5月14日再联系被告，被告就不同意去第三人处签合同了。第三人认可证人的陈述。
2009年x月x日，原告向被告发出函件，载明在被告向原告及第三人承诺业已清除系争房所有出售之障碍及瑕疵的前提下，签订房屋买卖协议，但被告在履行中严重违约，要求被告在x月x日至第三人处签订房屋买卖合同。2009年x月x日，被告向原告发出告知函，表示因原告拒绝按照双方达成的补充协议签署房屋买卖合同，原告的违约行为导致双方无法签署买卖合同，应承担法律责任。原告否认收到该函件。审理中，被告认为原告违约，不同意双倍返还定金，但考虑到本案的实际情况，同意补偿原告x元。
另查明，第三人开设在上海市X路xxx号的分公司称为上海xx房产新沪店，并以上海xx房产新沪店的名义在《房地产买卖居间协议书》盖章。审理中，原、被告对居间方的地址为上海市X路xxx号无异议。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、被告出具的定金收据、函件，被告提供的见证说明、告知书（原告改写过）、草拟的协议、告知函，原告方证人胡某某证言以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订《房地产买卖居间协议》后，即在原告与被告间形成了买卖关系，在未经双方合意或依法定程序解除的情况下，当事人应当依约履行。虽然在《房地产买卖居间协议》中对系争房有租客的问题未作特别说明，但第三人出具的见证说明载明该房正式签约时，原、被告双方应当要考虑月租客人情况使之合理过渡，共同协商，表明三方确曾约定协商解决被告租客的问题，故应由原告对双方未能签订买卖合同系被告违约负有举证责任。虽然原告及第三人的陈述及证人胡某某证言均表明被告承诺自行解决与租客的问题，但考虑到证人系第三人的工作人员及第三人系《房地产买卖居间协议》当事人的因素，第三人与本案有一定的利害关系，故仅凭原告及第三人的陈述尚不足以佐证原告的主张。原告及第三人的陈述表明了三方有过协调的事实，但对于导致原、被告未能签订合同的原因，原告及第三人与被告的陈述不一，均未能形成完整的证据链，应认为原、被告在协商过程中未能达成一致导致双方未继续履行协议，对此双方均有一定的责任，现原告要求被告返还定金的诉讼请求，于法有据，可予支持。但原告要求被告按照定金罚则赔偿的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。被告自愿补偿原告，于法无悖，可予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告崔xx应于本判决生效之日起五日内返还原告赵xx定金x元；
二、原告赵xx要求被告崔xx赔偿x元的诉讼请求，不予支持；
三、被告崔xx应于本判决生效之日起五日内给付原告赵xx补偿款x元。
案件受理费2300元（原告赵xx已预缴），减半收取，由被告崔xx负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员卜怡君
书记员严毅超
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