原告上海某商业发展（集团）有限公司
被告上海某服饰商行
被告朱某
第三人上海某服饰经营部
原告上海某商业发展（集团）有限公司（以下简称某公司）与被告上海某服饰商行（以下简称某商行）、朱某、第三人上海某服饰经营部（以下简称某服饰）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人，被告某商行的委托代理人到庭参加诉讼，被告朱某、第三人某服饰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称：原告将上海市X路X号-X号房屋（共计建筑面积540平方米）出租给被告朱某，经过几次续签，租赁合同的最终期限为2008年12月31日止。合同履行期间，被告朱某将其中的53.08平方米房屋转租给被告上海某服饰商行。现原告与被告朱某的房屋租赁合同已终止，但被告上海某服饰商行却拒不迁出上述房屋，并且拒不向原告支付房屋使用费。原告认为，被告上海某服饰商行占用上述房屋没有法律依据，其行为侵犯了原告的合法权益。原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告上海某服饰商行迁出上海市X路X号房屋；2、被告上海某服饰商行向原告支付自2009年1月1日起至迁出之日止的房屋使用费（按每天每平方米4元计算）；本案的诉讼费由两被告负担。
被告某商行辩称：被告使用系争房屋有合同依据。被告某商行的前身是“上海市桃浦娱乐新干线唱片行”，于2006年6月8日变更为上海某服饰商行。1998年5月16日，“上海市桃浦娱乐新干线唱片行”与原告的前身上海永昌服饰总公司永昌服饰总汇签订《商业网点租赁使用合同》，租赁期限为1998年6月16日起至2003年6月15日止。之后，由于企业改制，上海永昌服饰总公司永昌服饰总汇要求被告与服饰总汇下属企业上海某服饰经营部继续签订租赁合同。2003年6月15日，“上海市桃浦娱乐新干线唱片行”与上海某服饰经营部签订了《租赁合同》，期限为2003年4月1日至2008年6月15日止。《租赁合同》中特别约定，如乙方（某商行）需要继续租赁，由上海某服饰经营部决定。2008年5月15日，由“上海市桃浦娱乐新干线唱片行”变更而来的上海某服饰商行需要继续租赁系争房屋，再次与上海某服饰经营部签订《商铺租赁合同》，租期为2008年6月15日至2013年6月14日止。《商铺租赁合同》签订后，上海某服饰经营部以急需资金周转为由要求某商行付清所有租金，某商行考虑到以前有类似情况发生过，故向上海某服饰经营部提前支付租金至2010年12月底。综上理由，被告认为，被告某商行与原告及被告朱某均无关系，原告与朱某之间的租赁合同解除与否与某商行无关，故不同意原告的诉讼请求。
被告朱某未到庭发表辩论和质证意见。
第三人上海某服饰经营部未到庭发表辩论意见和质证意见。
原告向本院提供的证据有：
1、《经营场所证明》，证明上海市X路X-X号房屋的所有权归普陀区商业网点管理办公室，由原告租赁使用，期限为1996年1月1日起至2015年12月31日止；
2、上海某服饰经营部与上海某服饰商行于2008年5月15日签订的《商铺租赁合同》，证明某服饰当时已不占有系争房屋，其与某商行的《商铺租赁合同》不发生法律效力；
3、（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书、（2009）沪二中民二（民）终字第X号民事裁定书，证明原告曾将系争房屋出租给被告朱某，租赁期限为2006年12月1日起至2008年12月31日止，该租赁关系已终止，某商行与朱某之间的签订的《商铺租赁合同》没有法律效力；
4、1998年7月某服饰的《验资证明表》和《验资报告》，证明某服饰是永昌服饰总汇出资开办，是国有资产开办的集体企业；
5、原告自工商部门调取的朱某与上海宜川购物中心（集团）有限公司于2004年7月20日签订的《合同书》和原告认为真实的《合同书》，内容为系争房屋的租赁事宜，取自工商部门的《合同书》乙方的落款处除“朱某”签字外，还有某服饰的章，原告提供的《合同书》落款处只有“朱某”签字，没有某服饰的章，原告以此证明原告与某公司无房屋租赁关系，仅与朱某有房屋租赁关系，取自工商部门的《合同书》系朱某编造；
6、沪宜集团07同字第X号《合同书》及发票的记账联，合同书的签约人为上海宜川购物中心（集团）有限公司与朱某，内容为朱某租赁系争房屋到2008年12月31日止，原告收到朱某支付的租金，证明系争房屋的承租人是朱某，某公司未支付过租金；
7、《利润及利润分配表》，证明朱某的租金收入和支出未入某服饰财务账；
8、《企业注册初审表》、《企业变更登记申请书》、《单程》等，证明某商行经营期限到2008年6月16日止。
被告某商行对上述证据的真实无异议，但认为原告与朱某的房屋租赁关系终止与否与某商行无关，某商行仅与某服饰有房屋租赁关系，并已延续了十多年，与朱某个人之间没有租赁关系。
被告上海某服饰商行向本院提供的证据有：
1、上海桃浦娱乐新干线唱片行的《核发〈营业执照〉通知单》（1998年11月6日）、《企业法人申请开业登记事项》、《上海桃浦娱乐新干线唱片行股东名册》、《经营场地租赁协议》、《经营场地证明》、《核发〈营业执照〉通知单》（2000年11月6日）、《准予变更登记通知书》、《企业名称变更预先核准通知书》，证明上海某服饰商行由上海桃浦娱乐新干线唱片行变更名称而来；
2、上海桃浦娱乐新干线唱片行与上海永昌服饰总汇于1998年5月16日签订的《商业网点租赁使用合同》和《补充条款》、《经营场地租赁协议》，证明某商行的前身与某服饰的上级单位于1998年起就建立系争房屋的租赁关系，同时吸收合同相对方5名工作人员，每月支付上述人员的工资；
3、上海桃浦娱乐新干线唱片行与某服饰于2003年6月15日签订的《租赁合同》，证明在前租赁合同到期后由某服饰续签租赁合同，租赁关系在持续之中，同时吸收合同相对方8名工作人员，每月支付上述人员的工资；
4、某服饰的工商登记资料，证明某服饰由上海永昌服饰总公司上海永昌服饰总汇出资成立，法定代表人为朱某，注册经营地为系争房屋，原告是某服饰的上级公司；
5、《经营场地证明》，证明普陀区商业网点管理部门也知道原被告之间的场地租赁协议；
6、《证明》，证明某服饰将系争房屋出租给上海桃浦娱乐新干线唱片行经其上级主管单位同意；
7、白丽路派出所出具的《证明》、证明上海桃浦娱乐新干线唱片行承租的房屋因路名变更而编为某路X号；
8、（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书、（2009）沪二中民二（民）终字第X号民事裁定书，证明判决迁出某路X号的对象是朱某而非某服饰；
9、《收条》3张，证明某服饰以经营困难为由向某商行提前收取租金，因这种情况之前也发生过，所以某商行提前支付租金；
10、某服饰与某商行于2008年5月15日签订的《商铺租赁合同》，证明在前租赁合同期满后，某服饰与某商行续签了租赁合同，与朱某个人无关。
原告对上述证据的质证意见是：
对证据1无异议；
对证据2中的《经营场地租赁协议》的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，但认为商业网点办公室与上海桃浦娱乐新干线唱片行之间并非房屋租赁关系，而是由其吸收富余人员而将房屋给其使用的关系；
对证据3有异议，认为双方并无真实的房屋租赁关系，承租方不付租金，而是支付出租方8个员工的工资，且该合同应当公证后生效，事实上该合同未经公证，所以并不生效；
对证据4的真实性无异议，但认为，某服饰无偿取得的经营场所500平方米，而某商行租赁的面积为46平方米，因此，某服饰取得的场地不是某商行的场地；
对证据5、6，原告认为商业网点办公室不是某服饰的上级单位，不能证明上级单位认可其租赁关系，且某商行承租房屋与某的经营场地无关；
对证据7、8无异议；
对证据9，原告认为，《收条》不能证明双方有租赁关系，某支付的应当是员工工资，而不是向朱某付租金；
对证据10，原告认为，双方不存在租赁关系，不收取租金，而是安置职工支付工资关系。
经审理查明：
（一）原告原系上海宜川购物中心（集团）有限公司，于2007年10月26日变更为上海某商业发展（集团）有限公司。上海宜川购物中心（集团）有限公司组成单位中包含上海永昌服饰总公司。第三人某服饰由上海永昌服饰总公司上海永昌服饰总汇出资于1998年8月成立，法定代表人朱某，注册、经营地某路X号（现为308、310两个门牌号），面积为500平方米。被告某商行的前身为上海桃浦娱乐新干线唱片行，2006年6月变更登记为上海某服饰商行。
（二）被告某商行的前身于1998年6月成立，经营地桃浦六村X路X号（现称某路X、X号）系向上海永昌服饰总汇租赁，面积为46平方米，租赁期限自1998年6月16日至2003年6月15日止，一部分租金以吸收合同相对方5名员工，发放上述员工工资形式支付。普陀区商业网点办公室为其出具了《经营场所证明》。上海桃浦娱乐新干线唱片行成立2个月后，第三人某服饰在系争房屋内成立，在前租赁期限届满后，某服饰于2003年6月15日与某商行前身续签《租赁合同》。租赁期限自2003年6月16日至2008年6月15日止，如需继续承租，由某服饰决定，承担的员工工资为8人，计每月7500元，全年租金9万元，须一次性付清。2008年5月15日合同期满时，第三人某服饰与被告某商行签订《商铺租赁合同》，租赁期限为2008年6月15日至2013年6月14日止，年租金为15万元，三个月一付。
（三）2007年3月7日，上海宜川购物中心（集团）有限公司与朱某签订《房屋租赁合同》，将某路X号房屋出租给朱某，建筑面积540平方米，朱某必须在营业执照核准的经营范围内经营，不得擅自改变用途或转借第三方，租赁期限自2006年12月1日起至2008年12月31日止，年租金40万元。2008年6月28日，原告书面通知朱某，《房屋租赁合同》到期后将不再续签下一期的租赁合同。朱某认为原告推翻承诺，于2008年7月起拒付租金，原告曾因此向本院提起诉讼，要求确认双方的租赁合同终止，并判令朱某迁出某路X号房屋。本院受理后，于2009年4月24日作出（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书，判决该租赁合同于2009年1月1日起终止履行，被告朱某自判决生效之日起十日内迁出某路X号，支付所欠租金、违约金、房屋使用费。朱某不服提起上诉，后撤诉。该案在执行中。
（五）因某路X、X号房屋的一部分由被告某商行使用，原告与朱某之间的租赁合同终止履行后，曾要求某商行迁出系争房屋，因双方对此意见不一，原告以其为系争房屋的使用权人行使房屋使用权为由向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。审理中，因本案的结果与某服饰有利害关系，本院追加某服饰为本案第三人。第三人某服饰的工商资料反映其状态为确立，正常参加2009年工商年检。
以上事实有原、被告的陈述和提供的证据佐证。
本院认为：原告要求被告朱某迁出系争房屋的理由是该房屋由朱某转借，朱某应当负有返还房屋的责任。原告要求被告某商行迁出系争房屋的理由，其一是某商行与朱某之间的租赁合同期限超出原告与朱某之间租赁合同的期限，超期部分无效，现原告与朱某的租赁合同已终止履行，某商行也应当迁出系争房屋。其二是某公司的占有使用权于2003年7月31日后被收回，朱某因租赁合同取得占有使用权，但在合同期满后，朱某也失去了占有使用权，原告为系争房屋的合法使用权人，对系争房屋拥有合法的占有使用权。原告的诉请能否予以支持，取决于原告的上述理由是否成立，本院对此逐一进行分析。
关于被告朱某的迁让问题。本院认为，朱某与原告之间的租赁纠纷已由（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书作出处理，并且对2009年1月1日起的房屋使用费一并作出处理，本案中不再作出处理。
关于被告某商行的迁让问题。本院认为，首先，根据已发生法律效力的（2009）普民三（民）初字第X号民事判决书中查明的事实，从原告曾于2008年6月28日向朱某发出书面通知告知朱某终止租赁合同日为2008年12月31日……，不再续约，不得超期限将房屋转租第三方……。分析这份通知，无论是朱某个人将系争房屋出租给某商行，还是以其作为法人名义将系争房屋出租给被告，均是在通知之前。原告申明不得超期限转租，证明原告是明知朱某或以朱某为法人代表人某服饰出租给某商行的事实的。从工商行政管理部门相关资料可见，某商行与某服饰的房屋租赁关系有历史渊源，至今已签订过3份房屋租赁合同，并非原告所称的由朱某转租给某商行，所以，原告与朱某之间的房屋租赁关系终止与否，不影响某商行与某服饰之间的房屋租赁关系。其次，原告没有证据证明其于2003年7月31日后收回某服饰对系争房屋的使用权，也没有证据证明其对某服饰与某商行于2003年6月15日所签订的租赁合同有否认意见，所以，某商行在前租赁合同期满时与某服饰续签租赁合同符合情理。第三，某服饰经工商部门年检，处于正常确立状态，其在正常确立状态下所作的行为，未经一定程序否定该行为的效力，应视为该行为有效。综上，原告要求某商行迁出系争房屋条件不足，本院不予支持。
关于房屋使用费问题，因原告与某商行之间无合同关系，与某商行建立租赁合同关系的某服饰作为一个经营体仍然存在，原告要求某商行向原告支付房屋使用费无合同依据和法律依据，本院不予支持。至于某服饰是否应当向原告缴纳租金，是原告与某服饰内部管理机制解决的问题，与某商行无关，本院不予涉及。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、对原告上海某商业发展（集团）有限公司要求被告上海某服饰商行迁出上海市X路X号房屋的诉讼请求不予支持；
二、对原告上海某商业发展（集团）有限公司要求被告上海某服饰商行向原告支付自2009年1月1日起至迁出之日止的房屋使用费（按每天每平方米4元计算）的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币1737元，由原告负担（已预付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长周鸣
审判员汤国荣
代理审判员陆红英
书记员蒋平
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