上诉人（原审被告）薛某某，男，1956年生。
上诉人（原审被告）张某某，女，1956年生。
委托代理人乔梦麟，河南从头越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙某某，女，65岁。
委托代理人朱某某，男，1969年生。
委托代理人牛某某，男，1948年生。
上诉人薛某某、张某某与被上诉人孙某某物权确认纠纷一案，孙某某于2008年7月22日向卧龙区人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告停止侵权；2、腾出房屋面积3.3×13.5平方米；3、赔偿损失3600元。卧龙区人民法院于2008年11月18日作出判决，薛某某、张某某不服，向本院提起上诉，本院于2009年3月18日受理后，依法组成合议庭于2009年5月5日公开开庭进行了审理。上述当事人及其代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，孙某某在南阳市高新区百里奚办事处岗王庄村有房产一套，北屋四间，西头三间，东头一间，又向南延伸两间。房产建于1984年，1990年办理房产证时不显示东屋房产，房产证登记面积160平方米。2006年7月14日，经同村邻居王小发介绍，孙某某将该房产以15万元价格卖于薛某某、张某某，并以其子吕永果为代理人签订了房屋买卖协议。2006年9月26日房产过户于薛某某、张某某名下，2006年9月27日，吕永果给薛某某出具凭证证明双方房屋买卖已交接完毕，无任何争议。此后吕永果将房屋腾出，其中吕永果占用的东屋一间厨房，其嫂子占用一间做衣服生意的房屋均全部腾出，所有房产钥匙通过中间人王小发全部交付薛某某。2008年7月，孙某某以未将该房产东屋出售给被告，现被告占有该房产系侵权为由诉诸法院。
原审认为，不动产交易应采用书面形式，不动产产权转移以登记为准，本案原、被告双方签订的房屋买卖协议中明确约定双方交易房产面积为160平方米，且双方已办产权转移手续。双方买卖关系已全部履行。双方争议的东屋四间（包括过道、大门）因该房产未经登记，所有权不确定，应以原始取得为准，现原告系该房产原始取得人，该部分房产应归原告所有，被告辩称该房产已交易，但双方房屋买卖协议中未说明将上述房产列入协议中。被告也不能提供证据予以证明，对此交易风险由被告自己承担。现被告占有上述房产构成侵权，应返还给原告，原告诉请过道大门系原告原始出路，还应维持原状，对原告的该项请求，不予支持。判决：一、位于南阳市高新区百里奚办事处岗王庄村双方争议房产东屋归原告孙某某所有。二、本判决生效后三十日内，被告薛某某、张某某搬迁出该房交付原告孙某某。诉讼费50元由被告负担。
薛某某、张某某上诉理由：诉争的（3.3米×13.5米）房产于2006年9月26日随登记的房屋一并卖给上诉人，并全部交付，有中人证实。故上诉人占有该房产不构成侵权，应驳回原告请求。
孙某某答辩理由：诉争的房屋不在交易范围，由房产证登记的面积证明，不动产交易应采用书面形式，书面协议中不包括诉争房产。
根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：双方买卖房屋的范围是否包括东屋四间（含过道、大门）。
经审理查明：1990年前后，孙某某在南阳高新区百里奚办事处岗王庄村建房产一处，座北面南下四上三，西头三间为二层，东头一间向南延伸三间，最南边一间为过道大门，东头一间及延伸的二间因东面临街，为门面房，东西向均开有门，北屋东头一间房顶有通往二楼房顶的悬梯和转身台。1990年对西头三间二层楼房办理房产登记，取得了宛市房x号和x号两个房产证。2006年7月14日，经同村邻居王小发介绍，孙某某将房产以15万元的价格卖给薛某某、张某某。2006年9月27日，孙某某之子吕永果将其占用的东屋一间厨房，其嫂子占用的一间做衣服用的房屋全部腾空，将所有房产钥匙通过中间人王小发全部交给薛某某。当日，吕永果给薛某某出具凭证：“双方房屋买卖已交接完毕，无任何争议”。对有房产证的房屋办理了过户手续，对土地使用权签订协议并经过公证。协议内容：“甲方位于河南省南阳市卧龙区X乡X村岗东组（无门牌号）的房产，于2006年9月26日卖给乙方且已办理过户手续，现土地使用证正在办理，为维护甲乙双方的权利特立协议如下：一、上述房产的土地使用权已随房产归乙方所有，甲方不得再以土地使用权提出任何费用。二、上述房产办理土地使用证时，甲方应无条件协助乙方将土地使用权证办理到乙方名下，所需费用由乙方支付……甲方吕永果，乙方薛某某。2006年9月27日”。
2008年元月，孙某某、吕永果等，曾以买卖关系无效为由诉诸卧龙区人民法院，2008年7月16日又以与被告自行协商为由，申请撤回起诉。卧龙区人民法院准许撤诉后，孙某某接着单独以东屋四间（含过道、大门）未出卖为由，提起诉讼。
另查，争议房屋的建房许可证，建房主体系吕永果，土地面积为13.5×13.5平方米。
本院认为，应认定双方买卖房屋的范围包括所谓的东屋四间（其中一间为过道大门），理由为：一、从房屋结构看，北屋为四下三上二层楼房，为一个整体，北屋东头一间与西边三间相通，房顶有通往二层楼顶的悬梯及转身台，如果该间房没有卖给上诉人，则该房屋与西边房屋的间门应堵死，并对房子上空及房顶（转身台）的使用权作出约定，双方对此没有约定，且对该间房屋一并交付，说明该间房屋一并卖给了上诉人。二、从交易过程中的交付情况看，吕永果将正在使用中的东屋房均腾空后通过中间人将钥匙交给了上诉人，并给上诉人出具了交付完毕的书面凭证，中间人的证言也证明整个宅院全部卖给了上诉人。被上诉人称将东屋房一并交付，系让上诉人暂用，与诉前一年多时间，上诉人并未使用该门面房的事实相矛盾，也与上述第一条和下边将要陈述的理由相矛盾，其抗辩理由显然不能成立。三、从宅院的出路看，过道大门是整个宅院，唯一通往大街X路，被上诉人将其作为第四间未出卖的房屋，主张权利，与其它三间相比，更显无理。四、从土地使用权看，整个宅院系批给吕永果的，双方经过公证的协议上，也是将整个宅院使用权证办在上诉人名下，而不是一分为二分别办在双方各自的名下。如果买卖房屋的范围不包括争议房屋，该公证协议必然要对宅基使用的范围划分作出约定，双方没有划分宅基使用范围，也说明了系整体出让。五、从现场情况看，院内还有西屋机瓦简易房二间，也未在买卖协议上显示，被上诉人没有对此主张产权，从另一侧面反映了双方买卖房屋的范围，不仅仅是房产登记的部分，而是整个宅院。
综上所述，孙某某、吕永果出卖了整宅院的房产，孙某某在吕永果将房产全部交付（有房产证部分已过户）情况下，提出侵权之诉，理由不能成立。其诉讼请求本院不予支持。原判认定主要事实错误，导致错误判决，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销卧龙区人民法院（2008）宛龙七民初字第X号民事判决；
二、驳回孙某某的诉讼请求。
一、二审诉讼费100元，由孙某某负担。
本判决为终审判决。
审判长宋池涛
审判员王玉建
审判员王生
二〇〇九年七月三十日
书记员高璐
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