原告邓某某，男，X年X月X日出生，汉族，四川省大竹县人，住（略）。
委托代理人林某炎，福建华忠盛（略）事务所（略）。
被告林某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人王仲杰，福建力群（略）事务所（略）。
原告邓某某与被告林某房屋租赁纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2010年8月13日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年4月9日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将福州市仓山区X镇X路X号汇创民居二期（名殿花园）17座07店面租赁给被告使用。在签订合同之前，被告告知原告，该房子尚未办理房屋所有证书，但有商品房买卖合同，被告同时还承认能代表其妻儿的意思将店面出租。合同签订后，原告立即依据该合同第五条约定向被告支付押金8600元。被告在合同签订次日将店面交付给原告，原告随即准备材料拟对店面进行装修。2010年4月12日晚，被告突然短信通知原告说合同无效，提出要解除合同，然后强制收回店面钥匙，并通过银行转账的方式退还收取8600元押金。原告对被告出尔反尔、极不诚信的行为无法理解。诉请判令被告支付原告违约金x元；本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，福州市仓山区X镇X路X号汇创名居二期（名殿花园）X号楼X号店面系被告与妻子陈巧、儿子林某惟共同共有，且三人均在《商品房买卖合同》上签名捺印并经房产交易中心备案。被告未经房屋共有人的同意，以个人名义与原告签订的《房屋租赁合同》，由于该合同形式上不符合法律规定，实属无效合同。被告直至2010年4月20日才与共有人陈巧、林某惟向开发商福州亨神房地产有限公司结清17#07店面购房尾款，办妥店面钥匙接收手续。因此，2010年8月12日原告诉称被告已将店面交付给原告且强制要回钥匙，明显与客观事实相悖。综上，原告诉请没有事实和法律依据，抗辩驳回原告的诉讼请求。
原告提供证据有:1、汇创名居二期X号楼X#店面《房屋租赁合同》，证明原、被告双方存在房屋租赁合同的事实；2、被告林某出具的收款收据，证明原告依约支付了8600元押金；3、福建华忠盛（略）事务所发给被告的《（略）函》、被告委托福建力群（略）所回复的《（略）函》，证明被告单方面解除合同、拒绝履行合同，被告违约的事实。被告对原告提供的证据1、2、3真实性没有异议，但认为证据2、3不能证明被告单方面解除合同和违约的事实。
被告提供的证据有:1、《商品房买卖合同》（x），证明福州市仓山区X镇X路X号汇创名居二期（名殿花园）X号楼X号店面系被告林某与陈巧、林某惟共有，且三人均在买卖合同上签名盖印并经房产交易中心备案；2、中国建设银行转账凭条，证明被告于2010年4月12日将押金8600元通过银行转账方式退还原告；3、汇创名居二期交房通知书及亨神公司收款收据，证明2010年4月20日被告与共有人陈巧、林某惟向开发商亨神公司结清17#07店面购房尾款，办妥店面钥匙交接手续，原告诉称2010年8月12日被告已将店面交付给原告且强行要回店面钥匙失实。原告对被告提供的证据1、3真实性有异议，认为被告签订租赁时未提供存在过错；认为证据2真实性和证明对象无异议。
对原、被告提供的证据本院分析认证如下：原告提供的证据1、2、3和被告提供的证据2，双方对真实性均无异议，本院予以采信；原告对被告提供的证据1、3真实性有异议，由于该证据属客观存在的事实，本院予以采信。
经审理查明，原、被告双方于2010年4月9日签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将福州市仓山区X镇X路X号汇创民居二期（名殿花园）17座07店面租赁给原告使用，租赁期限2010年6月1日至2013年5月30日，其中2010年6月1日至2012年5月30日月租金4300元，2012年6月1日至2013年5月30日月租金4700元，合同同时约定被告保证租赁物没有房产产权纠纷，且约定任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳租金的１００％作为违约金。当天，原告向被告支付押金8600元。2010年4月12日晚，被告通过短信通知原告说合同无效，提出要解除合同，通过银行转账的方式退还原告8600元押金。
另查明，福州市仓山区X镇X路X号汇创名居二期（名殿花园）X号楼X号店面系被告与陈巧、林某惟共同共有。2010年4月20日被告与共有人陈巧、林某惟向开发商亨神公司结清17#07店面购房尾款，办妥店面钥匙交接手续。
本院认为，原、被告双方存在房屋租赁的事实，但福州市仓山区X镇X路X号汇创名居二期（名殿花园）X号楼X号店面系被告与陈巧、林某惟共同共有，被告以个人名义与原告签订的《房屋租赁合同》，据建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第（三）项“共有房屋未取得共有权人同意的，房屋不得出租”，因此双方签订的合同不符合法律规定，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行驶权利、义务应当遵循诚实信用原则。合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。关于原告主张的被告应向原告支付违约金x元的问题，因被告保证租赁物没有房产权纠纷，被告妻儿对租赁物享有所有权而造成合同无效无法履行，过错责任应由被告承担，被告有违诚信造成原告无法租赁的损失，本院酌定被告应赔偿原告三个月损失为妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条和第五十八条之规定，判决如下：
一、被告林某应于本判决生效之日起十日内支付原告违约金x元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原告负担262元，被告负担788元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长※※※
审判员※※※
人民陪审员※※※
二Ｏ一Ｏ年八月十三日
书记员※※※
附一：本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条:起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
2、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
3、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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