广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2005)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审原告)潘某，女，X年X月X日出生，壮族，住（略）。
上诉人(原审原告)唐某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
两上诉人的共同委托代理人陈汉利，广东盛元天得律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)广州市X村房地产开发有限公司，住所地广州市X区赤岗石榴岗路X号自编4A栋X层1608－1615房。
法定代表人徐某，董事长。
委托代理人鲁尚君，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人龚磊，该公司法律顾问，联系地址同公司。
上诉人潘某、唐某因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：潘某、唐某与广州市X村房地产开发有限公司(以下简称中村公司)于2004年5月30日签订《商品房买卖合同》(编号：穗房合字（略）号)，订明由潘某、唐某以（略）元向中村X区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段凤浦西苑第B1[幢][座]X层[自然层6]X号房屋，建筑面积123。0498平方米；中村公司应当在2005年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房已取得建设行政主管部门出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》条件，并符合本合同约定的商品房交付潘某、唐某使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，中村公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且中村公司在发生之日起30日内告知潘某、唐某的；2、潘某、唐某未能全部付清购房款；3、因政府有关部门的原因或非因中村公司的原因造成迟延的；除上述特殊情况外，中村公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付潘某、唐某使用，逾期不超过90个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中村公司按日向潘某、唐某支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90个工作日后，潘某、唐某有权提出解除合同；潘某、唐某解除合同的，中村公司应当自潘某、唐某解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按潘某、唐某累计已付款10％向潘某、唐某支付违约金；潘某、唐某要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中村公司按日向潘某、唐某支付已付房价款万分之五的违约金；等。至2004年8月6日止，潘某、唐某已付清全部房款（略）元给中村公司。2005年7月14日，中村公司向潘某、唐某发出《收楼通知书》，主要内容：阁下所购买的上址房屋已具备合同约定的交楼条件，现正式发函通知您于7月8日前带齐相关的证件资料前来我司缴交应缴费用和办理收楼手续；如阁下未能于上述期限内前来收楼，将被视为已收楼，相关法律责任亦随之由阁下承担；等。潘某、唐某收到该通知后前往中村X村公司未能出示有关验收文件而拒绝收楼。2005年7月8日，潘某、唐某委托律师以特快专递方式向中村公司发出《律师函》，认为中村公司迟延交楼给潘某、唐某造成了巨大的经济损失，要求中村公司向潘某、唐某履行交付商品房的义务，并按合同约定的标准向潘某、唐某支付违约金等。潘某、唐某没有对迟延收到所购房屋造成的损失举证。
诉讼中，中村公司为证明其抗辩主张，还向一审法院提交以下证据：l、广州市市政园林局于2005年4月1日发出的《关于暂时停止城市X路挖掘审批的通知》，主要内容：为加强城市X路管理工作，确保“春交会”期间我市X路的交通安全和畅顺，我局决定从4月8日起至5月8日止，除城建重点建设工程和城市基础设施管线抢修外，其它他城市X路挖掘申请一律暂不受理；等。2、广州国际专业气象台分别于2005年5月12日和2005年8月10日出具的2004年5月至2005年7月期间的雨量实测资料。3、穗国房字[2001]X号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》(附《广州市二OO一年住宅房屋租金标准》)。4、潘某、唐某所购房屋的月租金计算表，月租金为1352。96元。潘某、唐某对证据1的真实性无异议，但认为中村公司开发的楼盘没有城市X路的挖掘，故该证据不能证明中村公司所抗辩的事实：对证据2的真实性无异议，但认为该证据没有任何结论性，且发生在中村公司违约之后，不能证明中村公司所抗辩的事实；认为证据3、4与本案无关。
一审法院认为，潘某、唐某与中村公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据合同约定，中村公司应将具备已取得建设行政主管部门出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》条件，并符合合同约定的商品房交付潘某、唐某使用。但在诉讼中，中村公司不能举证证明房屋已符合合同约定的交付条件，导致潘某、唐某未能依约定条件收楼，应承担相应的民事责任。故潘某、唐某要求中村公司交付所购房屋有理，予以支持，中村公司应在楼宇取得建设行政主管部门出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》后，书面通知潘某、唐某收楼。潘某、唐某认为合同中约定的交付条件减轻了中村公司的交楼责任，该条款无效的意见，因理据不足，不予采纳。故潘某、唐某要求中村公司向其交付取得《竣工验收备案表》的房屋，与合同约定不符，不予支持。
中村公司逾期交楼已超过90个工作日，故潘某、唐某要求中村公司支付逾期交楼的违约金有理，应予支持。至于逾期交楼违约金的计算方法，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，现潘某、唐某要求按已付房款的每日万分之五计算违约金显然过分高于中村公司在通常情况下违约所造成的损失，由于潘某、唐某没有对中村公司违约造成的损失举证，因此，根据本案的实际情况，对中村公司以约定违约金过高为由请求减少的主张予以采纳。但违约金数额应参照中村公司逾期交付使用房屋期间房管部门评定的同地段同类房屋成本价租金增加30％确定，总额以不超过合同约定的金额为宜。由于中村公司提供的《关于暂时停止城市X路挖掘审批的通知》和雨量实测资料，均不能充分证明中村公司迟延交楼是由于不可抗力造成的，故对中村公司以不可抗力为由不承担迟延交楼的违约责任所作辩解，不予采纳。因本案纠纷是中村公司不履行合同所致，故受理费应由中村公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，于2005年10月18日作出如下判决：一、中村公司在取得建设行政主管部门出具的广州市X区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段凤浦西苑第B1[幢][座]X层[自然层6]X号房屋所在楼宇的《建设工程施工质量验收监督意见书》后三日内，书面通知潘某、唐某接收上述房屋。二、中村公司支付从2005年5月1日起至上述房屋符合交付条件之日止的逾期交楼的违约金给潘某、唐某(每月按潘某、唐某购房的建筑面积123.0498平方米，参照房管部门评定的同地段同类房屋成本价租金的130％计算)；其中至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金每月支付一次；违约金总额以不超过上述期间每日按潘某、唐某已付房款（略）元的万分之五计付的金额为限。三、驳回潘某、唐某的其他诉讼请求。案件受理费1335元，由中村公司负担。
一审宣判后，潘某、唐某不服，向本院提起上诉称：一审法院错误地认定了本案被上诉人主张的有关事实，减轻了被上诉应该承担的法律责任。故上诉请求：1、依法改判一审判决第一、二项；2、判令由被上诉人承担二审诉讼费用。
中村公司二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
二审期间，潘某、唐某补充提交以下证据：1。中村公司于2005年11月17日出具给其的《承诺书》，用以证明中村公司同意其于2005年11月收楼，并承诺在未办理合同约定的验收手续前，愿意向其承担迟延交楼的违约责任；2。房屋租赁合同、房租收据等；用以证明因中村公司迟延交楼所造成的损失。中村公司对潘某、唐某补充提交的证据1真实性没有异议，但认为与潘某、唐某主张的诉讼请求没有关联性；另证据2二审才提交，已过举证期限，故不予质证。潘某、唐某认为一审法院没有要求其就迟延交楼损失举证，故未在一审提交。另双方当事人确认潘某、唐某已于2005年11月17日办理了收楼手续。本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，上诉人潘某、唐某与被上诉人中村X区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段凤浦西苑第B1[幢][座]X层[自然层6]X号商品房自愿签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。根据合同约定，中村公司应将具备已取得建设行政主管部门出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》条件，并符合合同约定的商品房交付潘某、唐某使用。尽管潘某、唐某已于2005年11月17日办理了收楼手续，但鉴于中村公司同时承诺在未完善合同约定的楼宇交付条件前愿意承担迟延交楼违约责任，故一审判决中村公司支付逾期交楼违约金至上述房屋符合交付条件之日止亦无不当。
关于逾期交楼违约金的标准问题。合同虽约定中村公司逾期交楼违约金标准为潘某、唐某已付房价款的日万分之五，但潘某、唐某在中村公司以合同约定的违约金过高为由，要求调低违约金标准，并举证潘某、唐某因逾期交楼所造成的实际损失即为每月租金1352。96元情况下，潘某、唐某虽一再反驳并强调其损失远远超过合同约定的违约金，但一直未予举证证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，潘某、唐某应承担举证不能的不利后果。故一审参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，鉴于潘某、唐某没有对中村公司违约造成的损失举证，认定潘某、唐某主张按已付房款的每日万分之五计算违约金显然过分高于中村公司在通常情况下违约所造成的损失，并根据中村公司的请求，将违约金标准调整为参照中村公司逾期交付使用房屋期间房管部门评定的同地段同类房屋成本价租金增加30％确定，及限定违约金总额以不超过合同约定的金额为宜，符合有关法律的规定。潘某、唐某二审补充提交的用以证明因中村公司迟延交楼所造成的损失的房屋租赁合同、房租收据等证据材料，均形成在本案诉讼前，不属于新证据，且中村公司不同意质证，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款的规定，本院不予采纳。综上所述，潘某、唐某上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1335元由上诉人潘某、唐某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年五月二十五日
书记员朱琳
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