原告王某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告湖南恒丰置业发展有限公司。住所地在长沙市雨花区X路X号。
法定代表人严某，董事长。
委托代理人孙志国，北京市德恒律师事务所长沙分所律师。
原告王某与被告湖南恒丰置业发展有限公司(以下简称恒丰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年7月2日立案受理后，依法由审判员宁跃武独任审判，公开开庭进行了审理，原告王某，被告恒丰公司的委托代理人孙志国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称，1、本人于2008年2月13日与被告签定关于梅苑家园商品房买卖合同（合同生效时间应为2008年2月16日），所购房屋为梅苑家园X栋X房，约定2008年12月30日前交付使用，现被告实际未如期履行合同义务。被告曾提出2008年年初冰冻影响工期，本人认为合同自签订之日起生效，此时冰灾已过（冰灾时间为2008年1月13日至2008年2月6日），因此，不可抗力对本合同主体双方如期履约未构成影响。2、本人于2009年1月20日星期二下午16时，接到长沙市煤科物业管理有限公司落款为梅苑家园管理处（服务处）的单位通过邮政快递送来“交房通知书”。本人认为收到的“交房通知书”法律关系不清，甚至连委托书都没有，主体不合格，不是合法交房通知文件。3、2009年1月23日本人与部分业主到梅苑家园核查交房验收条件，发现交房必须具备的相关房屋验收手续尚不完善；因此，要求被告尽快完善相关手续和文件资料后，再确定交房日期，同时对逾期交房的违约责任一并处理。但被告至今一直未予答复，也未提供有效的房屋验收手续和文件。4、按商品房买卖合同第十条第1款及合同附件三的交房条件约定：“水：主要管线安装到户，主管明装到厨卫，IC计量卡”。现实际水管只明装到卫生间，而未到厨房，因此，不符合交房条件。5、从楼梯间的窗口很容易地就可以爬到阳台，因该房为楼层的四楼，应当具备必须的防盗（安全性）功能（参见：《住宅设计规范》x-1999第3.9.2，《住宅建筑规范》x-2005第3.1.4及其条文说明：3.1.1～3.1.12）；新购的住宅存在如此的防盗功能缺陷，严某违背国家规范，本人曾多次口头或书面反应，被告均未予解决问题，因此，不符合交房验收条件。6、客厅通往阳台的门顶过梁，因施工中标高控制错误，梁底位置低于设计标高，施工时将梁底混凝土凿除，致使梁底钢筋外露，梁底纵向钢筋无混凝土保护层，使钢筋混凝土结构存在钢筋被锈蚀的可能和安全隐患，如此施工质量严某违反了国家强制性规范（参见：《混凝土结构设计规范》x-2002中的9.2.1，《混凝土结构工程施工质量验收规范》x-2002中的8.1.1、8.2.1、8.3.1）。对此情况本人曾多次口头或书面反映，被告均未予解决问题，因此，不符合交房验收条件。
综上所述，被告对梅苑家园小区的建设管理不善，以至本人所购梅苑家园X栋X房存在安全隐患和功能隐患，不符合交房验收条件；同时，被告明知已严某违约逾期交房而不承担责任，已违反合同约定。因此，被告应对梅苑家园X栋X房，按相关法律法规和建筑的规范要求，对阳台完善防盗功能的处理措施，并保证不影响其采光和通风功能及环境适应性的基本建筑要求，以满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本规范要求；被告应提供梅苑家园小区的用地红线图和建筑规划图复印件，以保证满足购房业主知情权的合法权益。被告应尽快完善各项必须的交房验收条件，及时将房屋交付业主使用。被告应按商品房买卖合同第十一条第一款（2）项的约定，按每逾期一天支付给本人违约金为万分之三的已付购房款数额，直到满足交房条件进行验收交房。因目前未进行交房验收，故该房是否还存在其他问题尚不明了；因此，本人保留对该尚未发现的问题和其他问题的追溯权利。
诉讼请求，判令被告支付原告违约金，按每逾期一天万分之三的已付购房款数额，暂计x.90元（暂计算至2009年12月16日）。
被告恒丰公司辩称，被告没有违反合同的约定，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由：1、冰灾作为一种不可抗力的因素，正好是发生在工程施工期间，本工程的开工时间是2007年6月，冰灾是发生在2008年1月左右，根据相关法律规定和省建委的文件，建设工程可以顺延25天，现在被告顺延交房的时间23天，被告认为根据以上文件以及建筑施工工程与气侯相关的特点，顺延交房23天并不构成违约。2、被告通知交房时，已经具备堪察、设计、施工、监理、建设五大主体部门共同出具的竣工验收备案表和质量合格表，说明被告交房已经符合合同第10条约定的交房条件。3、原告提出的房屋质量问题，被告已经及时进行了整改，而且原告方也已经对整改后的结果进行了确认，房屋质量的整改问题本不属于合同约定的应承担违约责任的范围。4、关于原告主张的有关配套设施的问题，因本合同约定是将验收合格的房屋交给业主，并未约定将综合验收合格的房屋交付业主，因此，被告认为本案原、被告之间的纠纷应以合同为依据，而根据合同相关约定，如果是冰冻自然灾害的理由成立，那么被告不存在违约，综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年2月16日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人梅苑家园第X幢X层X号房屋，该商品房价款x元；出卖人应当在2008年12月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；由于出卖人原因，如未按约定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件三：《装饰、设备标准》，包括房屋装饰配置、小区配套、小区智能化系统。
上述商品房买卖合同签订后，原告依约履行了义务。
2008年12月18日，被告向原告送达《致梅苑家园业主函》，书明：由于本合同履行过程中出现冰冻自然灾害，属于法律规定的不可抗力因素，加之工程施工期间国家主办奥运会和长沙创建文明城市，政府下令停工，导致施工工期顺延，我司依据国家相关法律和政策将房屋交付时间顺延至2009年1月25日之前，具体时间另行通知。2008年12月28日，原告向被告回函，对被告的延期交房函提出异议，并对被告的房屋施工质量提出了意见。
2009年1月18日，被告以及长沙市煤科物业管理有限公司向原告发出《交房通知书》，通知原告于2009年1月23日起正式交付房屋。
2009年1月23日，原告及其他部分业主向被告提交《关于梅苑家园交房问题的若干意见》，提出：1、建设工程竣工验收备案表未备案（缺少行政部门盖章签字手续）；2、缺面积实测表，住宅使用说明书，住宅质量保证书，住宅工程分户验收记录表；3、交房时提供文件①小区规划图，②单幢报建图；4、户内质量等问题由各业主另行提出。
原、被告因商品房是否符合交房条件发生纠纷，原告于2009年7月2日向本院提起诉讼，请求处理。
另查明，一、湖南省建设厅办公室于2008年2月25日颁发《关于湖南省承担工程建设因罕见冰雪所发生损失的有关规定》（湘建办[2008]X号）指出，2008年1月中旬以来，我省遭遇历史罕见的低温冰雪灾害，成为工程建设不可抗力的自然灾害，工程相应顺延不少于25天；二、被告提交的梅苑家园X栋《建设工程竣工验收备案表》显示，勘察、设计、施工、监理、建设单位签署同意竣工验收意见的时间为2009年1月17日，但备案机关未签署备案意见；三、被告于2009年1月20日在潇湘晨报刊出《梅苑家园交房公告》，通知梅苑家园3、4、X栋业主于2009年1月23日办理交房手续；四、原告投诉的施工单位在施工过程中因客厅推拉门梁底标高控制错误，安装推拉门时将梁底砼保护层凿除致使钢筋外露，施工单位整改后于2009年6月18日出具了《建设工程质量整改报告》，原告于2009年6月19日在上述整改报告上签署了“已整改”的书面意见。
本案经由本院主持调解，双方当事人之间未能达成协议。
以上案件事实，有经过庭审质证的下列证据证实：1、2008年2月16日，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》以及附件三；2、2008年12月18日，被告的《致梅苑家园业主函》；3、2009年1月18日，被告以及长沙市煤科物业管理有限公司的《交房通知书》；4、2009年1月23日，原告以及梅苑家园的其他部分业主的《关于梅苑家园交房问题的若干意见》；5、湖南省建设厅办公室颁发的《关于湖南省承担工程建设因罕见冰雪所发生损失的有关规定》；6、梅苑家园X栋《建设工程竣工验收备案表》；7、潇湘晨报刊出的《梅苑家园交房公告》；8、原告签署“已整改”意见的《建设工程质量整改报告》；9、当事人对案件事实的陈述。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同以及附件三，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2009年1月17日，被告预售的梅苑家园X栋商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，且符合商品房买卖合同附件三的相关内容，应认定该商品房符合商品房买卖合同及附件三的交房约定。2009年1月18日，被告通知原告于2009年1月23日交房，原告未于2009年1月23日到被告处办理交房手续，2009年1月23日，应认定为被告向原告交房的交房之日。此时，被告已经逾合同约定的交房之日（2008年12月30日）23天，应依据合同约定承担违约责任。2008年1月中旬开始出现的冰雪灾害，虽属于不可抗力事件，但原、被告签订合同的时间为2008年2月16日，此时不可抗力事件已经结束，不可抗力不能成为被告延期向原告交房的理由。原告提出的其他房屋质量问题，属于商品房质量保修责任范围的事项，不属于原、被告商品房买卖合同约定的交房条件的内容，不能因此认定被告出卖的房屋不符合交房条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告湖南恒丰置业发展有限公司于本判决生效后7日内向原告王某支付逾期交房违约金2790.46元（x元×3/x每日×23日）；
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费865元，因适用简易程序审理减半收取432.50元，由被告湖南恒丰置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员宁跃武
二○○九年九月八日
书记员吴霞
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