原告上海市XX村民委员会，住所地上海市XX号。
负责人XX，主任。
委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。
委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。
被告XX，男，汉族，X年X月X日生，住上海市XX号XX室。
被告XX，男，汉族，X年X月X日生，住上海市XX号XX室。
委托代理人XX，女，汉族，X年X月X日生，住上海市XX号。
被告XX，男，汉族，X年X月X日生，住上海市XX号。
委托代理人XX，女，汉族，X年X月X日生，住上海市XX号。
委托代理人XX，年籍同上。
原告上海市XX村民委员会诉被告XX、XX、XX土地租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月27日受理后，分别于2010年5月11日、8月23日组成合议庭进行了两次公开开庭审理。期间，本院准予原告提出的司法鉴定申请后，委托上海XX房地产估价有限责任公司（以下简称XX公司）对涉案的房屋进行司法鉴定。原告的委托代理人XX、XX，被告XX，被告XX的委托代理人XX均参加了两次庭审。被告XX参加了第二次庭审。被告XX及其委托代理人XX分别参加了一、二次庭审。本案现已审理终结。
原告上海市XX村民委员会诉称，1999年，其与被告达成协议，约定将其集体所有的位于上海市浦东新区X路X路交叉处以东50米，沪南公路南侧的约100平方米的土地（原惠东中心场）出让给被告使用。但被告在没有合法审批程序的情况下擅自在该地上搭建五间临时用房。嗣后，双方签订了解除协议，原告退还被告缴纳的土地使用费，被告答应及时腾地归还土地。但被告至今未归还占用的土地，且将房屋出租牟利，故要求判令三被告向原告返还占用的上述涉讼土地。
被告XX、XX、XX辩称，当初签订转让协议时，原告答应给其造房并办理权证，故在向原告支付土地使用权的转让款后，建造了五间房屋。由于原告的原因致使其所建造房屋未能办理权证，故达成退款内容的协议，现同意返还原告的集体土地，但其已建造的房屋不同意拆除，应按照经营房的市场价格折价给原告，并由原告赔偿其已开挖地基损失和逾期返还转让款的违约金。
本院经审理查明如下事实，1998年9月12日，原告与三被告签订《出售房屋合同》一份，约定甲方（即原告）将坐落于XX公路延伸段南原XX中心场旧房，由东向西第15-19间，转让给乙方（即三被告）；合同签订时，乙方须一次性付清人民币伍拾万元（币种人民币，以下同），产权归乙方永久所有；乙方须办理住宅房产证，必须另交每间5,000元为办证手续费。合同中还约定了被告建造房屋的四置和结构等内容。嗣后，三被告在上述合同约定的地址上建造了平房五间（未向有关行政职能部门办理批建手续）。1999年7月9日，原、被告签订《还款计划协议书》，约定“关于XX镇XX村XX、XX、XX购买XX镇XX村中心场房屋地基费金额：伍拾贰万伍仟元整，因道路规划内无法实施，经双方共同协商，决定立协还款计划，达成如下协议：一、XX村委会将于1999年7月20日偿还人民币叁拾万元整，如届时缺几万元，允许推迟几天；二、另外剩余部分欠款，归还时间为1999年8月31日止，此欠款经双方商定到期还清时须按银行利率计算，计算日期按交款之日；三、如上述还款到期后一个月内，还款方无法偿还，应承担违约责任，并支付违约金10%；四、关于经营部5间小房问题，待双方另行协商妥善解决”。上述协议签订后，原告于2001年12月29日向被告XX支付了用途为“中心场购房退款本金贰拾壹万元，利息计叁万壹仟壹佰捌拾伍元”的钱款共计241,185元；向XX支付了用途为“中心场购房退款本金壹拾玖万元，利息计叁万壹仟壹佰捌拾伍元”的钱款共计221,185元；向被告XX支付了用途为“中心场购房退款本金壹拾万伍千元，利息计壹万伍仟伍佰玖拾贰元伍角”的钱款共计120,592.50元。
另查明，涉讼房屋自2002年始由三被告共同出租给他人使用，三被告收取租金至2010年8月。上述房屋的承租人在租赁房屋处搭建了活动房。XX公司根据本院委托，经对涉讼的房屋进行评估后出具了评估报告，结论为：１、建筑面积为159平方米的五间平房，按照1999年12月31日的房屋建安重置价格为80,000元。上述房屋处搭设的活动房的价格为24,000元；2、建筑面积为159平方米的五间平房，按照2010年5月24日的房屋建安重置价格为112,000元。上述房屋处搭设的活动房的价格为34,000元。
审理中，原告根据被告不同意拆除占用其集体土地上的房屋，愿意作价处理的意见，变更诉讼请求为同意将该房屋作价给其，但应按评估价计算作价款；被告主张的违约金因时间较长而不应由己承担。三被告则认为，涉讼房屋前还另开挖了房屋地基，应予以补偿50,000元；房屋折价款应上浮20%-30%；承担逾期付款的违约金52,500元。
以上事实由原、被告的陈述，原告递交的《出售房屋合同》、《还款计划协议书》、付款凭证、租房协议、收条、谈话笔录，以及上海XX房地产估价有限责任公司出具的“房地产估价报告”等证据予以佐证。
本院认为，当事人之间订立的合同违反法律、法规禁止性规定的无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告订立的《出售房屋合同》，约定原告将属其所有的集体土地交由三被告进行建造房屋使用，且未经有关行政职能部门批准，违反相关的法律规定，故上述协议为无效，造成上述合同无效，双方均有过错。嗣后双方就上述合同的终止达成了《还款计划协议书》，该协议系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，但该协议中仅对土地转让款的返还作了约定，而对三被告所建造的房屋所占用的原告集体土地的返回未作处理，现原告诉至本院要求处理，与法并无不合，本院按照无效合同的法律后果予以处理。根据法律规定，被告应将所建房屋予以拆除，按土地原状返还给原告，而由于房屋的拆除需要一定费用，且也会丧失利用价值，鉴于原、被告均表示可以作价给原告予以处理的意见，并无不妥，但对于涉讼房屋作价款的争议，本院认为，由于双方在《还款计划协议书》中约定的“关于经营部5间小房问题，待双方另行协商妥善解决”，而嗣后原告未积极主张，故本院按照诉讼期间的建安重置价格予以确定，但被告要求对该部分价款予以上浮，没有事实和法律依据，本院不予采信；因活动房系案外人搭建，故三被告主张该部分价款，没有法律依据，故本院亦不予采纳；对于三被告主张的开挖了房屋地基损失，没有事实依据，本院不予采信；对于三被告主张的原告逾期付款的违约金，本院认为，双方签订的《还款计划协议书》系有效合同，双方均应恪守，根据上述协议约定，原告应在协议签订后一个月内返还转让款，但原告逾期支付，故应承担约定的违约金。由于双方在上述协议中并无约定该违约金履行支付的期限，故被告在诉讼中要求支付的意见并无超过诉讼时效期间，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告XX、XX、XX应于本判决生效之日起十日内将位于上海市XX路和XX路交叉处以东50米、XX路南侧的原XX中心场处的五间平房（涉讼建筑物）移交给原告上海市XX村民委员会；
二、由原告上海市XX村民委员会自被告XX、XX、XX履行本判决第一项内容后三日内补偿三被告房屋损失费112,000元；
三、由原告上海市浦东新区XX村民委员会自被告XX、XX、XX履行本判决第一项内容后三日内支付三被告逾期返还土地转让款的违约金52,500元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费80元，鉴定费4,000元，合计4,080元（原告上海市XX村民委员会已预交），由原告和被告XX、XX、XX各半负担（三被告负担的受理费部分于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；负担的鉴定费部分于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员邱连祥
代理审判员倪军燕
书记员杨丽琼
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