原告（反诉被告）齐X，女，住上海市浦东新区XX室。
原告（反诉被告）齐XX，男，住上海市浦东新区XX室。
原告（反诉被告）陈XX，女，住上海市浦东新区XX室。
上列三原告共同委托代理人吴XX，上海市XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）张X，女，住上海市浦东新区XX室。
被告（反诉原告）王XX，男，住上海市浦东新区XX室。
上列两被告共同委托代理人张XX，上海XX律师事务所律师。
原告（反诉被告）齐X、齐XX、陈XX诉被告（反诉原告）张X、王XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由代理审判员独任审判，后因案件审理需要转为普通程序审理，由审判员担任审判长，与代理审判员、人民陪审员组成合议庭，于2010年4月6日、2010年6月18日、2010年8月18日公开开庭进行了审理。原告齐XX、陈XX及原告委托代理人吴XX、被告张X、王XX及被告委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐X、齐XX、陈XX诉称，原、被告于2010年2月1日签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的坐落于本市浦东新区XX室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋总价款为人民币（以下币种相同）139万元，其中房款99万元由原告以申请银行按揭贷款的形式支付。同时，双方签署了《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定“若乙方的贷款审核未获得乙方贷款银行通过的，则乙方有权在乙方贷款银行作出签署审核结果后的三个工作日内解除本次房地产交易，甲乙双方互不追究违约责任，同时甲方将已收到本次房地产交易之全部款项如数无息返还给乙方”。买卖合同签署前，原告已向被告支付了房款5万元，合同签署后，上海XX房地产顾问有限公司（以下简称“XX公司”）的贷款审核员提出原告贷款99万元不可行，故原告于当晚至被告家中提出解除合同，并约定2月3日至XX公司处解约。被告同意了，但之后二、三天，被告又反悔了，原告就将支票交给XX公司，但XX公司要求原告先将贷款问题解决，再付款。之后，原告就向银行申请贷款，但经银行审查，认为不符合贷款条件，不同意发放贷款。根据《补充协议》的约定，因为原告的贷款审核未获通过，原告有权解除合同，并要求被告退还其已支付的全部款项，原告向被告提出解除合同并退还已付5万元款项的要求，但遭到拒绝。故原告诉至法院，要求解除原、被告双方签署的《上海市房地产买卖合同》，被告返还原告房款5万元并承担本案诉讼费。
被告张X、王XX辩称，不同意原告诉请，原告诉请没有事实及法律依据。
反诉原告张X、王XX诉称，2010年2月1日，反诉原告与反诉被告通过案外人XX公司居间介绍，就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定反诉被告以139万元的价格向反诉原告购买系争房屋，首期购房款为38万元，该首期购房款应于当日通过支票方式支付给XX公司，由XX公司在确认收款后的三个工作日内转付给反诉原告，或在支票无法兑现时由反诉被告在收到通知后二个工作日内直接向反诉原告支付。同日，反诉被告向反诉原告支付了定金5万元并向XX公司交付了支票，之后，支票未兑现，反诉被告在收到通知后亦未及时向反诉原告支付上述首期购房款，反诉原告及XX公司多次与其交涉无果。2010年2月27日，反诉原告不得已向反诉被告发出《通知书》，要求依约解除合同并要求其承担相应的违约责任。而反诉被告却于3月2日委托律师以《律师函》答复反诉原告，谎称因XX公司主动拒收其支票而未支付首期购房款，而其又无法通过购房贷款的审批而要求解除合同，且拒绝承担违约责任。故反诉原告提起反诉，要求解除其与反诉被告之间的《上海市房地产买卖合同》及其《补充协议》，并要求反诉被告承担违约金27.8万元及承担反诉费用。
反诉被告齐X、齐XX、陈XX辩称，不同意反诉原告诉请。
经审理查明，系争房屋产权登记于两被告名下。2010年1月28日，被告张X签收《定金收据》一份，内容为确认收到原告齐X购买系争房屋的定金2万元；同日，其另签收《收据》一份，内容为确认收到原告齐X购买系争房屋而支付的搬迁及装修补贴费3万元。2010年2月1日，由三原告作为买受人（乙方）、两被告作为卖售人（甲方），双方经XX公司居间，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争房屋转让价款为139万元，双方约定在2010年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：（三）乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过拾日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付拾日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同补充条款约定，1、在甲、乙双方签订本合同前，甲方已书面签收乙方已付定金2万元整，在本合同签订后即转为房款。2、在甲、乙双方签订本合同后当日，甲方同意乙方以支票方式向XX公司支付购房款36万元，待XX公司确认收到上述购房款后三个工作日内，由XX公司向甲方如数转付上述购房款（若发生支票无法兑现的，则乙方有义务在收到通知后二个工作日内直接向甲方支付上述购房款），此款与前述已付定金构成该房地产交易之首期购房款38万元。……5、甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付第二笔购房款。在甲、乙双方签订本合同后且甲方收到本次房地产交易之首期购房款后五个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。乙方的贷款金额为99万元整。在以乙方为产权人的房地产权证及他项权证办出后1个工作日内，乙方应将他项权证原件以及银行放款所需所有材料通过XX公司转交贷款银行……。7、如乙方的贷款申请获得银行通过，则甲、乙双方应在银行作出前述审核结果后且浦东新区房地产交易中心税务相关部门作出本次房地产交易之税费审核结果之日起三个工作日内共同赴浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续（即送件）。如果乙方的申请未获得通过或者通过的贷款额度不足本合同约定的贷款金额，则乙方应在乙方贷款银行作出审核结果后10个工作日内将不足部分直接补足给甲方，则送件日期顺延至浦东新区房地产交易中心税务相关部门作出税费审核结果且乙方将贷款不足部分补足给甲方后当日。……15、如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应参照本合同第十条的约定承担违约责任；乙方违约的，应参照本合同第九条的约定承担违约责任……。买卖合同最后落款处，由原、被告分别签名。当日，由三原告作为买受人（乙方）、两被告作为卖售人（甲方），另签订有《房地产买卖合同之补充协议》一份，补充协议约定：甲乙双方在此约定本次房地产交易之总成交价为142万元整，其中合同价为139万元，剩余3万元整为本次房地产交易之搬迁及固定装修补贴费。在甲乙双方签订买卖合同之前，乙方已向甲方支付的定金5万元整中3万元整，在甲乙双方签订本协议后即转为搬迁及固定装修补贴费。甲乙双方同意：若乙方的贷款审核未获得乙方贷款银行通过的，则乙方有权在乙方贷款银行作为签署审核结果后三个工作日内解除本次房地产交易，甲乙双方互不追究违约责任；同时甲方将已收到本次房地产交易之全部款项如数无息返还给乙方。……本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准；未约定事项，按照原买卖合同继续履行……。补充协议最后落款处，由被告张X在甲方处签名署期，乙方处由原告齐X签名署期。合同签订后当天，原告向XX公司出示了金额为36万元的支票，但因当天时间已晚，未能将支票解入银行支付给XX公司。当晚，原告至被告家中，原告提出经咨询中介，99万元贷款可能贷不出，要求解除合同，被告未予同意。之后，原告即向中国光大银行申请办理贷款。2010年2月4日，原告齐X向被告张X发送手机短信，内容为：卖方张X女士，我是通过XX地产买你房屋XX公寓的买家，根据双方签订的合同，我应向你方支付房屋首付款百分之三十，即四十二万，其中五万房款已支付。但由于银行贷款出现问题，以致影响到后续合同的履行，我和中介已尽力和银行确认，如确定能贷出其余的百分之七十款项，即九十九万，我立即将首付款付给你方，并尽快完成双方合同。现已送交银行，会尽快给你们回复。被告收到该短信后未予回复。2010年2月24日，原告向被告发出律师函，内容为：根据《补充协议》的约定，因为原告的贷款不能获得审核通过，故原告有权解除《买卖合同》，要求被告在2010年2月28日前退还5万元。2010年2月25日、2月26日、2月27日，邮局至被告居住地投递上述《律师函》，因被告外出，无法送达。2010年2月27日，被告向原告发出《通知书》，内容为：因被告至今未收到原告的购房款36万元，故根据合同第九条第三款向原告书面提出解除合同并依据该条索赔。2010年2月28日，原告收到被告的上述《通知书》，同日，被告至邮局将原告的《律师函》取回。2010年3月2日，原告向被告再次发出《律师函》一份，内容为：因原告无恶意违约拖欠支付首付款，不同意承担违约责任等。2010年3月4日，被告收到该份《律师函》。2010年3月8日，原告诉至本院，诉请如前，审理中，被告提起反诉，反诉请求如前。
另查明，2010年2月22日，中国光大银行上海浦东支行个人信贷部出具《情况说明》一份，内容为：兹有客户齐X等因购买XX室房产向我行申请个人二手房按揭贷款，现我行对客户资质及所提供的申请贷款资料进行初审，该客户不符合我行个人按揭贷款政策要求，故不同意此笔贷款。2010年4月13日，该行个人信贷部另出具《情况补充说明》一份，内容为对齐X等人不符合按揭贷款的原因作出说明：一、齐X等在2005年因购买XX室的房屋，向银行申请过商品房按揭贷款，现齐X等购买的XX室房屋属于第二套房，根据中国人民银行的政策，第二套房按揭贷款首付必须达到总房款的40%。但是，齐X等提供的《房地产买卖合同》约定，首付只有30%，申请贷款金额为99万元，贷款比例达到70%，不符合我行关于第二套房屋按揭贷款的40%首付比例政策要求。二、齐X等申请按揭贷款99万元，月还款额达到8000元，根据中国人民银行的规定，其收入应达到x-x元，但是齐X等人单位出具的收入证明总额只有4000元，不能达到按揭贷款要求的收入水平。三、另有房产抵押贷款25万尚未还清。
上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、定金收据、收据、情况说明、情况补充说明、2010年2月24日《律师函》及投寄批条、《通知书》、2010年3月2日《律师函》及投寄批条、短信等及原、被告在庭审中的陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。本案中，原、被告于2010年2月1日签订了《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》各一份,双方在《上海市房地产买卖合同》中对原告贷款申请未获通过或通过的额度不足合同约定的贷款金额，约定原告具有现金补足的义务，而双方在《房地产买卖合同之补充协议》约定，若原告的贷款审核未获得贷款银行通过的，则原告有权在贷款银行作出签署审核结果后三个工作日内有合同解除权。对此，原告主张，现因其99万元贷款额度未获银行审批通过，其有权依据《房地产买卖合同之补充协议》主张解除合同，并确于银行出具相应证明后三个工作日内向被告寄发了解除合同通知书。而被告则主张《房地产买卖合同之补充协议》仅对原告贷款未获银行通过的情形作了约定，但对贷款不足的情形未作约定，应根据《上海市房地产买卖合同》约定由原告现金补足，现原告并非不能获得银行贷款，而是因其系二套房而贷不足99万元，不能适用《房地产买卖合同之补充协议》的约定。本院认为，虽然双方在《上海市房地产买卖合同》对贷款审核结果处理作了约定，但双方又在《房地产买卖合同之补充协议》对贷款审核结果处理作了约定，且补充协议明确“本补充协议与买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准”，故补充协议中对贷款审核结果处理的约定应视为双方对《上海市房地产买卖合同》的约定进行了全面变更，应以补充协议为准。从补充协议的内容看，“若乙方的贷款审核未获得乙方贷款银行通过的”，因双方在买卖合同补充条款第5条明确乙方的贷款为99万元，故此处的“乙方的贷款”应理解为该99万元贷款未经审核通过，更能符合双方签订该补充协议的本意，即双方约定原告的贷款99万元未足额获得银行通过的情况下，补充协议赋予原告解除买卖合同的权利。现原告的贷款银行明确，根据原、被告房屋买卖合同约定的首付款比例等原因，达不到申请贷款99万元的额度，故原告要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，符合合同约定。之后，原告确于银行作出书面意见后两日，即2010年2月24日向被告发出了解除合同的《律师函》。虽根据银行事后出具的《情况补充说明》，原告无法申请99万元贷款的原因中除二套房首付款需提高至四成之外，还包括原告收入证明总额不足，而后者有可能涉及原告恶意阻止贷款条件成就。但本院考虑到，即使是原告出具了足额的收入证明，因贷款成数的问题，原告仍无法足额贷款99万元，故不影响原告按《房地产买卖合同之补充协议》约定，向对方主张合同解除，现原告向被告发函解除合同的行为，符合合同约定。而被告亦于2010年2月28日向原告送达了解除合同通知，主张因原告迟延支付36万元房款而解除合同并追究违约责任。针对被告的解除合同行为，本院认为，双方在《上海市房地产买卖合同》的补充条款第2条中对原告支付36万元房款的付款方式及期限作了约定，即应在双方签订买卖合同当日，以支票的形式向XX公司支付，但因当日时间已晚，未能当天至银行将支票兑现，故当日支票未兑现的后果不应归责于原告。当晚，原告至被告家中提出经咨询中介，无法办出99万元贷款，要求协商处理合同事宜，但在被告对合同解除未予明确同意的情况下，原告仍应按约继续履行合同，即原告应于次日及时将支票支付至XX公司，现原告并未于次日向XX公司支付支票，其陈述系XX公司主动拒收其支票，但其并未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。之后，原告于2010年2月4日以短信的方式向被告提出要求延期至贷款获批后支付该36万元，对此，被告虽未予回复，但并不视为其已认可原告迟延支付的请求，原告仍应按约支付相应的房款。现因原告未支付36万元房款，被告主张迟延付款而解除合同，亦符合合同约定。原告解除合同的《律师函》于2010年2月25日起经邮递员连续三天投递到被告住址，因被告家中无人，致被告直至2010年2月28日才收到该《律师函》，而被告的解约《通知书》亦于当日送达原告。现原告与被告均无证据表明己方的解约通知先于对方的解约通知到达对方，但原、被告双方在当天送达的解约通知均表明了己方解除买卖合同的意愿，故原、被告就系争房屋之买卖合同及相应的补充协议于2010年2月28日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告要求被告返还已支付的房款5万元，于法有据，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付解约违约金的诉讼请求，本院认为，原告依据买卖合同之补充协议的条款，主张因贷款未审核通过而解除合同，根据补充协议之约定，双方对合同解除互不承担违约责任；而被告依据买卖合同的条款解除合同，主张原告逾期付款而解除合同，因原告逾期付款属实，致产生相应的违约责任。现被告主张违约金金额为27.8万元，原告认为违约金过高，要求法院调整。本院认为，考虑到原、被告在合同履行过程中的履约情形、各自的过错程度等，原、被告买卖合同约定的违约金确属过高，由本院酌情调整为3万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第七十八条、第九十三条、第九十六条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）齐X、齐XX、陈XX与被告（反诉原告）王XX、张X于2010年2月1日就上海市浦东新区XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》于2010年2月28日解除；
二、被告（反诉原告）王XX、张X于本判决生效之日返还原告（反诉被告）齐X、齐XX、陈XX房款5万元；
三、原告（反诉被告）齐X、齐XX、陈XX于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王XX、张X解除合同违约金3万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,050元，由原告齐X、齐XX、陈XX及被告王XX、张X各半负担；反诉案件受理费2,735元，由原告齐X、齐XX、陈XX及被告王XX、张X各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长张敏
审判员周箐
代理审判员梅丽华
书记员乐峗
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
