广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)陈某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人张某某，男，住（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)广州市宏宇房地产开发有限公司，住所地：广州市X区宝岗大道X号X楼B房。
法定代表人吴某，职务：总经理。
委托代理人许某某，男，该公司法律部经理，住（略）。
委托代理人夏某某，女，该公司职员，联系地址同公司。
上诉人陈某因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本某提起上诉，本某依法组成合议庭审理了本某，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2000年3月21日，广州市宏宇房地产开发有限公司(以下简称宏宇公司)、陈某签订《房地产预售契约》(经广州市房地产交易所监证)，合同主要约定陈某向宏宇公司购买广州市X区宝岗大道宏宇广场第一幢二层X号商铺，建筑面积6.394平方米(含公共分摊面积为3.197平方米)，成交总价格为（略）元。该契约第十七条约定：在本某约中所列的建筑面积和土地使用面积(共用)及庭园土地使用面积是按规划部门批准的施工图计算的面积。实际面积以经广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载的房屋建筑面积和土地使用面积(共用)及庭园土地使用面积为准。甲、乙双方同意并确认，允许某某约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差值如在±1％以内(含±1％)，双方无需作任何补偿或赔偿；如误差值超过±1％，按本某约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算(不计利息)，双方进行多退少补；等。合同签订后，宏宇公司、陈某依约履行了合同义务，其中陈某缴纳税费1886元、房款（略）元。2003年3月12日，广州市国土资源和房屋管理局核发了陈某所购房屋的《房地产权证》，该《房地产权证》记载：房屋建筑面积为8.08方米。
2005年9月14日，宏宇公司向广州海珠区人民法院诉称，我公司于2000年3月21日与陈某签订了《房地产预售契约》，约定陈某向我公司购买宏宇广场第一幢二层X号商铺，建筑面积6.394平方米，合同单价为（略）.94元／平方米，成交总价格为（略）元，另陈某已预缴税费1886元，现《房地产权证》已核发，《房地产权证》记载该房屋的建筑面积为8.0769平方米，按《房地产预售契约》单价计算总价格为（略）元，应缴税4218元，应缴产权测绘、登记及工本某165元。根据《房地产预售契约》第十七条约定，实际面积以经广州市国土资源和房屋管理局核发的《产权证》记载的房屋建筑面积和土地使用面积(共用)及庭园土地使用面积为准。双方同意并确认，允许某某约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》记载的面积误差值为±1％，如在±1％内(含±1％)，双方无需任何补偿或赔偿；如该误差值超过±1％，按本某约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算(不计利息)，双方进行多退少补。为此，陈某应向宏宇公司支付面积差款，税款差额，产权测绘、登记及工本某。按有关的司法解释对面积误差合同有约定的应按约定处理，没有约定的才按司法解释的规定处理，而合同第十七条已对面积误差有明确的约定，其不同意被告的反诉请求。故起诉要求：1、陈某向我公司支付购房款差额（略）元，税款差额2332元，产权测绘、登记及工本某165元；2、陈某承担本某诉讼费。
陈某辩称，其不同意宏宇公司的诉讼请求，其与宏宇公司签订的契约第二条约定房产建筑面积为6.394平方米(含公共分摊面积为3.197平方米)。现房产证的面积为8.08平方米，比契约约定的面积多出26.37％，按最高人民法院相关司法解释第十四条“面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返回已付房款及利息，应于支持”的规定，反诉要求一、判令解除其与宏宇公司的房地产预售合同及产权证。二、宏宇公司退还所收房款（略）元，预收税金1529元，利息（略）。9元，装修费5000元。三、宏宇公司承担本某全部诉讼费用。
一审法院认为，宏宇公司与陈某自愿签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方应依约履行合同所确定的义务。按双方合同约定，实际面积以经广州市国土局房地产管理局核发的《房地产权证》记载的房屋建筑面积和土地使用面积(共用)及庭园土地使用面积为准，如面积的误差值在±1％以内(含±1％)，双方无需作任何补偿或赔偿，如误差值超过±1％。按契约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算(不计利息)，双方进行多退少补。现广州市国土资源和房屋管理局核发的陈某所购房屋《房地产权证》记载的建筑面积为8.08平方米，比《房地产预售契约》约定的建筑面积6.394平方米增大1.686平方米，按约定，误差值在+1％以内(含+1％)即0.（略）平方米米内双方互不补偿，误差值超过+1％的1.（略）平方米，按单价（略）.94元计算，陈某应向宏宇公司补交房差款（略）。53元和税费2332元，产权测绘、登记及工本某165元。
关于陈某反诉要求解除与宏宇公司的《房地产预售契约》及《产权证》的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处；(一)……；(二)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的、应予支持。……”的规定。宏宇公司、陈某已在《房地产预售契约》中的第十七条明确作出了房屋面积以《房地产权证》记载为准，对误差值超出±1％的多退少补的约定，应按其约定履行。陈某反诉要求解除合同并退回房款、税金的请求，依法无据，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，于2005年11月25日作出如下判决：一、陈某在本某决生效之日起七日内支付购房款差额（略）。53元，税款差额2332元，产权测绘、登记及工本某165元给宏宇公司。二、驳回陈某的反诉请求。案件受理费1183元，反诉费4575元，由陈某负担5718元，宏宇公司负担40元。
一审宣判后，陈某不服，向本某提起诉称：一、2000年3月21日，上诉人与被上诉人签订了《房地产预售契约》，约定上诉人以人民币（略）元的总价向被上诉人购买宏宇广场第一栋二层第X号商铺。由于当时双方议定是以间论价，故合同第四条有关房产每平方米的价格和庭园土地使用面积每平方米的价格部分均予划掉。二、预售合同第十七条虽约定“如误差值超过±1％，按本某约第四条规定的房屋建筑面积或庭园地使用面积每平方米价格计算，双方进行多退少补”的内容。但本某双方在合同第四条中只选择了以“双方议定该房地产的总成交价”进行交易，并没有选择其他的(即仅以间论价)。因此，该合同第十七条有关按第四条约定的“每平方米价格计算”的内容，对双方均没有约束力。三、退一万步说，即使当时约定是以每平方米单价结算，被上诉人代上诉人向房管部门领取契证时便应当知道该商铺的实测面积比合同记载的面积要大，其于2005年9月才提起诉讼亦早已超过诉讼时效。可见，本某无论从“以间”论价还是从“以每平方米的价格”结算，都不应当支持被上诉人的诉讼请求，一审法院判决处理错误，故上诉请求：1、撤销一审判决；2、准上诉人与被上诉人解除合同；3、驳回被上诉人宏宇公司的诉讼请求；4、本某、二审受理费均由宏宇公司承担。
宏宇公司答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本某二审查明：上述《房地产预售契约》第四条合同双方将其中房屋建筑面积每平方米价格的约定划掉。本某查明的其他事实与一审相同。
本某认为，关于上诉人陈某应否向被上诉人宏宇公司支付房屋面积差价的问题，《房地产预售契约》第十七条明确约定了房屋面积增减时购房款的计算方法，双方应当按照该条款约定进行面积差价计算。上诉人认为双方在《房地产预售契约》第四条中只约定了讼争房屋的总价，删除了面积单价部分的表述，因此讼争房屋属于以间论价，不应该进行面积差价结算，但综合整份《房地产预售契约》辨析，在合同已经确定房屋总价款和房屋面积的情况下，房屋单价可以推算得出，第四条没有写明每平方米价格对双方权利义务的确定并无实质影响，也不能改变合同其他条款的内容。上诉人认为预售契约第十七条对双方没有约束力，依据不足，故对其上诉请求解除合同，本某不予支持。关于被上诉人的诉讼请求有否超过诉讼时效的问题，由于双方在合同中并没有明确约定房款的结算时间，属于约定的履行期限不明确，被上诉人向上诉人主张权利没有超过法律规定的两年诉讼时效。上诉人认为被上诉人的主张超过诉讼时效，于法无据，本某不予采纳。综上所述，上诉人陈某上诉请求的理由均不成立，本某不予支持；审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本某二审受理费5758元由上诉人陈某负担。
本某决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈某
二00六年三月三十一日
书记员朱琳
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