广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2005)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市恒大房地产开发有限公司，住所地：广州市工业大道南X号金碧花园X号单元三楼。
法定代表人赵某，该公司经理。
委托代理人胡某某，该公司职员。
委托代理人谭某某，该公司职员。
被上诉人(原审原告)吴某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人彭卡仑，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人广州市恒大房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市X区人民法院(2005)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：广州市恒大房地产开发有限公司(以下简称恒大公司)是具有房地产开发、经营资质的企业，取得海珠区X村(第三期)第三金碧花园自编64-X号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2005年5月4日，吴某(乙方)与恒大公司(甲方)签订《金碧花园楼宇认购书》，订明乙方向甲方认购金碧花园X幢XD单元。该商品房建筑面积共28。4552平方米。乙方选择按揭付款：⑴乙方须于2005年5月4日前支付房款（略）元，2005年5月10日前支付房款人民币（略）元，同时签署《商品房买卖合同》。⑵余款(即10万元)由银行提供按揭贷款，乙方在2005年5月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。如乙方未按规定期限签署《商品房买卖合同》或支付首期款，视为乙方违约，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋。如甲方未能在某期款支付期限内为乙方保留房号，则双倍返还乙方所付定金；等。同时，吴某还代理林航(吴某之子)，与恒大公司就另一套房屋签署了《金碧花园楼宇认购书》，购买房号为X幢XE，约定林航于2005年5月9日前支付房款人民币（略）元，同时签署《商品房买卖合同》。余款12万元由银行提供按揭贷款，吴某在2005年5月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；等。2005年5月4日，吴某向恒大公司支付了上述两套房屋的定金各（略）元。
2005年5月19日，就另一套房屋X幢XE，吴某重新以自己的名义与恒大公司签订了一份新的《金碧花园楼宇认购书》，该屋的付款方式变更为吴某于2005年5月19日前支付房款人民币（略）元，同时签署《商品房买卖合同》；吴某在2005年5月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。而本案讼争的金碧花园X幢XD单元的《金碧花园楼宇认购书》中，付款方式中的房款（略）元变更为（略）元，余款10万元由银行提供按揭贷款变更为余款9万元由银行提供按揭贷款。上述内容变更处有恒大公司加盖校对章，吴某签名并注有05.5。19的字样。但原来的履行日期2005年5月10日没有变更。现金碧花园X幢XD单元已由恒大公司于2005年5月22日转售给他人。
一审诉讼中，恒大公司在某辩期内，于2005年6月29日向一审法院提交了以下证据，以证实其曾通知吴某履行28D单元认购书的义务，之后，才将房屋转售的：1、收件人为吴某的《国内特快专递邮件详情单》，号码是EN（略）CN；2、《通知》一份，内容为：吴某阁下：您定购的金碧花园号X楼XD室，根据双方签署的《金碧花园楼宇认购书》约定，阁下应在2005年5月10日到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为乙方违约，所付定金不予退还，我司也曾多次通过电话方式通知阁下，未见阁下办理任何手续。我司现将此套房按双方所签署《金碧花园楼宇认购书》的约定，另行处理该房屋，特此通知。2005年5月17日。3、广州速递公司于2005年7月4日向恒大公司出具的证明：你于2005年5月19日在某局交寄一件专递邮件号码是EN（略）CN，现已查明上述邮件于2005年5月21日已妥投，特此通知。4、有吴某签收的《国内特快专递邮件详情单》，号码是EN（略）CN；吴某认为证据3出具证明的日期是在2005年7月4日，但该证据恒大公司在2005年6月29日已提交给法院，恒大公司不可能在6月29日拿到7月4日的证据。恒大公司认为证明是邮局出具的，吴某如有疑问，可申请邮局重新出具。
2005年6月10日，吴某向广州市X区人民法院起诉称，其于2005年5月4日向恒大公司购买金碧花园X栋XD及28E两套房产，并于当天分别签订了两份《金碧花园楼宇认购书》，支付了两套房屋的定金各1万元共2万元。两份《认购书》均约定其应于2005年5月10日前签署《商品房买卖合同》，交付第二期房款，余款办理银行按揭等，并约定了房款金额及按揭比例。之后，由于其身在某地，双方口头同意将办理上述手续等日期延期至2005年5月19日。于是其于2005年5月18日来到广州并于第二天去到恒大公司处办理手续。然而，恒大公司经办人却告知，由于其购买了两套房屋，银行规定第二套房屋的贷款额不能太高，首期款必须增加。在某情况下，其按原《认购书》所携带的钱款不足，因此双方协商同意先办理28E房产的手续，28D房屋的手续留待2005年5月24日再办理，双方在28D的《认购书》上更改了房款金额，但没有将原来约定的2005年5月10日的办理相关手续的时间更改。待其于5月24日前去恒大公司处办理28D的手续时，恒大公司却告知该屋已转售给他人。故起诉要求：1、恒大公司双倍返还定金2万元；2、恒大公司承担诉讼费。
恒大公司辩称，吴某没有在《认购书》约定的时间签署《商品房买卖合同》或支付房款，且其公司已履行了通知义务，才将28D转售，故不同意吴某的诉讼请求。
一审法院认为，吴某、恒大公司就金碧花园X幢XD单元签订的《金碧花园楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行。该《认购书》约定，如吴某未按规定期限签署《商品房买卖合同》或支付首期款，视为吴某违约，所付定金不予退还，恒大公司无须通知吴某，可另行处理该房屋。如恒大公司未能在某期款支付期限内为吴某保留房号，则双倍返还吴某所付定金。另外，该《认购书》原来约定，吴某于2005年5月10日前支付房款人民币（略）元，同时签署《商品房买卖合同》。余款10万元由银行提供按揭贷款，吴某在2005年5月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。但现在某《认购书》中，房款（略）元已变更为（略）元，余款10万元由银行提供按揭贷款变更为余款9万元由银行提供按揭贷款。上述内容变更处有恒大公司加盖校对章，吴某签名并注有05.5。19的字样。故可以认定变更的内容经过了双方协商一致，并且是于2005年5月19日变更的。而且，吴某同时购买的另一套房屋X幢XE，也是于2005年5月19日重新签订了认购书，故可以合理相信吴某在某状中所称的“由于其购买了两套房屋，银行规定第二套房屋的贷款额不能太高，故首期款必须增加。在某情况下，其按原《认购书》所携带的钱款不足，因此双方协商同意先办理28E房产的手续，双方并在28D的《认购书》上更改了房款金额，但没有将原来约定的2005年5月10日的办理相关手续的时间更改”的情况属实。现吴某、恒大公司在2005年5月19日更改了X幢XD单元原《认购书》的房款金额，而没有更改原约定的2005年5月10日的履行日期。而按原日期履行已不可能。故该《认购书》的履行期限属约定不明。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行。但现在某大公司没有给予吴某履行，并将该屋转售给他人，已构成违约，应按《认购书》约定，双倍返还定金给吴某。吴某要求恒大公司双倍返还定金2万元的诉讼请求有理，予以支持。恒大公司认为吴某没有在《认购书》约定的时间签署《商品房买卖合同》或支付房款的答辩意见，不予采纳。
至于恒大公司认为其公司已履行了通知义务，才将28D转售的意见：根据恒大公司提交的通知书的落款日期，是于2005年5月17日书写的，而吴某、恒大公司又于2005年5月19日重新对该屋作出约定，之后恒大公司并没有再通知吴某，故对恒大公司该答辩意见，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十五条的规定，于2005年8月9日作出如下判决：恒大公司在某判决书生效之日起3日内，双倍返还定金共（略）元给吴某。案件受理费810元由恒大公司负担。
一审宣判后，恒大公司不服，向本院提起上诉称：1、对于发生第二套房产(即金碧花园X栋XD单元)首期款增加的情况，被上诉人吴某应承担主要责任，因为28D首期款的提高主要由于被上诉人临时更换了金碧花园X栋XE单元的认购主体而未事先通知上诉人；2、一审法院认定上诉人未履行通知义务错误。首先，根据双方签署认购书的约定，在某某违约在某的前提下，上诉人有权另行处理该房产，无需另行通知吴某。其次，上诉人在某某2005年5月10日出现违约的前提下，于2005年5月17日起草了“挞定通知”，只是当天并未放出。直到吴某2005年5月19日来处理X栋XE单元时，并在某诉人通知其一同对28D付款时遭到拒绝的情况下，上诉人在某某等待了一段合理的期限后于2005年5月19日发出“挞定通知”时合情合理的，只不过因上诉人的工作人员疏忽没有将通知书的落款日期从17日改为19日就直接发了出去，故“挞定通知”的生效时间应从邮局发出之日为准。3、被上诉人吴某存在某重违约的事实。由于吴某已经有了第一次违约行为，19日亦拒绝付首期款，且收到“挞定通知”后，也未及时履行支付的义务，更未对上诉人的通知及时提出异议，故上诉人有理由相信被上诉人吴某会出现第二次违约行为，故事后处理28D是合法合理的。故上诉请求：1、撤销一审判决，改判并驳回被上诉人吴某的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
吴某经本院传票传唤没有到庭参加庭询，其庭后书面答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
在某审庭审中，恒大公司表示承认金碧花园X幢XD单元《金碧花园楼宇认购书》修改处的日期“2005.5。19”是吴某单方写上去的，没有其司认可。另恒大公司确认该认购书的校对章是其司所盖。本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，上诉人恒大公司与被上诉人吴某于2005年5月4日就买卖金碧花园X幢XD单元签订了《金碧花园楼宇认购书》，后双方当事人经协商变更首期款和按揭款的金额，并在某述认购书上修改和盖章确认。关于修改时间的确定，首先，该认购书显示修改时间是2005年5月19日，恒大公司并在某改处盖章确认；其次，吴某就其购买的另一套房屋金碧花园X幢XE单元重新签订认购书也是2005年5月19日。因此，一审法院综合认定双方协商变更首期款和按揭款金额的时间是2005年5月19日并无不当。恒大公司在某能充分举证证明的情况下，仅以视觉分析为由上诉认为认购书修改时间并非2005年5月19日，明显依据不足，本院不予采纳。
由于双方当事人在2005年5月19日仅变更了首期款和按揭款的金额，而没有对原约定的2005年5月10日履行日期做出相应变更，如按原日期继续履行已不可能，故一审法院认定吴某支付首期款和办理按揭手续的履行期限属约定不明，亦无不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项的规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案恒大公司在某有给予吴某合理履行期限情况下，于双方协商变更合同条款当日即向吴某发出挞定通知，并将讼争房屋卖与他人，已构成违约，应依约承担违约责任。恒大公司上诉认为其已给予吴某合理履行期限明显与事实不符，且恒大公司发出的“挞定通知”也没有要求吴某履行支付房款义务的内容，故其以吴某二次违约为由，上诉请求驳回吴某的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费810元由上诉人恒大公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员黄晓清
代理审判员陈雯
二00六年三月二十九日
书记员朱琳
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