原告上海时装商厦有限公司
法定代表人江某某，董事长。
委托代理人陈晓卫，上海睿道（略）事务所（略）。
委托代理人聂波，上海睿道（略）事务所（略）。
被告上海心之恋酒吧有限公司。
法定代表人杨某某，经理。
原告上海时装商厦有限公司（以下简称时装公司）与被告上海心之恋酒吧有限公司（以下简称心之恋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告时装公司的委托代理人陈晓卫、被告心之恋公司的法定代表人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时装公司诉称：原告系本市X路××××号的房屋产权人。2008年10月13日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》（合同编号为×××××），约定原告将本市X路××××号X室房屋出租给被告，租赁期限为2008年11月15日至2013年8月31日，租金每三个月为一期结算，第一期租金应于签订合同当日付清，后续的每期租金应在前一期租金期满前10日付清。租赁期间，被告按约支付租金至2009年5月底。2009年6月至2010年2月间，被告陆续向原告支付27.8万元，原告将该款抵作被告应向原告支付的四川北路××××号X室的租金、物业管理费及设备使用费。之后，被告仍拖欠租金、水、电费。虽经原告多次催讨及被告多次承诺，被告仍未按约履行。2010年3月29日，原告向被告发出解除通知，被告于2010年5月10日将房屋返还原告。现原告起诉要求确认原、被告就四川北路××××号X室签订的编号为×××××的《房屋租赁合同》于2010年3月30日解除，要求被告支付2009年6月1日至2010年3月30日拖欠的四川北路××××号X室房屋租金、物业管理费、设备使用费共计84,082.67元以及2009年5月至2010年2月的水费261.28元、2009年5月至2010年2月的电费10,110.18元，要求被告支付2010年4月1日至2010年5月10日四川北路××××号X室房屋使用费148,923.33元，并要求被告支付迟延付款滞纳金313,245.26元。审理中，原告称由于被告逾期返还房屋且多次拖欠租金、水、电费，原告有权没收被告租赁保证金212,740.58元。2009年6月之后，为催促被告支付拖欠的租金、水、电费，原告偶尔对X室实施断水断电，被告多次承诺支付租金及水、电费，否则任由原告断水断电。因此,即使租赁房屋存在断水断电情形，被告也应按约支付房屋租金、物业管理费、设备使用费。租赁合同中关于滞纳金的约定是双方真实意思表示，不存在约定过高的问题。
被告心之恋公司辩称：被告按约支付四川北路××××号X室租金至2009年5月底，其后，被告又向原告支付27.8万元，同意原告将该款抵作X室的租金、物业管理费及设备使用费。2009年6月起，原告多次断水断电，2010年3月7、8日起，X室彻底断水断电。对于2009年6月1日至X室彻底断水断电期间拖欠的房屋租金、物业管理费、设备使用费，被告同意按合同约定支付。X室彻底断水断电后发生的房屋租金、物业管理费、设备使用费，被告不同意支付。被告从未收到原告的解除通知，2010年5月10日，被告将租赁房屋返还原告，双方租赁合同应于该日起解除。不存在房屋使用费。对于原告主张的水、电费金额无异议，被告同意支付。租赁合同中关于按被告拖欠金额的1％支付迟延付款滞纳金的约定过高，不同意支付原告迟延付款滞纳金。2008年10月28日，被告支付原告租赁保证金212,740.58元，该保证金在抵扣被告欠付的租金、水电费后，要求原告返还。对于租赁房屋内的装修，被告不作主张。
经审理查明：上海市X路××××、××××号地下室X层、地下室X层、1－X层房屋产权人为原告。
2008年10月13日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》（合同编号为×××××），约定：原告出租给被告的房屋座落于本市X路××××号X室，面积为388.58平方米；月租金14,183.17元、月物业管理费10,637.38元、月设备使用费10,637.38元，月租金、月物业管理费、月设备使用费一年内不变，自第2年起，每一年递增5％，租金（包括物业管理费、设备使用费）调整具体事宜见附件三；被告向原告承诺，租赁房屋作为经营使用（以营业执照核准的经营范围为准，目前为酒吧，不包括餐饮）；本合同签订时，原告已向被告交付了房屋，房屋租赁期自2008年11月15日起至2013年8月31日止，共计4年9个月零17天，2008年11月15日至2008年12月14日为装修免租期；租金（包括物业管理费、设备使用费）的支付以先付款后使用为原则，每3月为一期结算一次，第一期租金（包括物业管理费、设备使用费）应在合同签订当日付清，下一期租金（包括物业管理费、设备使用费）应在前一期租金期满前10日付清，后续的每期租金（包括物业管理费、设备使用费）按此约定交付；本合同签订之日，被告应向原告一次性支付房屋租赁保证金，保证金为6个月的租金即212,747.58元，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分原告应无息退还被告；租赁期间，该房屋所发生的水、电等费用由被告承担，被告收到付款通知后，应在五天内一次向原告付清；被告应按时支付租金、水、电等各项应付款项，逾期付款的，每逾期一日，被告需按应付未付部分金额每日以1％向原告支付延迟付款滞纳金；租赁合同中途解约的，被告应在接到书面解除通知后的3日内返还房屋，未经原告同意逾期或拒绝返还房屋的，原告有权没收保证金，要求赔偿由此造成的损失，且每逾期一日，被告应按日租金的3倍向原告支付该房屋占用期间的使用费；合同期内,被告如逾期未缴付或未缴足租金或相关应交费用的,经原告书面通知7日内仍未履行的,原告在向被告发出书面通知后有权单方面解除合同,收回该房屋；若被告逾期支付租金（包括月租金、物业管理费和设备使用费）及其他费用，被告应按应付未付款项金额每天1％的比例向原告支付延迟付款滞纳金，若被告逾期超过14日，原告有权停止供应公用设施或阻止被告使用该房屋直至采取停止供应水电等措施；合同附件三对租金递增事宜作出约定：2008年12月15日至2009年11月14日期间月租金14,183.17元、月物业管理费10,637.38元、月设备使用费10,637.38元，2009年11月15日至2010年11月14日期间月租金14,892.33元、月物业管理费11,169.25元、月设备使用费11,169.25元。合同并对其他事项作出约定。
合同签订后,被告于2008年10月28日支付原告租赁保证金212,747.58元。租赁期间，被告将四川北路××××号X室用于经营酒吧，并向原告支付租金、物业管理费、设备使用费至2009年5月底。自2009年6月起，被告拖欠租金、物业管理费、设备使用费及水、电费。经原告催讨，被告多次承诺支付欠租及水、电费，否则同意原告断水断电。后因被告仍未按约支付租金、水、电费，原告数次对四川北路××××号X室实施断水断电。2009年8月10日至2010年4月15日期间，被告又陆续向原告支付278,000元。之后，被告未再向原告付款。原告遂诉至本院。
另查明：2008年11月10日，原、被告另就本市X路××××号X室签订一份《房屋租赁合同》（合同编号为×××××），合同约定租赁面积为55平方米，租赁期限为2008年11月15日至2013年8月31日，月租金2,007.49元、月物业管理费1,505.63元、月设备使用费1,505.63元，自第2年起，月租金、月物业管理费、月设备使用费每年递增5％等内容。该份租赁合同履行过程中，因被告拖欠租金及电费，原告就四川北路××××号X室房屋租赁事宜同时向本院提起诉讼[立案案号为（2010）虹民三（民）初字第X号]，要求解除租赁合同，并要求被告支付四川北路××××号X室欠租、电费、房屋使用费及迟延付款滞纳金。
审理中，被告于2010年5月10日将四川北路××××号X室交还原告，双方并签订一份《退还房屋纪要》载明，被告于当日返还原告租赁房屋，被告对租赁房屋内所有遗弃物品和装潢、装饰物品放弃所有权，有关欠付原告租金及违约金事宜双方另行协商结算。
上述事实，由原告提供的《房地产权证》、《房屋租赁合同》2份、催款通知、（略）函、承诺书、欠款单、《退还房屋纪要》、租金、水电费发票及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告就四川北路××××号X室签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，租赁合同合法有效。租赁过程中，被告多次拖欠租金、水电费，经催讨，被告在合理期限内仍未履行，原告有权解除合同。然原告主张解除合同，应当通知被告。原告称其于2010年3月29日向被告发出解除通知，但未提供确实充分的证据加以证明，因此，对原告所称双方所签租赁合同于2010年3月30日解除的主张，依法不予采纳。根据原、被告2010年5月10日签订的《退还房屋纪要》，双方对租赁房屋的返还、装潢残值、租金等涉及合同解除相关事项的处理作了相关约定，因此，本院认定原、被告所签租赁合同于2010年5月10日协商解除。
关于原告要求被告支付2009年6月1日至2010年3月30日的房屋租金、物业管理费、设备使用费及2010年4月1日至2010年5月10日的房屋使用费的请求，原、被告所签租赁合同于2010年5月10日解除，合同解除之前发生的均为房屋租金，被告作为承租方应当履行支付租金的义务。虽然租赁过程中原告对租赁房屋实施断水断电，但断水断电系由被告多次拖欠租金及水电费引起，根据双方合同约定，若被告逾期支付租金超过14日，原告有权采取停止供应水电等措施，被告亦多次承诺如不按期支付欠租及水、电费，则同意原告断水断电，因此，租赁房屋断水断电期间发生的房屋租金、物业管理费、设备使用费，被告仍应按约支付。鉴于被告已于2010年5月10日将租赁房屋返还原告，因此，不存在房屋使用费。
关于迟延付款滞纳金，被告实际拖欠租金、水电费共计14万余元，原告主张迟延付款滞纳金313,245.26元，显然过分高于逾期付款对原告造成的损失，现被告主张迟延付款滞纳金约定过高，本院将根据原告的实际损失及被告的过错程度对迟延付款滞纳金酌情调整。
关于原告要求被告支付水、电费的请求，因被告对于原告主张的水、电费金额予以确认并同意支付，依法予以支持。关于租赁保证金，双方合同约定租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息退还被告，现原告要求没收租赁保证金，缺乏依据，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海时装商厦有限公司与被告上海心之恋酒吧有限公司2008年10月13日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为×××××）于2010年5月10日解除；
二、被告上海心之恋酒吧有限公司支付原告上海时装商厦有限公司2009年6月1日至2010年5月10日拖欠的四川北路××××号X室房屋租金、物业管理费、设备使用费共计134,257.55元（已扣除被告支付原告的278,000元）；
三、被告上海心之恋酒吧有限公司支付原告上海时装商厦有限公司2009年5月至2010年2月的水费261.28元及2009年5月至2010年2月的电费10,110.18元；
四、被告上海心之恋酒吧有限公司支付原告上海时装商厦有限公司迟延付款滞纳金1.5万元；
五、原告上海时装商厦有限公司返还被告上海心之恋酒吧有限公司租赁保证金212,747.58元；
上述第二项至第五项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；
六、对原告上海时装商厦有限公司其余的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9,366.22元，由原告负担2,809.87元，被告负担6,556.35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长曹北霖
审判员华琴
代理审判员万俐俐
书记员王颖
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