上诉人（原审被告）李某某，男，40岁。
被上诉人（原审原告）莆田市秀屿区笏石供销合作社，住所地莆田市秀屿区X镇X路。
法定代表人施某某，该合作社主任。
委托代理人吴德开，莆田市秀屿区X法律服务所（略）。
上诉人李某某与被上诉人莆田市秀屿区笏石供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2009）秀民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明：2007年11月28日，原告笏石供销社与被告李某某签订了《店面租赁合同》，约定由被告李某某承租原告位于笏石镇西天尾供销社商厦底层的四间铺位，用于经营家用电器，租期自2007年12月28日至2010年12月27日止，第一年租金为x元，第二年租金为x元，第三年租金为x元，第一年租金于招投标确认之日付清，第二年租金于2008年12月28日前付清，第三年租金于2009年12月28日前支付。逾期支付按日5‰收取滞纳金，如逾期一月未交，则视为违约，原告有权终止合同，并收回所欠租金；另被告交纳x元抵押金，如被告违约，则该抵押金原告可不予返还，用于补偿违约造成的损失。合同签订后，被告依约支付第一年度的租金，但第二年度的租金被告未如期支付，在要求按季度支付租金未果时，被告擅自搬离承租店面，且未支付2008年12月28日至搬离之日的租金。另查明，原告法定代表人施某某于2009年1月5日在被告经营的家电城购买共价值x元的41 T飞利浦液晶彩电及34 T长虹彩电各一台，款项至今未付。
原审判决认为，原告笏石供销社和被告李某某签订的《店房租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。被告没有按照合同约定时间交租，虽然其在2008年12月28日向原告提出变更支付租金的请求，但该要求并未得到原告的支持，双方应继续履行合同，而被告却在租赁期满前解除合同，故该行为已构成违约，应按合同规定支付租金及承担违约责任，原告请求被告支付租金有理，予以支持。被告虽称其于2009年2月6日搬离承租店面，但未能提供充分证据予以证实，原告对此亦予否认，故对该事实本院不予认定。本案被告擅自搬离承租店铺，依法其应在合理期限内告知原告，以减少出租方的相应损失，但被告方在要求原告变更租金支付方式未果后即擅自搬离承租店铺，未履行充分告知义务，故依本地交易习惯，本院认定被告应支付至2009年7月31日的租金，依合同约定，该段租金为x元。现被告已实际搬离承租店面，其以实际行动表示不愿继续履行合同，原告亦同意解除本案租赁合同，故本案合同可予解除。本案双方签订合同第三条中“逾期加收日滞纳金5‰”的规定应视为违约金条款、“两万元押金不予返还，用于补偿违约损失”是定金条款，该两条款没有违反法律、法规强制性规定，也是有效条款。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”，现原告考虑到违约金过高，其表示愿意选择定金条款，该意思表示真实，且不违反合同约定及法律规定，本院予以采纳。对于原告法定代表人施某某在被告家电城购买家电花去x元的款项，施某某在购买家电时已明确表示该款项要用于折抵被告拖欠的相应租金，故该行为应视为其职务行为，被告对原告法定代表人的上述行为亦予认定，应视为原、被告双方对房屋租金支付方面的有效约定，故该笔家电款项亦应用于折抵相应房屋租金。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告莆田市秀屿区笏石供销合作社于2007年11月28日与被告李某某签订的《店房租赁合同》；二、被告李某某应于本判决生效之日起五日内支付原告莆田市秀屿区笏石供销合作社所欠租金人民币x元（已支付的x元家电款可予抵扣）；三、被告李某某所交纳的x元抵押金原告莆田市秀屿区笏石供销合作社不予返还。本案案件受理费人民币4369元，由原告莆田市秀屿区笏石供销合作社负担2026元，由被告李某某负担2343元。
宣判后，上诉人李某某不服，向本院提起上诉称：1、2008年12月29日，上诉人向被上诉人法定代表人施某某发出要约，表明不愿继续租赁本案店房的意思表示，施某某当即予以承诺，并很生气的要求上诉人马上把店铺关掉。上诉人表示可以。至此，双方已经达成解除租赁合同的一致意见。双方签订的租赁合同依法于当天解除。原判要求上诉人支付2008年12月29日双方解除合同之后的租金缺乏事实和法律依据，依法应予纠正；2、被上诉人并未诉求取消上诉人缴纳的押金人民币2万元，原判超出诉求范围判决，违反了“不告不理”的原则，依法应予纠正。请求：1、撤销原判第二、三项；2、改判驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人莆田市秀屿区笏石供销合作社二审辩称，1、上诉人称的第一个理由缺乏客观事实和理由依据。因此原审认定事实正确，适用法律正确；2、对于上诉人的第二个理由，缺乏客观事实，没有相关的法律依据。请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人李某某与被上诉人莆田市秀屿区笏石供销合作社签订的《店房租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方都应当遵照执行。上诉人李某某没有按照合同约定的时间缴纳房租。2008年12月28日，上诉人向被上诉人提出变更支付租金的请求，但该要求并未得到被上诉人的同意，双方本应继续履行合同，而上诉人却在租赁期满前解除合同，该行为已构成违约，上诉人应按合同规定支付租金及承担违约责任。因违约金的标的远远大于定金的标的，上诉人降低要求支付定金2万元可予以支持。上诉人李某某上诉称，2008年12月29日，上诉人向被上诉人法定代表人施某某发出要约，表明不愿继续租赁本案店房的意思表示并已经达成解除租赁合同的一致意见及被上诉人并未诉求取消上诉人缴纳押金人民币2万元，原判超出诉求范围判决等上诉理由，因没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，判决及适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币4369元由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈利强
代理审判员吴荔生
代理审判员方珍寿
二Ｏ一Ｏ年四月二十八日
书记员吴玲玲
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