上诉人（原审原告）何某甲，男，X年X月X日出生，身份证号码为x，汉族，农民，住（略）。
委托代理人何某乙（又名何某娥），女，X年X月X日出生，身份证号码x，汉族，农民，住（略），系原告何某甲的胞姐。
委托代理人荣剑，湖南益君律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑某某，男，X年X月X日出生，身份证号码为x，汉族，建筑工程师，住（略）。
上诉人何某甲、上诉人郑某某因房屋买卖合同纠纷一案，均不服双牌县人民法院（2008）双民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员唐某东担任审判长、审判员贾东衡、代理审判员周文静参加的合议庭于2009年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人何某甲的委托代理人何某娥、荣剑，上诉人郑某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2005年12月20日，被告郑某某与双牌县审计局签订了《房地产转让（开发）合同》，合同约定双牌县审计局将坐落于兴隆街X号机关院内作为幼儿园的平房、杂房及相邻有关的土地转让给郑某某，用于新建住宅楼，并约定除郑某某以优惠价格供给住宅楼西边单元的9套住宅、杂房或车库给双牌县审计局干部职工外，其余各套住宅和车库、杂房在同等市场价格下双牌县审计局干部职工享有优先购买权；合同签订后，双牌县审计局向双牌县建设规划局申请办理了建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，该三证均登记位于双牌县X街X号改建的住宅楼的建设单位是双牌县审计局；在双牌县审计局办理好建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，被告郑某某组织施工，在双牌县X街X号修建一栋共18套新住宅楼；2006年12月10日，原告何某甲向被告郑某某购买新住宅楼中东侧二楼一套房屋，双方签订了《购买房屋合同》，合同的主要内容：“第二条：甲方（被告郑某某）负责厨房、洗手间、两个卫生间的蹲式大便器及下水管某材料和安装并保证整套房内通水通电；第四条：甲方负责办理房产证和土地使用证，费用由甲方负担，甲方向乙方（何某甲）提供土地使用证的复印件。正本由18户代表保管。在证件未办理齐全之前，乙方暂扣甲方房款捌仟元。等证件齐全给乙方时，乙方将所扣的捌仟元房款一次性付给甲方。办证时间最长不超过十个月；第五条：房屋面积按实际面积计算，单价每平方米为688元；第六条：本合同签订之日，乙方向甲方交房屋定金捌万元，余款10天内付清（暂扣款除外）；第七条：房款交清后，乙方享有房屋的使用权和所有权，若甲方原因导致乙方不能装修和使用房屋，从合同签订之日起甲方每月向乙方赔偿2000元，三个月后导致乙方还不能装修使用的，乙方有权要求退房，甲方除全部退给乙方所交房款外，另向乙方赔偿违约金5000元。”合同签订的当日，原告付给被告购房款x元，被告将房屋交付给原告；2006年12月16日，原告除按合同约定暂扣8000元购房款外再次付给被告购房款x元，原告共付给被告房屋款x元；之后原告遂对房屋进行装修，在原告装修过程中，双牌县审计局职工楼三玉得知双牌县X排给自己的房屋已被郑某某出卖给何某甲，楼三玉便以其优先购买权受到侵犯为由诉至本院，并向本院提出了财产保全申请，本院经审查于2007年2月6日作出裁定，查封了原告购买的房屋，因永州市中级人民法院裁定驳回楼三玉起诉，本院于2008年4月29日作出裁定，解除了对原告购买的房屋的查封，房屋被查封的时间为14个月23天，此期间，原告不能使用房屋；事后，被告没有为原告办理房屋产权手续和水电开户手续；2008年6月11日原告以被告拒不履行合同义务，违反了合同约定，并给原告造成损失为由，诉至本院。
另查明，原、被告签订合同之日到原告购买的房屋被解除查封之日，时间是16个月19天；2008年12月16日，原告因与被告就办理房产手续的事宜达成协议申请撤回在诉状中提出的第一项诉讼请求，即撤回要求被告为原告办理好房屋产权手续的诉讼请求，本院经审查认为原告的申请符合法律的规定，裁定准予原告撤回该项诉讼请求。
原判认为，原、被告签订的《购买房屋合同》系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务；房屋要能通水通电，只有在水管、电线已安装好、水电已开户的情况下，才能通水通电，两者缺一不可，原、被告在合同第二条中约定被告郑某某保证整套房内通水通电，则包含水管、电线安装和水电开户这两层意思，故对原告要求被告为其办理水、电到户的各种手续，并承担其费用的诉讼请求，应予支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何某义务，但法律另有规定的除外。”的规定，被告交付给原告的房屋因他人申请法院予以查封不能使用，被告没有尽到保证义务，按合同第七条约定，被告应承担违约责任，但根据合同第七条的约定，三个月后房屋还不能装修使用，原告有权要求退房，被告除全部退给原告所交房款外，被告赔偿违约金5000元，由于原告没有要求退房，不存在被告承担三个月后的违约金，违约金应按三个月的时间，并按合同约定的每月赔偿2000元，即被告赔偿原告违约金6000元（2000×3=x元），因原告要求被告赔偿原告违约金x元，超过了6000元的数额，故对原告要求被告赔偿原告违约金x元的诉讼请求，部分予以支持；原告向本院提供了证人管某某的证言，证人管某某证明是高金云租住了其房屋，而不是原告何某甲，且证人管某某没有按法律的规定出庭作证，证人管某某的证言不能作为有效的证据，在庭审中，原告提出高金云是原告的母亲，原告没有提供证据证明原告与高金云的身份关系，故对原告要求被告赔偿住房租金1800元的诉讼请求，因原告举证不力，不予支持；原告向本院提供了证人唐某某的证言，证人唐某某证明的内容是换防盗门拉手、锁蕊花费220元，而没有证明原告防盗锁损坏的原因，且证人唐某某没有按法律的规定出庭作证，证人唐某某的证言不能作为有效的证据，故对原告要求被告赔偿因法院查封而被损坏的防盗门锁220元的诉讼请求，因原告举证不力，不予支持；被告辩称“被告没有违反合同；按合同约定被告只保证房屋建筑范围内通水、通电，不包括水、电开户费及水、电表前面的水管、电线等材料”因与事实不符，不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郑某某为原告何某甲办理水、电开户手续，并承担开户费用，限被告在本判决生效后三日内履行；二、被告郑某某赔偿原告何某甲违约金6000元[2000×3=6000元]，此款限被告在本判决生效后五日内付清；三、驳回原告何某甲的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告何某甲负担700元，被告郑某某承担100元。
宣判后，双方当事人均不服，向本院提出上诉。何某甲主要上诉理由为：原判认定郑某某违约（延期交房）的时间是正确的，但判决郑某某只承担延期交房3个月的违约金共计6000元错误，应按合同约定，承担延期交房16个月19天的违约责任，共计x元。郑某某的主要上诉理由为：一、何某甲尚欠1200元房款未付。二、上诉人只负责室内的电通、冷水通。合同并没有约定室外的水电材料费及水电开户均由上诉人负责。三、延期交房的责任，不应由上诉人承担，是案外人楼三玉申请人民法院查封该房，而经终审裁定认定，上诉人与楼三玉并无任何某律与经济关系。
经二审审理查明，讼争房屋以单价688元/㎡按房屋面积166㎡计算购房款，房价为x元，何某甲已付房款x元。“两证”保证金8000元，付防盗门款800元，其余1208元房款含水电开户费800元，下余408元，郑某某承诺放弃。
二审查明的其余事实，与原判认定的事实基本一致。
本院认为，双方当事人签订的《购买房屋合同》系有效合同，应依约履行。何某甲已按合同约定履行了本方义务（虽余800元水电开户费，但何某有先履行抗辩事由）。郑某某没有履行或没有适当履行以下合同义务：没有保证房屋通水通电。没有办理出房产证、土地使用证。延期交付房屋16个月19天（2006年12月10日至2008年4月29日）。郑某某应承担继续履行合同、支付违约金的违约责任。因何某甲撤回关于办理“两证”的起诉，原审法院裁定准许撤诉，本院不再审查。本案中，郑某某应继续履行通水、通电的义务，并为其延期交房承担违约责任。《购买房屋合同》第七条约定：若甲方（郑某某）原因导致乙方不能装修与使用房屋，从合同签字之日起甲方每月向乙方赔偿2000元，三个月后导致乙方还不能装修使用的，乙方有权要求退房，甲方除全部退给乙方所交房款外，另向乙方赔偿违约金5000元。因此，对于郑某某延期交房的前3个月，何某甲有权要求郑某某支付每月2000元的违约金；郑某某延期交房超过3个月，何某甲有权要求退房并获赔5000元违约金。现虽然何某甲放弃退房的权利，但不能免除郑某某延期交房的其他违约责任，即支付何某甲违约金5000元，何某甲上诉提出，原判按3个月计算违约金错误，应按16个月19天计算，每月2000元，共应支付违约金x元。如前所述，对于延期交房的前3个月，依合同何某甲有权获得6000元的违约金，而延期交房后3个月郑某某的违约责任，依合同由两部分构成，一是同意何某甲退房；二是赔偿5000元违约金，由于何某甲放弃退房请求权，故只能获赔5000元的违约金。郑某某上诉称：一、何某甲尚欠1200元房款未交。经查，该1200元中有800元为水、电开户费，现郑某某水、电开户之义务未履行，何某甲具有先履行抗辩事由，待郑某某履行该义务完毕，何某甲退还800元款项。其余408元，何某甲陈述、郑某某已放弃，从郑某某在一审答辩来看，郑某未对该408元主张权利，可视为郑某某已放弃下余408元款项。二、上诉人仅负责室内电通、冷水通，不负担室外水电材料及水电开户。经查，《购买房屋合同》第二条约定，“甲方保证整套房内通水通电”，从合同字面意思及交易习惯理解，作为商品房开发者，郑某某应满足房内通水通电的一切条件，包括室外水、电材料及水、电开户。三、本案延期交房与上诉人无关，系楼三玉申请人民法院财产保全所致。经查，楼三玉起诉郑某某，继而申请人民法院查封讼争房屋，导致郑某某没及时向何某甲交房的事实客观存在，而该事实不能成为合同法意义上的“不可抗力”，不能成为郑某某的免责事由，郑某某作为合同相对人，应对何某甲承担违约责任。综上，何某甲的上诉理由部分成立。原判认为“由于原告（何某甲）没要求退房，不存在被告（郑某某）承担三个月的违约责任”，导致本案处理有不当之处。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、维持双牌县人民法院（2008）双民二初字第X号判决第一、三项；
二、变更上述判决第二项为：郑某某支付何某甲违约金x元（6000元+5000元=x元），此款限郑某某在收到本判决之日起5日内付清；
三、郑某某履行完毕本判决第一项之后，何某甲退还郑某某水、电开户费800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共1600元，由上诉人何某甲负担600元，上诉人郑某某负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长唐某东
审判员贾东衡
代理审判员周文静
二○○九年三月三十日
代理书记员龙庆丹
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
……
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何某利的义务，但法律另有规定的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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