LDPD2669/2007&
LDPD2915/2007(合併處理)
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD2007年第2669及2915號
(根據黃一鳴法官於2007年12月13日頒發的命令合併處理)
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ROSAINVESTMENTSLTD.申請人
及
CHOWFUCHUN答辯人
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主審法官：土地審裁處黃一鳴法官
審訊日期：2007年12月13日
最後提交書面結案陳詞日期：2007年12月31日
頒下判案書日期：2008年1月24日
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判案書
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背景
1.申請人為香港北角寶馬山道一號寶馬山花園一座23樓A室(“該單位”)之業主。答辯人為該單位之租客。申請人於案件LDPD2669/2007中申請收回該單位的管有權，理由是該單位的租約已於2007年9月30日期滿，而申請人與答辯人亦沒有達成新租約的協議。申請人並向答辯人追討由2007年10月1日起計至收回管有權的租金或中間收益，以每月31,800.00元計算，及其按租約第4(m)項計算的利息，每月為1%。
2.答辯人則提出他與申請人已於2007年10月2日就該單位的新租約達成共識。答辯人並於同日把簽妥的新租約及支付訂金餘額(7,600.00元)和厘印費(956.50元)的支票送交申請人。不過，申請人於同日向答辯人發出中止租約通知書要求答辯人交回該單位，並向答辯人表示中止租約通知書只是一個手續。答辯人相信申請人的解釋。於2007年10月7日，答辯人以電郵方式敦促申請人為該單位進行維修，並要求申請人送回一份已打厘印的租約。答辯人亦於2007年10月8日支付申請人10月份的新租金31,800.00元。不過，到了2007年10月17日，申請人通知答辯人不打算履行新租約。答辯人亦分別於2007年11月4日及12月5日支付了申請人11月及12月份的新租金。
3.因此，答辯人不同意申請人的申請，並於案件LDPD2915/2007中向申請人提出反申索，要求申請人就違反新租約作出賠償，包括未有維修該單位的賠償。答辯人亦要求審裁處頒令強制申請人訂立或履行新租約。
4.基於雙方的案情，本案的爭議點主要是申請人與答辯人是否已在2007年10月2日達成新租約的協議。
是否有新租約協議
5.申請人傳召了一位證人，即DavidAugustoDAROSA先生作證。答辯人傳召了他的姐姐周詩婷女士作證。答辯人本人亦有出庭作證。根據雙方的證供，其實雙方是同意舊租約已於2007年9月30日期滿，而雙方亦就新租約作出了商討。雙方同意租金由舊租約的28,000.00元加至31,800.00元。申請人亦預備了新租約給答辯人簽署。新租約的內容大部份與舊租約相同。不過，答辯人就新租約的內容提出了數次修改，有些修改是申請人同意的。
6.雙方主要的爭議是有關答辯人於2007年10月2日作出的最後一次修改是否已得申請人證人的口頭同意。根據答辯人於2007年10月2日給申請人證人的電郵(“該電郵”)所述，答辯人在送回他簽署的新租約前，作出了兩項修改。該電郵的內容如下：—
“theTAinduplicateassignedbymetogetherwiththechequeswillbedelived[sic]toyoushortly.Iattachacopyofthesameforyourrecord.Ihavetwoamendmentsonpage7.Firstly,i[sic]adoptedthechinese[sic]versionoftheclauseonthepartitionasweusedintheoldTA.Secondly,Ideletedparagraph7ontheair-conditioner.”
7.根據答辯人的證供，該電郵所述的兩項修改已於2007年10月2日早上大約10時的時候由答辯人與申請人證人於電話通話中口頭同意。申請人證人雖然同意雙方有電話通話，但否認有同意過這兩項修改。申請人證人還作證證明由於答辯人擅自再次作出修改，其老闆表示反對及不會與答辯人續約。因此，申請人於即日發出書面中止租約通知書，通知答辯人舊租約已於2007年9月30日中止，並須將空置管有權交還申請人。
8.本席認為答辯人有關雙方已同意修改的證供並不可信。首先，答辯人說申請人在電話通話後，以電郵傳送了一份以pdf存檔的新租約給他，但該份新租約並未有修改。如果申請人真的有同意修改的話，本席不相信申請人會不修改了新租約才電郵給答辯人，而任由答辯人自行修改。
9.答辯人亦完全沒有在該電郵中提及雙方已在電話中口頭同意了這兩項修改。相反，該電郵的用詞顯示他是在電郵中才提出這兩項修改。答辯人是一位執業律師，本席認為他應該懂得如何保障自己，如果雙方已經口頭上達成協議，答辯人不可能就這口頭協議在電郵中隻字不提。該電郵是在同日13時44分發出的，如果真有協議的話，答辯人不可能忘記提及這協議。
10.申請人是在同日14時30分發出中止租約通知書的。如果申請人證人在同日早上同意了這兩項修改，本席不相信申請人會這麼快便改變主意。答辯人的說法是指申請人證人是有權就租約作出決定的。如果這說法是正確的話，申請人證人不可能在沒有其他因素改變下，突然推翻早上的協議。
11.本席認為申請人的證供比較合理，申請人證人並沒有在2007年10月2日上午的時候同意答辯人的修改，所以該電郵並沒有提及這協議。申請人的老闆在得悉答辯人的修改後，即時表示不同意，所以發出中止租約通知書。
12.再者，本席亦不同意申請人證人在租約上可自行作出決定。根據他的證供，他只是負責聯絡，最終決定是由他的老闆作出。答辯人作證時亦同意申請人證人曾向他表示此信息。答辯人提出由於申請人證人的姓氏與申請人公司名字相同，便相信申請人證人有權作出決定。本席不接受這說法。既然申請人證人曾向答辯人表示最終決定要由他的老闆作出，答辯人不可能就因為姓氏相同，便不理會申請人證人的表示而相信申請人證人有權作決定。這種說法並不合常理。
13.因此，本席不相信申請人的證人會在2007年10月2日早上的電話通話中自行決定同意答辯人提出的修改，而答辯人亦不可能相信申請人的證人在不需其老闆同意下，可以代表申請人同意答辯人的修改。
14.答辯人提出申請人的證人向他表示中止租約通知書的發出只是「手續上」的做法，而相信申請人會續租給他。本席認為答辯人不可能有這方面的想法。中止租約通知書的內容如下：-
“TheTenancyAgreementforthecaptionedpremisesexpiredon30/9/2007.AccordingtotheClause2(n)asfollows,pleasedeliverthevacantpossessiontous.AttheexpirationorsoonerdeterminationofthetermherebycreatedquietlytodeliveruptotheLandlordthesaidpremisesinsuchgoodrepairandcondition(fairwearandtearexcepted)asaforesaidtogetherwithanyadditionalerectionsalternationsorimprovementswhichtheTenantmaywiththeconsentoftheLandlordasaforesaidhavemadeuponorinthesaidpremisewithoutpaymentofanycompensationforsuchAdditionalerectionsalterationsorimprovements.TheTenantshallduringtheTermofTenancykeeptheinteriorofthesaidpremisesingoodandtenantablerepairandcondition(fairwearandtearanddamagecausedbyinherentdefectsexcepted)andshalldeliverupvacantpossessionofthesaidpremisesinthesamerepairandconditionontheexpirationorsoonerdeterminationofthistenancy.
Pleasenotethatyouwillberesponsiblefortherentfortheperiodfrom1/10/2007untiltheactualdateyoudelivervacantpossessionofpremises.IncaseyouarenotabletodeliverasstatedintheTenancyAgreement,pleasedeliverthevacantpossessiontousnolaterthanone-monthperiodfromthedateofthisletter.ThisletteralsoservesasaterminationtoyoutoterminatetheTenancyAgreementofthecaptionedpremiseseffectiveon2ndNovember2007.
Forhandoverarrangement,pleasecontactourDavidLawat（略）.”
15.根據上述內容，但明顯，申請人是要通知答辯人須在舊租約期滿時，即2007年9月30日，或不遲於2007年11月2日交還該單位給申請人。如果申請人沒有意圖在2007年11月2日或之前收回該單位，申請人根本不可能亦不需要發出這封信。答辯人作為一位執業律師，不可能相信這封信只是「手續上」的做法，而申請人不會收回該單位。本席相信申請人證人在提及「手續上」的時候，是指「手續上」要發出這封信來收回該單位。
16.這封中止租約通知書的發出亦正好證明申請人根本沒有同意答辯人的修改，所以申請人不單只沒有簽署新租約，還要求答辯人交還該單位。雖然申請人證人可能未有在2007年10月2日下午的電話通話中提及怎樣處置已送到申請人處的租約和支票，但本席認為這點並不重要。申請人發出的中止租約通知書已很清楚地表示了不會續約。
17.再者，本席亦相信申請人證人的證供，認為申請人確有派人於2007年10月4日將新租約和支票交還答辯人，但答辯人拒絕收回。本席認為當答辯人已清楚拒絕收回新租約和支票時，申請人亦無需再次寄回或用其他方式退回新租約和支票。無論如何，即使申請人未有退還新租約和支票，這亦不等於申請人已同意了答辯人的修改。本席認為中止租約通知書已很清楚顯示了申請人是不再同意續租，答辯人不可能因為未有收回新租約和支票而有任何期望或誤解。
18.答辯人雖然在2007年10月8日發電郵給申請人證人，而申請人並沒有回覆，但本席相信申請人證人的解釋。由於申請人證人有不同的電郵地址，而答辯人所用的電郵地址，是申請人證人專用來處理該單位的，當該單位的租約中止後，他便沒有經常查看該電郵地址的電郵，所以未有及時回覆答辯人。
19.答辯人提出申請人要到2007年10月17日才通知答辯人不打算履行新租約這說法並不正確。申請人證人於2007年10月17日給答辯人的電郵的內容如下：-
“FurthertothetelephoneconversationwithyourKellyChowthisafternoon,shehasaskedmetocontactyoudirectlyregardingthehandoverdateofthepremises,expectingsometimeonorbefore31/10/2007.
Asyourofferwasnotacceptedbyus,IreturnedtwocopiesoftheTAtoyourofficeearlythismonth,butwererefusedbyyou.ImaygiveyoubacktwochequesandthecopiesoftheTAwithyoursignatoriesatthehandover.”
20.本席認為電郵的內容已確實申請人早在2007年10月初之時已經表示不接受答辯人的提議，並退還新租約和支票。本席不相信這封電郵的內容是虛構的。
21.答辯人雖然有繼續支付租金給申請人，但答辯人是直接將租金存入申請人的戶口內，申請人不可能阻止答辯人這樣做。再者，答辯人一直在佔用該單位，申請人亦理應可以收取中間收益，即使申請人不退還收到的金額，亦不等同申請人已同意了新租約。
22.答辯人又認為申請人先後放棄了2007年9月30日和10月2日早上10時的兩個交還新租約的限期，容許答辯人在租約上徒手改動修訂的地方，沒有在2007年10月2日下午的電話裏提及怎樣處置新租約和支票及繼續收下租金的做法是要收取高一點的租金，而並非因為答辯人作出的最後兩個修改。本席並不同意答辯人的見解，申請人如果是要提高租金，絕對可以再和答辯人商討，因為雙方還沒有簽訂新租約，申請人根本不需要用這些手段來提高租金。
23.至於答辯人提出他的另一位姐姐KellyChow曾在事後與申請人達成新租約協議，本席認為這與本案完全無關。既然申請人與答辯人之間的租約已經中止，申請人自然有權與任何人商討新租約，包括答辯人的姐姐在內。
24.答辯人提出的兩項修改，第一項是有關客廳與飯廳之間的間格及睡房內的鏡枱在拆掉後，租客須負責維修及還原地板，而第二項是有關客廳冷氣機的責任問題。第一項的修改只涉及中文條款替代英文條款，而兩者的分別只是地板的還原是否須要一樣顏色，還是近似的顏色。這方面的修改可能很輕微。不過，第二項的修改卻很重要，因為所涉及的是冷氣機的維修和更換的責任誰屬，而答辯人亦作證證明冷氣機的價值不菲，所以答辯人需要刪除有關條款。
25.本席認為當雙方未有就這些修改，特別是第二項的修改，達成協議時，雙方根本未有新租約的協議。所以答辯人提出雙方已就新租約達成共識這說法不能成立。
26.基於上述理由，本席裁定申請人與答辯人之間並沒有新租約協議。
衡平法
27.答辯人引用衡平法（equity）裡的一些原則，認為申請人與答辯人之間仍然有租約存在。答辯人引用的原則包括“anagreementtoaleaseisasgoodasalease”,“partperformance”及“promissoryestoppel”。不過，本席認為答辯人引用的衡平法完全不適用於本案。正如上述一樣，申請人與答辯人之間根本沒有達成最終的口頭協議。答辯人支付租金於申請人的戶口中，全是他個人的決定，與申請人無關。本席亦不同意申請人有作出任何行為或承諾令答辯人信賴。因此，本席裁定答辯人不能引用其所依賴的衡平法。
總結
28.基於以上裁決，本席認為答辯人就申請人的申請的答辯不能成立，答辯人須即時交還該單位的管有權給申請人。同樣，答辯人的反申索亦不能成立，須要被撤銷。
29.至於中間收益，申請人是引用雙方同意的新租金計算，而不是原有的租金。本席認為這也是合理的做法。理論上中間收益應以當時的巿場租金計算，但雙方並沒有就這方面提供證據。不過，既然答辯人願意支付這數額作為新租金，這亦代表在巿場上其他租客也會願意支付這租金。因此，本席同意申請人可以31,800.00元作為每月的中間收益。
30.申請人要求的利息是在舊租約上需要支付的利息。既然舊租約已中止，而申請人現時申請的只是租約期滿後的中間收益，本席認為有關的利息條款不再適用。因此，本席不會頒發申請人要求的利息。
31.本席現頒令如下：-
(1)答辯人須將該單位的空置管有權交還申請人。
(2)答辯人須支付申請人中間收益，每月為31,800.00元，由2007年10月1日起計至收回該單位的空置管有權為止，但可扣除答辯人已存入申請人銀行戶口之款項。
(3)撤銷申請人要求利息之申請。
(4)撤銷答辯人之反申索。
(5)臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案之訟費，包括反申索之訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定，如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。
黃一鳴法官
土地審裁處
申請人：由DAROSAJoseAugustoMariaJr.先生代表應訊。
答辯人：由黃伍林律師行轉聘許大衛大律師代表應訊。
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