（2009）芦法民一初字第325号株洲市天元区卫生局诉被告郑某某、袁某、株洲市芦淞区代代红幼儿园及反诉原告郑某某、袁某、代代红幼儿园与反诉被告天元区卫生局租赁合

当事人: 法官: 文号:（2009）芦法民一初字第325号

原告（反诉被告）株洲市天元区卫生局，住所地：湖南省株洲市天元区X路。

法定代表人王某某，局长。

特别授权委托代理人郑某，湖南西京律师事务所律师。

被告（反诉原告）郑某某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省华容县人，住（略），身份证号码：x。

被告（反诉原告）袁某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省华容县人，住（略），身份证号码：x。

被告（反诉原告）株洲市芦淞区代代红幼儿园，住所地：芦淞区X路X号。

负责人袁某。

三被告（反诉原告）共同特别授权委托代理人汤萍，株洲市法学会法律服务所法律工作者。

原告株洲市天元区卫生局（以下简称天元区卫生局）诉被告郑某某、袁某、株洲市芦淞区代代红幼儿园（以下简称代代红幼儿园）及反诉原告郑某某、袁某、代代红幼儿园与反诉被告天元区卫生局租赁合同纠纷二案，本院受理后，依法组成由审判员谭夏先担任审判长、审判员张京江、黄爱武参加的合议庭，于2009年6月23日对二案公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）天元区卫生局的委托代理人郑某，被告（反诉原告）袁某、代代红幼儿园，被告（反诉原告）郑某某、袁某及代代红幼儿园的共同委托代理人汤萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称并辩称，2007年4月1日，原、被告订立《房屋租赁合同书》。合同约定：原告将位于株洲市庆云山X号的办公楼租赁给被告使用，房屋月租金为2400元，每月5日前交清当月租金，逾期每日按1%计算滞纳金。租赁期限为二年，即从2007年4月1日至2009年3月31日止。时至今日，虽经原告多次催促，被告仍占据该办公楼拒不返还，且至今尚欠原告租金x元。因此，被告的反诉请求没有事实依据。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求法院判令：1、被告立即从株洲市芦淞区庆云山X号办公楼搬出；2、被告支付租金x元以及滞纳金x元；3、被告承担本案的诉讼费用。

原告（反诉被告）为支持其诉讼主张和抗辩主张，向本院提供如下证据材料：

1、原告的代码证复印件，证明原告的诉讼主体资格；

2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；

3、租赁合同，证明原、被告之间存在合法的租赁关系；

4、房屋产权证，证明房屋产权的主体；

5、国资局、财政局文件，证明房屋产权的主体；

6、公证书，证明原告多次要求被告搬出承租房屋的事实。

三被告（反诉原告）辩称并反诉称：一、被告不是不交纳租金，而是原告故意不接收租金，因此原告主张由被告承担滞纳金的请求不合法。同时，合同约定按1%计算滞纳金的比例过高，违反有关法律规定，不应予以支持；二、三被告签订合同时交纳的押金6000元应从租金中予以冲抵，公证费400元应由原告承担；三、原、被告双方约定的租赁期限是从2007年4月1日起至2009年3月31日止，但在2007年7月17日原告未与被告协商就要求被告搬离，同年9月30日原告还将该房屋对外公开拍卖。此后，原告又多次发出通知要求被告搬离。被告为了减少损失，只好另行与他人签订《租赁合同》，因此额外支出装修费用x元和租金8800元；四、被告租赁原告的房屋前后共花费装修费x元，因此原告应补偿被告装修折旧费x元。另外，原告在未通知被告的情况下切断自来水管，致使被告另行架设水管用去费用1050元；五、2008年11月，原告在未通知被告的情况下拆除原告所租房屋电表，致使被告停电五天共造成损失3867元，另架设电源用去费用850元。

三被告（反诉原告）为支持其抗辩主张和反诉主张，向本院提交以下证据材料：

1、被告交纳6000元押金、400元公证费的发票，证明被告交纳费用6400元的事实；

2、公证书，证明被告代代红幼儿园和袁某到原告处交纳租金的事实；

3、6张收据，证明代代红幼儿园支付额外租金的事实；

4、判决书，证明原告违约的事实；

5、装修协议书、装修费用明细单，证明代代红幼儿园曾经对房屋进行了装修及装修的费用。

6、销售单，证明原告擅自将被告的水、电切断，造成被告停业几天的事实；

7、收条，证明被告对房屋进行装修的事实；

8、装修协议、装修费用明细单，证明2006年代代红幼儿园曾对承租的房屋进行多次装修；

9、收条，证明代代红幼儿园对房屋进行装修的事实；

10、工资明细，证明代代红幼儿园的开支项目内容；

11、租车协议，证明代代红幼儿园租车的事实；

12、报告，证明原告擅自将被告的电源切断，给被告造成了损失；

13、通知、受理单、发票，证明原告承认断电的事实；

14、工资单，证明代代红幼儿园员工的工资情况；

15、收据，证明代代红幼儿园收取幼儿的学费；

16、终止协议，证明被告与案外人终止租赁合同的事实；

17、租赁协议，证明原告与被告是长期的租赁关系；

18、清单一份，证明代代红幼儿园对房屋进行装修的情况；

19、幼儿园的许可证，证明代代红幼儿园的负责人是袁某;

20、证人李秀军、滕建清的证人证言，证明代代红幼儿园对房屋进行装修的事实。

被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据材料质证认为：对证据1、2、3、4、5、6均无异议。

原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据材料质证认为：对证据1、2、4、17、19无异议；对证据3、5、6、7、8、9、10、11认为与本案没有关联性，理由是被告对房屋的装修是被告自主的商业行为，原告并没有赔偿的责任；对证据12、13只能证明停电的事实，但并不能证明停电是原告造成的事实；对证据14、15、16、18认为与原告方没有关联性；对证据20的真实性有异议。

本院的认证意见为：对原告（反诉被告）提交的所有证据材料的真实性、合法性、关联性予以采纳，对其证明力予以采信；对被告（反诉原告）提交的证据材料1、2、4、17、19真实性、合法性、关联性予以采纳，对其证明力予以采信。对证据材料3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、18、20的证据能力和证明力尚需综合全案考虑。

经审理查明，2007年4月1日，原告（反诉被告）天元区卫生局与被告（反诉原告）代代红幼儿园签订了《租赁合同书》，合同约定的主要内容有：租赁期为2年，从2007年4月1日起至2009年3月31日止；房屋租金每月2400元，于每月X号前交纳；租赁期内，代代红幼儿园需在门面外装饰，必须在符合市容管理和不影响建筑承受能力的前提下进行。安装设备、电缆须破地穿墙的，经天元区卫生局同意许可方可施工。但合同期满后固定的墙面内外，地面上的装饰材料不得拆除，也不得作价转移。在合同履行期间，因天元区政府决定将租赁物对外拍卖，天元区卫生局多次要求代代红幼儿园搬离。2007年12月10日，为保证幼儿园的正常经营活动，代代红幼儿园不得不另行租赁三套房屋，共花费租金x元及装修费x元。2008年7月3日，天元区卫生局诉至法院，要求被告郑某某、袁某返还租赁标的物、支付拖欠的租金及赔偿损失。在诉讼过程中，郑某某、袁某提起反诉，请求法院判令天元区卫生局赔偿郑某某、袁某租金x元和装修费x元。2008年10月11日，天元区卫生局撤回起诉。2008年11月20日，株洲市芦淞区人民法院作出一审判决，判令天元区卫生局赔偿郑某某、袁某租金损失x元。该判决现已生效。2009年3月31日，双方合同期限届满，但代代红幼儿园拒不搬离，为此，天元区卫生局再次向法院提起诉讼，要求代代红幼儿园、郑某某、袁某返还租赁标的物、支付拖欠的租金x元和滞纳金x元及承担本案的诉讼费用。同时，代代红幼儿园、郑某某、袁某提起反诉，要求天元区卫生局赔偿代代红幼儿园、郑某某、袁某装修款、停电停水损失和租金损失合计x元及承担本案的诉讼费用。

另查明，郑某某、袁某系夫妻关系，共同经营代代红幼儿园，其中袁某系负责人，郑某某系该园园长；代代红幼儿园于租赁天元区卫生局房屋时已交纳押金6000元。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人签订的租赁合同期限届满之日为2009年3月31日，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十一条之规定，属于双方当事人约定终止合同的情形，自2009年4月1日起双方当事人之间的合同权利义务终止。故三被告应将租赁物予以返还，原告提出的返还租赁物的请求于法有据，本院予以支持。本案中双方当事人争议的焦点有二：一、原告（反诉被告）天元区卫生局的损失额有多大二、三被告（反诉原告）的损失额有多大

一天元区卫生局的损失额问题

对于天元区卫生局提出的请求三被告支付租金x元的主张，三被告亦无异议，本院予以确认。对于延付租金产生的x元滞纳金（实为违约金）问题，三被告辩称不是不愿交纳租金而是原告拒不接受，故三被告不应支付原告违约金，同时双方在合同中约定的每天1%滞纳金比例过高，违反相关法律规定。根据三被告提供的证据，2008年3月12日，三被告曾向原告交纳2007年9月、10月、11月、12月及2008年1月的租金，但原告拒不接收。直至2008年7月3日，天元区卫生局起诉至法院才提出要求三被告支付拖欠的租金。因此对于2007年9月至2008年6月期间三被告拖欠租金是由于原告天元区卫生局拒不接收的原因造成的，故本院认为三被告只对2008年7月至2009年3月期间延付租金的行为承担逾期违约金的责任。同时，三被告辩称每天1%的违约金比例过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益因素，根据公平原则和诚信原则酌情认定给付违约金的比例以中国人民银行2008年8月的贷款利率（年利率为6.57%）为标准计算。故三被告2008年7月至2009年3月期间延付租金应应给付原告违约金共计627元，具体为：2008年7月的违约金122元[2400元／月×279天（2008年7月5日——2009年4月14日）×6.57%÷360天]；2008年8月的违约金109元[2400元／月×249天×6.57%÷360天]；2008年9月的违约金96元[2400元／月×219天×6.57%÷360天]；2008年10月的违约金83元[2400元／月×189天×6.57%÷360天]；2008年11月的违约金70元[2400元／月×159天×6.57%÷360天]；2008年12月的违约金57元[2400元／月×129天×6.57%÷360天]；2009年1月的违约金43元[2400元／月×99天×6.57%÷360天]；2009年2月的违约金30元[2400元／月×69天×6.57%÷360天]；2009年3月的违约金17元[2400元／月×39天×6.57%÷360天]。

因此，三被告共计应支付天元区卫生局x元。

二反诉原告代代红幼儿园、袁某、郑某某的损失额问题

（一）、租赁位于芦淞区大冲口X栋X号、X号、X号房屋进行装修的费用损失。关于装修费用，三反诉原告主张为x元，并提供了初步的证据材料。根据举证责任的配置规则，此时举证责任转移到天元区卫生局，其认为数额没有如此多的话，就必须提供证据予以反驳。在本案中，其既未提供相关证据，亦未在法定期限内申请对装修费用进行价格鉴定，应承担相应的举证不能的责任。故本院根据三反诉原告的主张，确认装修费用为x元。三反诉原告租赁以上房屋的时间从2007年12月10日起至2010年12月10日止，租赁期限为3年。对于该装修费用损失应如何承担，本院依据公平原则，根据本案的实际情况，认定天元区卫生局应对2007年12月10日至2009年3月31日期间的装修费用损失承担部分责任。据此，对三反诉原告的装修费用损失本院酌情认定天元区卫生局承担x元。

（二）、租赁天元区卫生局门面的装修费用。三反诉原告反诉称，自2008年9月8日起租赁天元区卫生局从事经营活动以来，陆续对房屋进行装修的费用为x元，故天元区卫生局应承担50%的装修费用，即x元。如前所述，对于装修费用的确定，反诉被告天元区卫生局同样要承担举证不能的责任。同理，本院认定三反诉原告对房屋的装修费用为x元。但是，对于租赁合同终止后添附物的处理，双方在合同的第8条作了约定，合同期满后固定的墙面内外、地面上的装饰材料不得拆除，也不得作价转移。依合同解释的基本原理，可认为当事人双方已作出了天元区卫生局不对添附物进行补偿的约定，并且三反诉原告对租赁物已使用至合同期满，故对三反诉原告的请求不予支持。

（三）、架设水管、电路设备费用及损失问题。2008年9月5日，天元区卫生局擅自切断三反诉原告自来水管，三反诉原告另行架设水管的费用为1050元。2008年11月16日，天元区卫生局擅自拆除出租门面内的电表，原告另架设电源的费用850元。对于以上损失，天元区卫生局应予赔偿。至于三反诉原告提出的停电5天造成3867元损失的主张，证据不足，本院不予支持。

（四）、租金。由于天元区卫生局多次要求三反诉原告搬房，致使其不得不另行租赁场所进行经营，对因此而支出的费用，天元区卫生局应承担赔偿责任。对2007年10月至2008年12月期间的租金，(2008)芦法民一初字第X号生效判决书已作出了裁决。对2009年1月10日至3月31日的租金共计8800元，三反诉原告请求天元区卫生局予以赔偿。其主张于法有据，本院予以支持。

（五）押金。对三反诉原告要求天元区卫生局返还租赁门面时已交纳的押金6000元的请求，于法有据，本院予以支持。

因此，天元区卫生局共计应赔偿三反诉原告x元。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：

一、被告株洲市芦淞区代代红幼儿园、袁某、郑某某于本判决生效后七日内搬离承租株洲市天元区卫生局的位于株洲市芦淞区X路X号的办公楼；

二、被告株洲市芦淞区代代红幼儿园、袁某、郑某某于本判决生效后七日内给付拖欠原告株洲市天元区卫生局的房屋租金x元，违约金627元，共计x元；

三、驳回原告株洲市天元区卫生局其他诉讼请求；

四、反诉被告株洲市天元区卫生局于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告株洲市芦淞区代代红幼儿园、袁某、郑某某装修、租金等损失x元；

五、反诉被告株洲市天元区卫生局于本判决生效之日起七日内返还反诉原告代代红幼儿园、袁某、郑某某的租房押金6000元；

六、驳回反诉原告株洲市芦淞区代代红幼儿园、袁某、郑某某的其他诉讼请求。

以上判决主文的第二项、第四项、第五项相品除后，被告（反诉原告）株洲市芦淞区代代红幼儿园、袁某、郑某某应于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）株洲市天元区卫生局4001元。

逾期不履行本判决所确定的金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费x元（原告预交），由原告株洲市天元区卫生局承担x元，被告株洲市芦淞区代代红幼儿园、袁某、郑某某连带承担5000元。反诉案件受理费1145元，由反诉原告株洲市芦淞区代代红幼儿园、袁某、郑某某连带承担500元，反诉被告株洲市天元区卫生局承担645元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：市农行东区支行交通分理处，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：x。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判长谭夏先

审判员张京江

审判员黄爱武

二00九年八月二十六日

书记员王某

附判决书引用法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。