河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书
(2008)山民初字第X号
原告史某某，男，汉族，48岁。
被告焦作恒基置业有限公司。住所地：塔南路恒基花园内。
法定代表人王某某，系董事长。
原告史某某诉被告焦作恒基置业有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2008年6月12日诉至本院，本院于同日作出受理决定。2009年3月3日本院向原告送达了开庭传票、举证通知书等诉讼文书，2009年3月2日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼文书。本案受理后，依法组成合议庭于2009年5月25日公开开庭审理了此案。原告委托代理人、被告焦作恒基置业有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年初，被告宣传销售自己开发的恒基商厦商铺，称业主可自用做生意，如自己不用，恒基商厦可包租十年，包租每年支付租金不低于购房款的10%，保证业主十年收回成本赚一套房子。听信此宣传，原告就购买了被告开发的恒基商厦三层X号商铺产权，面积15.06平方米，购房款x元，与被告签定了买卖合同，办理了房产手续。在被告的要求下，按被告制作的格式合同，又签定了《商品房买卖补充合同》和《房屋租赁合同》，被告给原告出具了《恒基商厦购房租金情况表》，承诺每年支付租金为9036元。但被告从2006年开始违反合同约定，至今尚欠租金7183.62元。综上所述，被告不履行合同约定，故提起诉讼，请求法院判令被告给付所扣租金7183.62元、利息543.08元（利率7.56%）；本案的诉讼费用由被告承担。
被告在答辩期内未向本院提交书面答辩状，当庭口头辩称，原告所述与被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《房屋租赁合同》都是事实，但被告并不欠原告租金。原告年租金没有扣除税金、管理费，按照合同约定，管理费是租金的9%，税金是租金的17.5%，这两项税费扣除后才是实际支付给原告的租金。缴纳管理费及税金是每个租户的义务，被告与税收管理部门签订有委托代征税款协议书，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，法庭归纳本案的争议焦点为：原告要求被告支付租金7183.62元及利息的事实和法律依据。
围绕争议焦点，原告提交下列证据：证据1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方存在商品房买卖关系，同时证明原告的购房款为x元，年租金应为9036元；证据2、商品房买卖补充合同一份，证明原告不应承担9%的管理费。证据3、恒基商厦购房租金情况表，证明租金数额，同时证明被告将9%的管理费及17.5%的税金已免除；证据4、房屋租赁合同，证明租赁费应为购房款的10%，同时证明被告编造的所谓的商户根本不存在；证据5、存折复印件一份，证明被告支付租金的时间和金额；证据6、豫财税政（2003）X号及文号豫财办税（2008）第X号通知各一份，证明2003年河南省已将营业税起征点调整为1500元，原告的租金数额不到营业税的起征点，国家对原告不征收该税，2008年营业税起征点调整为3000元；证据7、2003年3月4日焦作日报第8版，证明被告承诺每年支付租金为购房款的10%。被告对以上证据质证后认为：对证据1无异议；对证据2、3、4的真实性均无异议，但对证据指向有异议，原告应承担管理费，关于租金这一块有明确说法，扣除管理费和税金后有明确数字，租赁合同没有实际履行；对证据5无异议；对证据6的真实性无异议，对证据指向有异议，税款应征多少是由税务机关定的，税票也是税务机关出具的；对证据7无异议。
围绕争议焦点，被告提交下列证据：证据1、解地税委【2007】X号委托代征税款协议书一份，证据2、山阳地税委【2006】X号委托代征税款协议书一份，以上证据证明恒基商厦的商户都应该缴纳管理费及税金；证据3、（2007）焦民终字第X号民事判决书一份，证明同类型案件中院已判决，原告应承担管理费及税金；证据4、商品房买卖补充合同一份，证明原告在购买房产时，已明确知道应该向被告缴纳税金及管理费；证据5、代扣代收税款凭证三份，证明被告是严格按租金的17.5%代扣税金。证据6、租金情况表和扣税及管理费明细，证明被告扣过管理费和税金后将剩余租金返还原告。原告对以上证据质证后认为：对证据1、2的真实性无异议，但对这两份证据的证明指向有异议，根据税法的相关规定是谁拿租金谁纳税，被告为了多卖房，2004年和2005年都没有向原告收取管理费并代扣税金，所以原告购房款的10%应当是净房租；对证据3的真实性无异议，对证明指向有异议，这份判决与本案不同类型，本案原告的诉讼请求是9%管理费及17.5%税金扣得是否合理，而这份判决争议的是被告有没有代征代收的权利，与本案没有可比性。对证据4的真实性无异议，被告忽略了约定情形。对证据5的真实性有异议，因2006年是山阳区的代扣协议，而此税票是解放区的，说明该税票不真实。对证据6的真实性无异议，只能证明扣款的数额，但不能证明他的合理性。。
关于证据的审核认定，本院认为，被告对原告提交的证据1、5、7均无异议，本院依法予以确认。被告对原告提交的证据2、3、4、6的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性依法予以确认。原告对被告提交的证据1、2、3、4、6的真实性无异议，本院对以上证据的真实性依法予以确认，原告对被告提交的证据5的真实性有异议，但未举出证据予以反驳，且该证据与证据1、2相印证可以证明被告2006及2007年依据与税务机关签订的委托代征税款协议书代扣代缴原告税金的事实。
根据双方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2004年5月15日，原被告双方签定了一份房屋买卖合同，合同约定原告购买被告开发的百货大楼恒基商厦三层X号商铺产权，面积15.06平方米，共付房款x元。同日，双方又签订了商品房买卖补充合同，合同第2条约定：“买受人如愿意将该房出租时，必须出租给本商厦的商户使用。租金的收取按出卖人与合作经营商家签订的合作经营协议的有关规定计算，但买受人须向出卖人交纳租金9%的管理费。”2004年4月15日，原告与王某签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的百货大楼恒基商厦三层X号铺位租给王某使用，使用期限为3年；该铺位的年租金为9000元/年（原房款x元的10%）。该租赁合同签订后并未实际履行，而是由被告每年按照现房款的10%向原告支付租金。2006、2007年，被告分别与焦作市山阳区地方税务局及焦作市解放区地税局签定了《委托代征税款协议书》并从租金中代扣代收原告营业税、土地使用税、城建税、房产税、教育费附加等，与此同时，被告从2005年2月起每月从原告租金中扣除了9%的管理费。原告认为被告自2005年起未按购房款的10%向原告支付租金已构成违约，双方多次协商未果，原告诉至本院为本案事实。
本院认为，原告史某某与被告焦作恒基置业有限公司签订的名为商品房补充合同实际内容为租赁房屋，该合同是当事人真实意思表示，应为有效合同。原告史某某将其房屋交给焦作市恒基置业有限公司，由焦作市恒基置业有限公司统一出租给商户使用，按照补充合同约定史某某须向焦作市恒基置业有限公司交纳租金的9%管理费。由于焦作市恒基置业有限公司代征税款是受税务机关依法委托，属于税务机关具体行政行为，不属于民事法律调整范围。原告要求被告支付所扣租金7183.62元及利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告史某某要求被告恒基置业有限公司支付所扣租金7183.62元及利息543.08元的诉讼请求。
案件受理费50元由原告史某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于焦作市中级人民法院。
审判长赵继林
审判员林素花
人民陪审员李丽霞
二00九年八月二十七日
书记员申利焘
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书(附页)
(2008)山民初字第X号
(2008)山民初字第X号民事判决书引用的相关法律规定，具体内容表述如下:
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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