上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2010）嘉民三（民）初字第X号
原告陈A。
原告程某某。
原告陈B。
被告上海某某置业有限公司。
法定代表人肖某某，董事长。
委托代理人范瑶瑶、谢某某，上海市白玉兰（略）事务所（略）。
原告陈A、程某某、陈B与被告上海某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月9日受理后，依法适用简易审判程某，由审判员顾慧萍独任审判，于2010年8月16日公开开庭进行了审理。原告陈A、程某某、陈B与被告之委托代理人范瑶瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈A、程某某、陈B诉称，2004年8月，原告向被告购买位于嘉定区X镇X室全装修房一套。2006年6月底，原告收到交房通知书，在验房时发现很多问题原告遂与被告进行交涉，被告同意整改，原告即提出书面意见，并退回房屋的钥匙，整改后再办理交接手续。2006年12月28日，原被告办理了房屋的交接手续，并对被告迟延交房进行磋商，但因双方分歧较大，协商未果。另外，原告购房是一次性付款，按约可以享受三个月的物业管理费，但原告至今未享受到。为此，原告提起诉讼，要求被告支付2006年7月1日起至同年12月28日止的逾期交房违约金x元，并兑现优惠3个月的物业管理费959.70元。
被告上海某某置业有限公司辩称，原告所购买的房屋是毛胚房，并非是装修房；被告已经按照合同约定向原告支付了逾期交房违约金1万余元，且涉案房屋已向原告交付，不存在逾期交房的事实；被告已经为原告承担了3个月的物业管理费，故原告之诉请，于法无据，应予驳回。
经审理查明，2004年8月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，由原告购买被告位于上海市嘉定区X镇X室房屋一套，房屋总价款暂定为x元；被告应于2005年4月30日前将房屋交付给原告；被告如逾期90天未在约定的期限内将房屋交付原告，原告有权要求被告继续履行合同，并由被告按原告已支付的房价款日万分之二的标准支付违约金；被告承诺在2005年7月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；该房屋符合合同约定的交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到通知之日起20天内，会同被告对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为双方签署《楼宇交接单》等。该合同的补充条款约定，房屋交付后，前三个月的物业管理费和能源服务费用由被告承担，原告应自被告交房通知中的交房期限后的第四个月起缴纳物业管理费和能源服务费。签约后，原告支付了全部房款。2005年9月28日，原、被告签署了《楼宇交接书》，并由被告按合同约定的标准承担了逾期交房违约金x元。2006年2月5日，原告取得了房地产权证。同年7月4日，原、被告签署装修房交付备忘录，内容为：1、被告于2006年6月30日将完成毛胚房后的二次装修的房屋向原告进行交付，原告同意于该日予以接受；2、经原告验收和被告确认，在房屋装修期的保修期内，如尚存局部装修质量问题，双方另行签署整改备忘录，由被告负责保修整改；3、鉴于被告未按装修合同之约定时间进行装修及逾期完成装修，被告向原告支付7459元，该违约金于备忘录签署后60天交给原告，同时由被告代原告承担3个月的物业管理费。嗣后，被告向原告支付了违约金7459元。2006年7月6日，原告向物业公司递交信函一份，以装修房的油漆和其增加的厨房柜子台面未做好，开关、保洁等其他问题未达到交房标准为由，不同意接受房屋，并将房屋钥匙交还给了物业公司。嗣后，被告对原告房屋的装修部分进行了整改。同年12月28日，原告收取了涉案房屋钥匙。原告认为，被告整改房屋花费了近6个月的时间，存在逾期交房的行为，且合同约定的免交3个月的物业管理费也未兑现，故引起讼争。
另查，上海某某物业管理有限公司于2010年4月26日向本院提起诉讼，要求原告支付2006年10月至2009年12月的物业管理费x.50元和滞纳金3128.67元。经本院调解，原告支付上海某某物业管理有限公司2007年1月至2010年6月间的物业管理费9782.08元。
审理中，原告认可被告按《上海市商品房预售合同》约定所应当交付的房屋是毛胚房，并非是装修房；但原告又认为房屋是由被告按照样板房的标准进行装修的，由于被告交房的装修房未达标，逾期交房近6个月，故应按照合同约定承担逾期交房违约金，并兑现优惠3个月的物业管理费。被告认为，其未能按照预售合同约定的时间交付房屋，已承担了逾期交房违约金；原告所购买的房屋是由被告免费装修的，双方于2006年7月4日签署装修房交付备忘录，被告已将装修房交付给了原告，也承担了逾期完成装修的违约金和三个月的物业管理费，故不同意原告的诉请。
上述事实，有《上海市商品房预售合同》、付款凭证、上海市房地产权证、信函、收条、楼宇交接单、签收单、装修房交付备忘录、（2010）嘉民一（民）初字第X号民事调解书等以及本案的庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属有效。根据预售合同约定，被告应于2005年4月30日向原告交付房屋，房屋的标准为毛胚房。由于被告在2005年9月28日才向原告交付了毛胚房，故被告已按合同约定向原告支付了逾期交房违约金。原告在房屋交接后，该房屋由被告负责进行装修，双方于2006年7月4日签署了装修房交付备忘录。根据备忘录可以反映被告已将装修房交付给了原告，原告也已接受，且被告因逾期完成装修而向原告承担了违约金。尽管原告在接受装修房屋并领取违约金后以装修存在质量问题为由将房屋钥匙交给了被告，但这仅属于房屋装修部分的整改保修范围。因此，原告要求被告按照《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金的标准支付逾期交付装修房违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据预售合同的补充条款约定，房屋交付后，前三个月的物业管理费和能源服务费用由被告承担，原告应自被告交房通知中的交房期限后的第四个月起缴纳物业管理费和能源服务费。被告在2005年9月28日向原告交付了毛胚房后至2006年7月4日前，未向原告收取物业管理费，在客观上已经免收了原告应当缴纳的物业管理费。因此，原告要求兑现优惠3个月的物业管理费的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告陈A、程某某、陈B要求被告上海某某置业有限公司支付逾期交房违约金人民币x元的诉讼请求，不予支持；
二、原告陈A、程某某、陈B要求被告上海某某置业有限公司兑现优惠三个月的物业管理费959.70元的诉讼请求，不予支持。
本案受理费417.99元，减半收取209元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员顾慧萍
二○一○年九月七日
书记员沈萌艺
审判员顾慧萍
书记员沈萌艺
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