原告：蒋林×，男，1968年7月出生，汉族，农民，住本县X镇X路X号。
委托代理人：蒋开×，中峰乡法律服务所法律工作者。
被告李玉×，女，1950年9月出生，汉族，农民，住本县X乡X村产子坪组。
特别授权委托代理人：蒋×，广西法治律师事务所律师。
原告蒋林×诉被告李玉×合同纠纷一案，本院于2010年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月30日公开开庭进行了审理，原告蒋林×及委托代理人蒋开×、被告李玉×及委托代理人蒋×律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2007年5月2日，原告与被告等八户农民签订租用水田兴建花圃的合同，其中李玉×称在她家田中有些沙子未挖完，要求再挖两年沙子卖，要求原告自2009年5月始开始使用被告责任田，原告当时也同意。而被告即领了当年的补偿。到2008年5月3日原告付2008年至2009年租金时，被告不要租金，至今年2月被告在该田里挖沙子并种桂花树，并把田里的肥泥全部倒进河里，经原告与被告交涉及村、乡干部调解未果。为此，请求法院判令：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告停止取沙和取土行为，并按合同支付原告3万元违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1982年生产责任制下户时，答辩人家庭7人共分得责任田7亩。1998年3月，答辩人之长子李俊×结婚。1998年冬，答辩人家庭分家析产，请了家庭人员到场，将位于柳山里（小地名）的一块2.26亩责任田分给答辩人之子李俊×、胡洪×两人。2007年5月2日，被答辩人拿着打印好的《租地合同书》要答辩人签名，因答辩人的两个儿子都不在家，答辩人当时对被答辩人说：“田是我儿子的，不知道他们是否同意出租，你还是等我儿子回来后由他们自己签字吧”。被答辩人说：“你先签了，等你儿子回来，我再要他们签字”。当时被答辩人请了产子坪理事会的李凯×到场，李凯×在场也表明：“田是她儿子的，等她儿子回来，你一定要找她儿子补签字，否则合同是无效的”。在此情况下，答辩人在合同上签了名，签合同后几天，被答辩人拿了第一年的租金一千余元给答辩人，答辩人不收，说：“等我儿子回来签了字，再收你的钱”。被答辩人说：“你先收到一部分做押金，其他的等你儿子签了字再给”。因此，答辩人收了被答辩人700元。约20天后，答辩人的两个儿子先后回家，均明确表示不同意将田租给被答辩人。综上，因答辩人无权出租该田，且事后答辩人两儿子未予认可，故该合同应属无效合同，不具有法律约束力，请求法院判决驳回被告的诉讼请求。
经审理查明，2007年5月2日，原告蒋林×与被告李玉×签订了一份《租地合同书》，按该合同，原告租用被告水田2.26亩，租用期限为25年。合同第七条规定：本协议自签订之日起生效，双方不得反悔。反悔方将赔偿对方全部损失并罚款3万元。合同签订几天后，原告支付租金1000余元给被告，但被告只收了700元。约20天后，被告两儿子先后回家均不同意将田租出。之后，被告一直未收取原告分文租金，而租出的水田也一直由被告家管理。再查明，被告李玉×出租的2.26亩水田实际管业是其二子李俊×、胡洪×各占一半，该《租地合同书》李玉×签名时李俊×、胡洪×均不在家，且事后未予认可，另签订合同时在场人李凯×证实：该合同要李玉×二子补签字才有效。
以上事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、双方当事人提供的相关证据在卷佐证，基本事实清楚。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。但本案中原、被告所签订的《租地合同书》，被告李玉×并非是水田的实际管理者，其不具备主体资格，且签订合同时见证人已说明：该合同要其二个儿子补签字才有效。但原告并未履行与被告之子补签协议手续。此外，该合同从签订起至今也未实际履行故双方所签订的《租地合同书》在签订时所附条件未成就且未实际履行，故该合同应认定为无效。根据无效合同处理原则，取得财产的一方应予返还财产，故被告应将所收取租金返还给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一条、第四十五条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告蒋林×与被告李玉×所签订的合同为无效合同。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、由被告李玉×返还原告蒋林×已缴纳的租金700元。
上述应付款，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的期限最后一日起二年内向本院申请执行。
本案诉讼费550元，由原告蒋林×承担300元，由被告李玉×承担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费550元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：桂林市农行高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长罗立新
审判员邓周平
审判员梁阳光
二0一0年五月十八日
代书记员王荐淋
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