原告陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，邵阳市药材公司退休工人，住（略）。
委托代理人肖步云，湖南富强律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告刘某甲，女，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。
委托代理人刘某乙，男，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）（系刘某甲之夫）。代理权限：特别授权。
第三人严某某，女，1982年8月X号出生，汉族，鑫源茶餐吧业主，住（略）。
原告陈某某与被告刘某甲、第三人严某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年10月30日受理后，依法由审判员贺宏斌担任审判长，与审判员袁晓光、罗洪群组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人肖步云律师、被告刘某甲的委托代理人刘某得、第三人严某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称，被告自2004年4月起租用原告门面，双方先后签订了两次书面租房合同，首次租期为三年，到期后又续租一年。2008年4月合同到期后，双方未达成新的租房协议，所以没有再续签书面合同，双方原租房关系已经终止，被告理应依约将原租房恢复原状后退给原告，原告考虑到被告的实际困难，又给予被告六个月的退房宽限期。现退房期限已到，可被告既没有将租房恢复原状，又没有退还租房，严某损害了原告的合法权益，为此提起诉讼，请求人民法院判令：一、确认原、被告房屋租赁合同已经终止；二、判令被告依约恢复租房原状；三、判令被告立即搬出原租房；四、判令被告按每月1500元的标准支付违约金至判决生效之日。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、陈某某的身份证复印件一份共1页，拟证明原告的身份；
2、2007年4月12日《房屋租赁合同》复印件一份共1页，拟证明原、被告之间的房屋租赁期限已于2008年4月12日到期，并且在合同中约定有违约条款；
3、邵阳市房地产管理局2001年6月1日颁发的《房屋所有权证》复印件一份共4页，拟证明出租房屋的所有权人为原告；
4、2008年10月29日证人孙丽辉的《证明》复印件一份共1页，拟证明原、被告已有多年的租赁关系，被告在取得租赁权后改变了房屋的结构；
5、2008年10月30日原告的委托代理人肖步云律师对证人胡玉桂的调查笔录复印件一份共1页，证明目的同证据4；
6、2008年11月15日原告的委托代理人肖步云律师对证人朱如意的调查笔录，证明目的同证据4；
7、2008年11月2日原告之女陈某的《证明》复印件一份共1页，拟证明该房屋在2008年4月12日到期后，原告三次通知被告退房；
8、2008年11月3日原告女婿李文奇的《证明》复印件一份共1页，证明目的同证据7。
被告刘某甲辩称，一、原告诉称的“2008年4月合同到期后，双方未达成新的租房协议，所以没有再续签书面合同，双方原租房关系已经终止”与事实不符。2004年4月4日被告与原告就租赁房屋达成协议，2008年4月双方合同到期，考虑到双方都很熟悉，就没有再签订书面租房合同，但口头约定再租一年，原告是同意的，被告按约定2008年4月12日一次性交纳了半年的租金5400元，所以双方租赁关系没有终止，目前租赁没有到期；二、原告在诉状中称考虑到被告的实际困难，又给被告六个月的退房宽限期也与事实不符。被告与原告书面租赁合同于2008年4月到期后，双方口头约定再续租一年，并将租金提高到900元一月，被告按以往租赁习惯每半年支付一次房租，在2008年4月12日交纳了半年的房租，目前租赁期限未到，其诉状中所称的给予被告六个月的退房宽限期不是事实；三、被告租赁该门面是从他人租赁期限内转租过来的，按照转让门面的市场规则，被告向他人支付了一笔可观的转让费，这一点原告是非常清楚的，现在原告提出要收回门面，被告不同意，因为该门面租赁还没有到期，否则应由原告赔偿被告一切经济损失和半年的可得利益；五、目前被告在租赁该房屋，原告没有充分证据证实其自己要使用该房屋或有不可抗力要收回该房屋，故该房屋不能收回不租赁，况且被告依法在同等条件下有优先租赁权。另据被告了解，在该房屋坐落的这一区域内，租赁费大约750元每月，而原告现在租赁费为900元每月，已远远高出这一价格。原告在起诉前提出要1400元每月是恶意加价，是不公平要求，被告对此不能接受。且这一行为原告明显违反双方的口头约定，应承担违约责任。
被告为支持其答辩主张，向本院提供了以下证据：
1、2008年9月26日《收条》和曾小君的身份证复印件各一份共1页，拟证明同地段的门面月租金为700元；
2、2008年11月12日严某某的《证明》和身份证复印件各一份共1页，拟证明鑫源茶餐吧的月租金为1100元；
3、2008年3月11日的《门面租赁合同》复印件一份共1页，拟证明原告所有的另一间门面的月租金为900元；
4、2008年9月15日的《收条》和杨易安的身份证复印件各一份共1页，拟证明其在2008年9月15日至2008年12月15日期间在同地段的门面租金为1950元；
5、2008年4月12日原告陈某某的《收条》复印件一份共1页，拟证明原告收取了被告5400元的房屋租金。
第三人严某某口头辩称，本人是在2008年6月从原来的鑫源茶座老板那转租过来的，当时原告在场，因为已经花去转租费5万元，装修费是2万元，所以本人现在要求继续承租该房屋。
第三人为支持其答辩主张，向本院提供了以下证据：
1、2008年11月14日证人曾桂香的《证明》原件一份共1页，拟证明其经营鑫源茶座期间租赁该房屋且改变房屋结构是经过原告许可的；
2、2008年11月13日证人隆爱莲的《证明》、身份证复印件各一份共1页，拟证明原告与第三人存在租赁关系；
3、2008年11月14日刘某甲的《证明》、身份证复印件各一份共1页，拟证明鑫源茶餐吧租赁该门面是原告同意的；
4、2008年6月20日《房屋租赁合同》原件一份共1页，拟证明第三人是从蔡少武手中转租该门面的；
5、2008年7月21日的《湖南省非税收入一般缴款书》复印件一份共1页，拟证明第三人为鑫源茶餐吧业主。
对原告提供的证据，被告、第三人提出以下质证意见：
1、对证据1、证据2、证据3、证据5无异议；
2、对证据4有异议，改变结构不假，但是只打通了一个门；
3、对证据6、证据7、证据8有异议，认为不是事实。
对被告提供的证据，原告提出以下质证意见：
1、对证据1、证据3、证据4有异议，认为与本案无关联性；
2、对证据2有异议，认为证明内容与本案无关，且是第三人自己出具的；
3、认为证据5是真实的，是宽展期的占有费。
对被告提供的证据，第三人均无异议。
对第三人提供的证据，原告提出以下质证意见：
1、证据1是虚假的，房东同意需书面同意；
2、对证据2有异议，认为是虚假的，无租赁合同；
3、对证据3有异议，认为证人是本案当事人，不能做证人；
4、认为证据4与本案无关联性，也是无效合同；
5、认为证据5与本案无关联性。
对第三人提供的证据，被告均无异议。
经过庭审质证，本院对原、被告提供的上述证据作如下认定：
一、下列证据三方均无异议，予以采信。
原告提供的证据1、证据2、证据3、证据5。
二、下列证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。
原告提供的证据4、证据6；
被告提供的证据5；
第三人提供的证据1、证据5。
三、下列证据与本案无关，不具备证据的关联性和合法性，不予采信。
被告提供的证据1、证据3、证据4。
第三人提供的证据2、证据4。
四、原告提供的证据7、证据8因证明人是原告亲属，与原告有利害关系，故不予采信。
五、被告提供的证据2与第三人提供的证据3因证人皆为本案当事人，且互有利害关系，故其证言不予采信。
根据采信的证据和当事人的陈某，本院确认以下案件事实：
原告陈某某有门面一间，坐落于本市大祥区X路X号地大信街单元X号。2004年4月至2007年4月4日期间，被告刘某甲与曾桂香一直租用该门面做生意（曾桂香还租赁了隔壁的门面），刘某甲开办的是寄卖店，曾桂香开办的是鑫源茶座，但租赁合同是以刘某甲的名义签订的。为方便各自的经营，刘某甲与曾桂香对租赁的门面进行了改造，修砌了一堵间墙，并在南墙上增开了通往隔壁门面的门。
2007年4月12日原告陈某某（甲方）与被告刘某甲（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于大兴街建行第一间门面租给乙方，租赁期限自2007年4月12日至2008年4月12日止。房屋月租金为750元整，卫生费、水电费等其他费用均由乙方承担。交款方式为每半年交一次。乙方在租赁期限内，不准改变现有房屋机构（包括装修），如有经营需要改变，承租期满后必须回复原样。合同到期乙方如要续租、需提前一个月与甲方协商，并签订合同；在同等条件下乙方可有优先权。如不续租，乙方在合同期满时退门面给甲方。否则，甲方按照原租金的二倍向乙方收取租金。
2008年4月12日租赁合同期限届满。当日，原告陈某某按照月租金900元的标准收取了被告刘某甲人民币5400元。同年6月，曾桂香将其经营的鑫源茶座转让给第三人严某某。严某某将鑫源茶座更名为鑫源茶餐吧。6月20日，严某某与被告的代理人蔡少武签订了一份《房屋租赁合同》，原告陈某某未在该份合同上签字。10月12日，6个月的租赁期限又已到期，原、被告未再签订续租合同，被告亦未从租赁的门面中迁出，双方因此成讼。
本院认为：一、原、被告于2007年4月12日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属于有效合同。按照合同的约定，2008年4月12日租赁期限届满，虽然双方未继续签订新的租赁合同，但原告收取了被告6个月的租金5400元，说明原告以其实际行动同意被告继续租用其门面，即双方形成了事实上的租赁关系，租金为每月900元，租赁期限6个月。在新的租赁期限届满后，被告应该遵守诚实信用的原则，依约从其租赁的门面内搬出并恢复门面的原状，逾期则支付门面占用费。原告的诉讼请求有理，本院予以支持。由于原、被告在事实上的租赁关系中未约定违约金的数额，故逾期后的门面占用费可参照每月900元的标准计算；二、第三人严某某虽然在2008年6月20日与被告的代理人签订了《房屋租赁合同》，但在该合同上没有原告的签字，被告及第三人也不能提供原告同意其转租的确凿证据，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第二百二十四条第二款的规定，第三人与被告的代理人签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，原告有权解除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第一款（五）项、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告刘某甲、第三人严某某于本判决生效后十五日将其租赁的位于本市大祥区X路X号地大信街单元X号门面腾空，返还给原告陈某某。该门面由原告陈某某自行恢复原状，所需费用按市场中价由被告刘某甲承担；
二、被告刘某甲于本判决生效后十五日内付给原告陈某某逾期门面占用费4500元（按每月租金900元的标准自2008年10月12日计算至2009年3月12日止，顺延照计）；
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币150元，由被告刘某甲负担（此款原告已垫交，被告在支付上述款项时一并付给原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判长贺宏斌
审判员袁晓光
审判员罗洪群
二00九年三月二十七日
书记员胡玲玲
附：相关的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
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