原告唐某甲诉被告孙某某房屋租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:（2009）凤民初字第246号

原告唐某甲，男，1973年11月7日出某，苗族，湖南省凤凰县人，住（略）。

委托代某人唐某乙，男，住（略），系原告父亲。

委托代某人代某某，女，住（略），系原告母亲。

被告孙某某，男，1954年11月4日出某，汉族，上海市人，家住（略），现住沱江镇老营哨万家灯火宾馆。

原告唐某甲诉被告孙某某房屋租赁合同纠纷一案，于2009年6月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员秦申坤担任审判长，审判员杨兴翠、龙万挺组成合议庭，公开开庭进行了审理，书记员熊丽丽担任记录。原告及其委托代某人唐某乙、代某某，被告孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告唐某甲诉称：2004年5月29日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同。被告在装修过程中，未征得原告同意，擅自将铝合金窗户拆走，在客厅开设门洞，楼梯铁栏杆换成木栏杆，并不按原告要求，把铁栏杆私自处理，资金占为已有，2005年被告未征得原告同意，将一楼楼梯堡打烂，增开窗户，改变了房屋主体结构。2006年被告又将坪院石板打烂，挖坑种上爬山虎（植物），对房屋产生了损害。原告方发现后指出某告的违约行为时，被告态度极为蛮横，随后被告又在原址上种上葡萄，在板壁墙上钉木条拉棕绳造架，完全不顾木栏杆及板壁墙的安危。2006年6月期间，被告回上海，原告发现房屋的飞檐瓦出某倾斜，当面向被告管理人员提出：必须立即进行修复，以防出某严重后果。被告一拖再拖，一年多后才进行修复。2008年1月，因天气寒冷卫生间铁水管被冻后，被告未征得原告同意，又擅自将铁水管暗管改为塑料明管，从而导致整个墙体出某严重渗漏。2008年5月，原告方查看房屋时发现房屋多处渗漏严重，要求被告立即彻底维修，但被告不予理睬。2009年1月，原告方发现被告因空调使用不当，导致板壁变形，种葡萄导致板壁毁坏，走廊木栏杆变形腐坏，要求被告修复刷漆，被告仍然置之不理。2009年6月6日，原告去通知被告交租金时，被告服务员讲被告已回上海。当天，原告查看房屋时发现房屋严重受损，当即提出某回房屋。6月7日，原告去收租金时，向被告服务员讲：孙某板违背合同约定，房屋多处受损，原告决定收回房屋自行管理。并与被告服务员约定：三天内通知被告从上海返回凤凰当面协商。6月10日，被告电话约定原告父亲次日协商，并要求不要原告参加。第二天原告父母亲与被告进行协商，但无结果。综上所述，被告改变了房屋结构，房屋多处损坏且不及时维修，违背了合同第三条第二项、第四项、第七项的约定，应当承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，请求判令终止原、被告签订的房屋租赁合同；被告支付原告违约金3万元；没收被告违约保证金2万元。

原告为支持其诉讼请求，向法院提供如下证据：

1、《房屋租赁合同》一份，证明被告违背合同的事实。

2、照片10张，证明被告在履行合同中已改变了房屋结构和房屋墙壁、栏杆损毁和房屋渗漏的情况。

3、证人付昌久书证一份，证明2009年6月13日原告父亲唐某乙与被告协商交房屋租金一事。

4、证人张胜龙、李康强书证各一份，证明6月7日原告在万家灯火宾馆收取租金时，由于被告不在，原告向被告服务员提出某被告三日后回凤凰协商。

5、证人杨晓明书证一份，证明2009年6月18日，原告请杨晓明在万家灯火宾馆拍摄房屋渗漏、栏杆损坏照片。

6、证人黄天保出某作证，证明2009年6月13日，原告父亲唐某乙与被告在万家灯火宾馆协商房屋租期及租金一事时，被告提出某前两年半终止合同，用原交的2万元保证金抵减今年下半年租金。

被告孙某某辩称：被告与原告经多次协商签订房屋租赁合同，合同签订时，被告支付了设备转让费1万元，合同保证金2万元，房屋租金x元，共计x元。随后被告对房屋进行装修和添置设备。装修和添置设备完全征得原告同意，原告也是满意的。铝合金窗现在还在，原告称被告擅自拆走铝合金窗属诬告。2004年被告装修房屋时在楼梯间开窗，原告未提出某议，五年来已成事实。被告在院内种爬山虎，完全是为了美化环境。2006年6月25日，原告家大门外正在铺下水管道，原告父亲要被告在出某口接一根水管，被告不同意，原告父亲便把爬山虎连根拔起，这完全是泄私愤。更为恶劣的是2009年5月29日，原告在被告一点不知情的情况下，把种了两年的葡萄树架子砍倒。原告称被告对房屋不进行及时检修，可到实地查看。2009年6月6日，原告随同其父母、妻子来到宾馆，其父母要求服务员把租金打到建行唐某乙卡上，但原告不同意，并表明要明天来接管房屋。6月7日，原告和其父母、妻子伙同十几人来到宾馆，强行赶走服务员，服务员给原告租金也遭到拒收。6月11日，原告父母明确要求收回房屋，但遭被告拒绝。6月12日，被告万般无奈下将房屋租金提存公证。6月13日，原告父母伙同其他三人再次来到宾馆称租金至今未收到，被告违约，要收回房屋。并更换大门锁，服务员不得外出。6月14日，原告父母又来到宾馆，无理取闹，到处乱窜房间，干扰正常营业。6月15日，原告父母在大门又加上一把小锁，使大门开关不能。6月16日，原告父母强行把床和生活用具搬进宾馆，并强行要收取客人的住宿费。当晚原告父母一共五人住进了宾馆，并把大门锁住，限制了服务员的出某和人生自由。6月17日服务员和客人不能出某，影响恶劣。当天晚上19时，原告父亲找来人，爬进宾馆围墙，把大门锁拆了，导致晚上睡觉大门不能锁，生命财产得不到保障。6月18日，原告随同其父亲，还有一个拍照的人，在没有征得任何人同意，对每个房间和公共部位进行拍照。6月21日晚20时，原告父母最后一次来到宾馆，把原来拆下的门锁重新换上，搬走床铺和生活用具。

另外，2005年6月7日，原告家人为分配租金发生家庭矛盾，原告家人便带生活用具住进宾馆，并在宾馆内大打出某。

综上所述，原告及其父母多次来到宾馆干扰，致使宾馆无法正常营业，给被告造成了严重经济损失和声誉上的损害，原告应当承担违约责任。

被告为证实其观点向法庭提供了如下证据：

1、《卫生许可证》、《旅馆业安全经营许可证》、《营业执照》、《税务登记证》各一份，证明被告合法经营，依法纳税；

2、《房屋租赁合同》一份，证明被告没有违约的行为；

3、《保证书》、《补充协议》、《说明书》各一份，证明2005年6月原告家人闹矛盾影响了被告正常经营的事实；

4、原告向被告出某的收条5张，证明被告按合同约定的时间支付原告租金的事实；

5、证人韩永珍、朱建群、王珍妹出某作证，证明2009年5月29日原告在万家灯火宾馆砍葡萄架；6月6日原告和其母亲、妻子来万家灯火宾馆收租金，原告母亲告诉韩永珍等人6月7日将租金打在建行唐某乙卡上，原告看完房后又说不要交租金了；6月7日原告来到宾馆要求退房屋；6月17日原告家人锁上大门；原告父亲拔掉爬山虎。

6、提存公证书一份，证明原告拒收租金和被告未欠原告租金的事实。

经法庭质证，原、被告的意见如下：

1、被告对原告提交的《房屋租赁合同》的真实性无异议，但对原告主张证明的事实有异议；对原告提交的10张照片真实性无异议，但认为照片所反映的并不完全是渗水造成的现象，有的是灰尘弄脏的痕迹；对原告提交的证人付昌久、张胜龙、李康强、杨晓明的书证有异议。对原告证人黄天保出某证实的事实无异议；

2、原告对被告提交的《卫生许可证》、《旅馆业安全经营许可证》、《营业执照》、《税务登记证》，认为与本案无关，不需质证；对被告提交的《房屋租赁合同》的真实性无异议，但认为，该合同不能证实被告没有违约；对被告提交的《保证书》、《补充协议》、《欠条》、《说明书》真实性无异议，但认为不能证实被告的主张；对被告提交的五张收条无异议；对被告证人出某某证实的基本事实无异议；对被告提交的提存公证书的真实性无异议，但认为被告提存公正的条件不具备。

经本院审查认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》只能证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，不能证明原、被告双方是否违约的事实。该合同具备证据效力，予以认定。被告对原告提交的照片虽然认为不完全是渗漏造成的，但没有向法庭提交证据。从照片上所反映的情况，可以清晰地看到房间墙体大面积有渗水痕迹、局部墙面粉刷物脱落、栏杆腐坏现象。因此，该证据能够证实原告的主张，可以作为定案依据。对于原、被告证人所证实的事实，经审查，证人所述事实基本上与原、被告陈述的事实相吻合，可作为有效证据予以认定。对于被告提交的《卫生许可证》、《旅馆业安全经营许可证》、《营业执照》、《税务登记证》,与本案无关，不需认定。被告提交的《补充协议》、《保证书》、《说明书》、五张收条和提存公证书，具备证据效力，予以认定。

经审理查明：2004年5月29日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》。被告租用原告座落在本县X镇老营哨一栋楼房，用于服务性经营客栈，取名“万家灯火宾馆”。合同第二条约定：租期从2004年6月7日起至2014年6月7日止；合同第三条第2项约定：年租金x元，每年的6月7日由被告支付给原告；合同第三条第3项约定：原告原有的服务性经营物质一次性处理给被告，被告补偿原告损失1万元。被告在经营期间增添的设备及构筑物在合同期满时，无偿交给原告管理使用；合同第三条第4项约定：合同生效时，被告向原告支付合同履行保证金2万元；合同第三条第5项约定：被告在经营期间需装修，增设构筑物改变房屋结构的，必须征得原告同意，如擅自改变房屋结构则照价赔偿，并处罚金1万元；合同第三条第7项约定：被告在经营期间，有义务维护房屋及附属物的完好，如有损坏，须立即修复；合同第四条第2项约定：若原告违约，应双倍返还被告保证金，并按终止合同后的违约标的20%支付被告违约金。若被告违约，则同样支付原告违约金，并没收被告保证金，同时原告有权收回房屋经营管理权。合同签订后，被告于2004年6月7日支付原告第一年租金x元，合同保证金2万元，设备折旧费1万元，共计x元。随后被告对房屋进行装修。装修时，被告未征得原告同意，在一楼客厅开设门洞，把X房间的铝合金窗户拆除，并在一楼楼梯堡新开窗户。原告父亲发现后提出某议，被告将拆掉的铝合金窗户恢复原状。当天，被告向原告父亲要求将原有的铁栏杆换为木栏杆，原告父亲表示同意，但要求被告将铁栏杆退还原告。被告换上木栏杆后，没有按约定将铁栏杆退给原告，而是变卖，资金归其所有。

另查明，被告为美化环境，在坪院种植了爬山虎。2006年6月25日，当时凤凰县城建部门正好在原告家门口铺下水管道，原告家门口正好有个出某口，原告父亲要被告按一根出某管，叫施工人员接到下水道去，被告不同意。此时，原告父亲发现被告种的爬山虎已爬到二楼木板墙上，就问被告，为何不经其同意种植爬山虎被告争辩：已经你同意。为此双方发生争执，争执中原告父亲将爬山虎扯掉。后来被告在种爬山虎的地方又栽上葡萄，在木板的墙上钉一根横木，在横木与栏杆之间拉绳索作葡萄架。2009年1月，原告发现板壁毁坏、木栏杆变形、腐坏，便要求被告修复刷漆。2009年5月29日，原告发现被告对损坏的板壁、栏杆尚未修复刷漆，就要求被告拆掉葡萄架，被告不同意，原告便拿刀将葡萄架绳索割断。

2005年被告发现房屋开始渗水但未进行维修。2008年1月冰冻期间，因卫生间水管被冻坏，被告未经原告同意，将铁暗水管锯掉，改成塑料明管，从而渗水严重。同年5月原告发现房屋严重渗水时，要求被告立即彻底维修，被告当时答应原告的要求，但事后没有进行维修。

2009年6月6日，原告与其母、妻子一同去万家灯火宾馆收租金，原告母亲告知被告服务员：明日将钱打到建行原告父亲唐某乙工资卡上，然后原告就去查看房间。原告看到房屋渗漏和栏杆腐烂、板壁变形问题仍然未得到维修，且部分被渗湿的墙面粉刷物已脱落，原告又告诉被告服务员：明天不要打钱了，自己要收回房屋。次日，原告与其母亲及妻子到万家灯火宾馆去要求退房子。因被告回上海，被告聘请的服务员对原告说：老板不在，我们不能把房子交给你们，租赁期间你们没有权利管。原告母亲回答：你们把房子弄成这个样子，我要收回房子。双方争论一番后，最后达成协议：三天后要被告回来协商。

同年6月10日，被告从上海赶回凤凰，第二天原告父亲唐某乙、母亲代某某在万家灯火宾馆与被告进行协商。唐某乙提出某回房屋，被告不同意。但被告提出某前两年半终止合同，用2万元保证金抵减今年下半年的租金，唐某乙同意提前两年半终止合同，但不同意用2万元保证金抵减下半年的租金，双方协商未有结果。6月12日，被告将其应交付的2009年6月7日至2010年6月6日的租金共计x元，以原告拒收为由提存于凤凰县公证处。6月13日原告父母又去万家灯火宾馆与被告继续协商。协商不成，唐某乙把大门锁更换，被告服务员出某受到影响。6月14日至16日，双方继续协，在此商期间，唐某乙在大门上又加了一把小锁，16日将一张凉床及被子搬入宾馆。6月17日至18日，唐某乙与其一侄子住在宾馆大厅。6月18日，原告请人对房屋渗漏处和栏杆、板壁损坏处拍照。6月21日原告父母将凉床被子搬回。

2005年6月，原告家庭为租金分配发生矛盾，从而原告家人将生活用具搬入宾馆，影响了被告正常经营。为避免今后类似情况发生，原、被告于同年6月23日签订了一份补充协议，6月27日，原告与其母代某某向被告写了一份保证书。

还查明，诉讼中，被告已将房屋损坏处进行维修。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意识表示，双方当事人应当全面地履行合同中约定的义务。被告装修房屋时，虽然未经原告同意在客厅打墙开设门洞、拆除房间铝合金窗户、在楼梯堡开设窗户，改变了房屋结构。但是，由于原告发现后提出某议，被告已将拆除的铝合金窗户恢复原状。对于没有恢复原状的楼梯堡和客厅，以及被告变卖铁栏杆资金归其所有，原告一直未提出某议，可以认定原告对被告该行为已认可。原告诉称被告该行为违约，要求被告承担违约责任的观点不能成立。被告在坪院种植爬山虎、葡萄树，虽然美化了环境，但由于爬山虎爬至房屋板壁墙上，对房屋板壁墙体有一定损坏。因此，原告父亲发现后将爬山虎扯掉并无不当。被告在板壁墙和栏杆上牵拉葡萄架，当原告发现牵拉葡萄架的栏杆腐烂，要求被告维修时，被告应当及时进行维修，以免双方为此发生纠纷，以保证合同顺利履行。由于被告对损坏的栏杆未及时进行维修，违背了双方在合同中的约定，是导致原告砍掉葡萄架的主要原因。被告辩称原告砍葡萄架是因嫌房屋出某便宜，为泄私愤的观点，与本案事实不相符，不予采信。被告在2005年开始发现房屋卫生间渗水，本应当及时进行维修，以免造成房屋损坏。但被告不仅不及时维修，反而于2008年1月锯掉暗水管后因处理不当造成房屋大面积渗漏。特别是同年5月原告发现后，要求被告必须立即彻底修复，但被告仍然置之不理，不予维修。被告这一行为，违反了合同第三条第7项的约定，应当承担违约责任。原告收租金时发现房屋栏杆损坏，房间大面积渗水，甚至有的墙面粉刷物脱落，因而拒收被告租金，要求与被告按合同的约定协商解除合同并无过错。但是，当双方协商未能达成协议时，原告父亲换掉大门门锁，锁上大门，甚至进入宾馆居住，影响了被告正常营业，有一定的过错，可适当减少被告的违约责任。2005年原告家庭闹矛盾，影响了被告经营，但事后双方已协商处理好，在本案中原告不承担责任。诉讼中被告虽然对房屋损坏处进行了维修，但被告的违约事实已发生和客观存在，故原告请求解除合同和要求被告支付违约金，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十条的规定，判决如下：

一、解除原告唐某甲与被告孙某某签订的《房屋租赁合同》；

二、被告孙某某支付原告唐某甲违约金1万元；

三、被告孙某某在本判决生效后三日内腾出某屋退还原告唐某甲管理使用，并支付自2009年6月7日起至以后腾出某屋时止的租金；

四、驳回原告唐某甲其他诉讼请求；

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5185元，财产保全费527元，共计5712元，由被告孙某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出某本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。

审判长秦申坤

审判员杨兴翠

审判员龙万挺

二00九年八月十四日

书记员熊丽丽