原告：赵某某，男，生于X年X月X日，汉族，工人。
委托代理人：杨永明，甘肃纪元（略）事务所（略）。
被告：天水宏业房地产开发有限责任公司。住所地：天水市秦州区X路X巷西X号楼。
法定代表人：滕某某，该公司董事长。
委托代理人：蔡某某，该公司职工。
委托代理人：张世杰，天水忠信（略）事务所（略）。
原告赵某某与被告天水宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年3月15日立案受理，依法由代理审判员陈明霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托代理人杨永明，被告宏业公司的委托代理人蔡某某、张世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称：2003年2月7日我与被告签订了1份《商品房买卖合同》，合同约定我购买被告位于天水市X路宏业大厦A座X楼A-X号商铺1套，面积252.93平方米，总价款x元。当时约定房款分两次付清，首付40%即60万元，余款x元交钥匙时一次性付清，被告于2004年6月30日向我交付合格房屋。合同签订后我于2003年2月7日至2006年8月3日分3次交清了房款，但被告并未按约定交付商铺。经我多次催促、向有关部门反映，被告于2010年1月10日向我交付了铺面，但有关消防及其他验收手续至今没有办理。被告逾期66个月交付房屋，其行为已构成违约。被告关于逾期交付的原因是建筑商甘肃省第八建筑工程公司（以下简称省建八公司）造成，应当将省建八公司列为第三人的辩称我不予认可，我起诉的是与被告之间的商品房预售合同，与被告和八公司建筑工程合同纠纷不是一个权利义务关系，被告所举与八公司有关系的证据与本案无关，被告也无权将自己的责任转嫁他人。综上，我与被告之间的法律关系清楚，被告应当承担违约责任，赔偿我的损失1，218，616.70元。
被告宏业公司辩称：1.原告先违约，应承担相应的违约责任。原告与我公司签订的合同约定其应首付房款60万元，余款交钥匙时一次性付清，但事实上原告于2002年8月5日交了40万元首付款，2003年3月7日交了20万元，2006年8月3日交钥匙时付了917，520元。原告的交款明显不符合合同约定，也应相应扣除延期交房同样的日期；2.原告在与我公司协商后变更了原房屋销售合同，委托我公司将商铺给他人转让后又反悔，从原告委托转让之日商品房买卖合同已发生变更，这一情势变更行为的发生，应视为原合同约定的交房期限终止而进入房屋转让阶段，进入房屋转让阶段后的时间不应计入原告请求赔偿的时间，故原告提出66个月的赔偿主张没有依据；3.原告的损失应由作为本案无独立请求权的第三人甘肃省第八建筑工程公司造成，即使发生赔偿事由，也应由省建八公司承担。我公司给工程承包方省建八公司的付款完全符合双方建设合同的约定，但就在工程双方结算不久的2008年1月8日，天水市中级人民法院给我公司送达了《履行到期债务通知书》，要求我公司直接向申请执行人甘肃省恒利商贸公司履行我公司对省建八公司的到期债务4，605，757.53元。我公司依据该《通知书》全部付清了省建八公司所欠恒利公司的债务。随后省建八公司以我公司将款付给了恒利公司而未给其付款为由拒绝交付承包的工程，所以争议铺面迟延交付的原因、后果都是由省建八公司造成的。故我公司申请法院追加省建八公司为无独立请求权的第三人。4.根据国务院有关鉴定的法律法规，个人的鉴定一般委托（略）事务所进行，原告起诉要求违约损失1，218，616.70元是其个人委托有关机构鉴定的价格计算出来的，不符合有关规定。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2002年8月5日，原告赵某某与被告宏业公司经协商约定，将被告开发由省建八公司承建的位于天水市X巷宏业大厦A座X楼A-X号商铺预售给原告。当日原告的朋友雒亚峰给被告宏业公司交付房款40万元。2003年1月20日原告将20万元存入被告的账户。同年2月7日原、被告签订正式的《商品房买卖合同》，合同约定：出售的商铺建筑面积252.93平方米，每平方米6000元，总价款1，517，520元，首付40%计600，000元，余款交钥匙时付清，计907，500元，宏业公司应于2004年6月30日前将房产交付原告使用。合同签订后被告未按约定时间交付房屋，到2006年7月27日被告向原告发出《交款通知》，通知要求购房人在通知之日起7日内将余款交至被告财务部。原告于同年8月3日将剩余房款917，520交付被告，原告将房屋余款缴清后被告仍未交付铺面。2006年11月9日原告作为甲方，被告作为乙方签订《委托书》，双方约定：一、甲方委托乙方将甲方购买的宏业大厦A座一楼商铺A-2转让；二、转让价格为每平方米1万元，溢价部分归乙方所有；三、乙方不向甲方收取任何代理费和税金；四、转让后乙方一次性将款项全额转入甲方账户，甲方将购房合同及现金收据交付乙方，合同终止；五、该协议自生效之日起有效期三个月，如有变更双方协商解决；六、此协议自签字之日起生效。《委托书》签订后被告未在约定的三个月内将该铺面卖出，双方也未协商变更委托合同。2010年1月10日被告将房屋买卖合同约定的铺面交付原告，同时收取3000元装修押金。同年1月22日原告委托天水诚义房地产评估有限公司对争议房屋市场租金情况进行评估，经评估该房屋在评估时点的市场租金标准为73元/月.m2。在本案审理过程中，因被告对原告自行委托鉴定价格有异议，原告遂于2010年5月12日申请本院对逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准重新进行评估。经评估，将逾期交房的期间分为第一个租赁期，即2004年7月1日至2007年6月30日（合3年），在该租赁期内租金价格为3年×12个月×36.67元/月.m2×252.93m2=x.95元；第二个租赁期为2007年7月1日至2010年1月10日（合2.53年），在该租赁期内租金价格为2.53年×12个月×50.08元/月.m2×252.93m2=x.05元，以上共计x.00元。原告因申请本次鉴定预支鉴定费x元。
上述事实，有原、被告的陈述及提供并经当庭质证本院予以认定的下列证据证实：
原告提供的证据：
1.《商品房买卖合同》1份，证实原、被告之间存在房屋买卖关系及双方约定房屋面积、价款、付款方式和交付房屋时间等事实；
2.《交款通知》1份，证实2006年7月27日被告向原告发出通知，要求原告交付剩余房款的事实；
3.付款收据3份，证实原告分别于2002年8月5日、2003年1月20日、2006年8月3日向被告交清购房款的事实；
4.原告向天水市信访局反映材料1份，证实原告就被告拖延交付房屋向该局反映的事实；
5.装修押金1张，证实被告2010年1月10日交付房屋后收取原告3000元装修押金的事实；
被告提供的证据：
1.原、被告2006年11月签订的《委托书》，证实原告曾委托被告将争议房屋出售，委托期限为3个月的事实；
2.《建设工程施工合同》，证实争议房屋所在的宏业大厦由甘肃省第八建筑工程公司承建的事实；
对本院委托鉴定部门就逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准作出的《价格鉴定结论》，原告认为评估价格略低，但基本可以接受，被告认为该报告依据的数据不知从何而来，调查中选取的3个可比实例均比本案争议的商铺地理位置好。本院认为，被告虽对该鉴定结论有异议，但未申请重新鉴定，也未提供证据证明鉴定存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，经本院对该《鉴定结论》审查，其符合该《证据规定》第二十九条的规定，故可作为认定租金标准的证据使用，本院对该《鉴定结论》予以采信。
本院认为：原告赵某某与被告宏业公司签定的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同形式、内容均不违反法律、行政法规禁止性规定，是有效合同。原告已按照买卖合同约定的时间、金额向被告支付了房款，但被告没有依约向原告交付房屋，已构成违约，被告宏业公司应向原告承担逾期交房的违约责任。在原告等待被告宏业公司交房的过程中，原告委托被告将争议房屋出售，委托期限届满被告未完成委托事项，双方也未另外协商变更委托合同事宜，且被告最终给原告交付了房屋，履行了买卖合同的义务，原、被告间的买卖合同继续有效。但原告主张的逾期交房期限66个月应扣除委托出售房屋的3个月，即逾期期限从2004年7月1日起至2010年1月10日止扣除3个月后为5.28年。原、被告间的房屋买卖合同没有约定违约金数额的计算方法，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，可参照逾期交付使用房屋期间有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的计算，故被告宏业公司应承担赔偿原告损失共计36.67元/月.m2×33个月×252.93平方米+384，562.05元=690，635.17元的违约责任。被告关于应追加省建八公司作为第三人参加诉讼的辩称，因本案审理的商品房买卖合同纠纷与被告和省建八公司间的建设工程施工合同纠纷不属于同一法律关系，不能在本案中一并处理，被告在承担本案的违约责任后可另案解决建设工程合同纠纷，故其要求追加省建八公司并由该公司承担责任的抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一、三款的规定，判决如下：
被告天水宏业房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内给付原告赵某某逾期交房违约金690，635.17元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元、鉴定费x元，共计x元，由原告赵某某负担7000元、被告天水宏业房地产开发有限公司负担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
代理审判员陈明霞
二0一0年十月九日
书记员张悦
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