抗诉机关湖南省郴州市人民检察院。
原审原告杨某某，女，X年X月X日生，汉族，初中文化，无业，宜章县人，住郴州市X路农行家属区X栋X室。
委托代理人廖正亮，湖南星河（略）事务所（略）。
原审被告张某某，男，X年X月X日生，汉族，中专文化，郴州市苏仙区人，住（略）。
被告郴州市三盛实业有限公司。
负责人张某某，基本情况同上。
第三人郴州市郴江农工商联合总公司，住所地郴州市燕泉大道。
法定代表人李某，该公司经理。
第三人郴州市北湖区郴江商贸城居民委员会。
法定代表人谢某某，该居民委员会主任。
委托代理人南新丹，湖南善道（略）事务所（略）。
杨某某与张某某商品房买卖合同纠纷一案，原经本院于2007年11月17日作出（2007）苏民初字第X号民事判决。现已发生法律效力。郴州市人民检察院于2009年9月8日以郴检民抗字[2009]X号民事抗诉书，向郴州市中级人民法院提起抗诉。郴州市中级人民法院于2009年10月9日作出（2009）郴民监字第X号民事裁定书，指令本院对本案再审。本院依法另行组成合议庭，并依当事人申请及抗诉书，追加了被告郴州市三盛实业有限公司（以下简称“三盛公司”）、第三人郴州市郴江农工商联合总公司、郴州市北湖区郴江商贸城居委会，于2010年1月12日公开开庭审理了本案，原审原告杨某某的委托代理人廖正亮、被告张某某、郴州市三盛实业有限公司负责人张某某、第三人的委托代理人南新丹，抗诉机关派员参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定，1996年1月25日，被告张某某与黄某
标、李某成共同出资成立郴州三盛实业有限公司，同年12月26日，三盛公司（乙方）与郴州市北湖区城建综合开发公司（甲方）签订了一份《房产开发建安工程联营合同》，合同约定：甲、乙双方联营在郴州市北湖区X乡X村进行房地产开发，该项目由乙方自行施工，并承担一切费用。甲方协助乙方办理和完善各种报建手续，甲方收取乙方2.5%的开发管理费。合同签订后，三盛公司兴建了郴江食品加工城综合大楼（九栋）。1996年12月28日，三盛公司股东会议同意黄某标、李某成转让股份，三盛公司由被告张某某负责，并承担公司的一切债权债务。1997年9月21日，原告杨某某（乙方）与三盛公司（甲方）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方郴江食品加工城综合大楼（九栋）房号为x的住宅一套（建筑面积为122.13，单价为327.5元3），计房款x元，乙方在1997年9月21日前首付x元，余款在甲方交付钥匙时，乙方一次性付清，其他费用（办证费用）按有关政策的规定，甲、乙双方各自承担法定的份额。合同签订后，原告杨某某依合同约定交付三盛公司房款x元，但三盛公司却因该栋商品房部分购房户未付清房款（其中原告杨某某尚欠购房款x元）而一直未办理该栋住宅的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。1999年9月21日，三盛公司被工商部门注销。此后，原告多次要求被告张某某办理购房的土地使用权变更和房屋所有权登记手续，被告张某某承诺由个人负责为原告办理，但被告张某某至今未为原告办证，为此，酿成纠纷。
另查明：在本案庭审中，被告张某某表示自愿一人承担为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的责任。
原审判决认为：原告杨某某与三盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人又实际履行了合同，应为有效合同。原、被告双方当事人对合同的效力并无异议，对原告要求认定合同有效地主张，本院应予支持。三盛公司被工商部门注销后，原告要求被告张某某为其购房办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，被告张某某亦愿意一人承担为原告购房办证的责任，对此，本院应予认可。原告杨某某按照合同约定在1997年9月21日前交付三盛公司首付购房款x元，三盛公司也应按合同约定在1997年春节前后交付该房屋，并办理该房屋的房屋所有权证、契证、国土使用证，三盛公司至今未交付该房屋是违约行为，被告张某某提出在该栋商品楼所有购房户交清房款之后再办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，也是无理的，原告要被告赔偿各项损失3000元的诉请，因证据不足，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《中华人民共和国房地产管理法》第六十条第二、三款，《中华人民共和国合同法》第一百六十一条，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：
一、原告杨某某与原郴州市三盛实业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。
二、由被告张某某在原告杨某某交清购房款三个月内代理原告杨某某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，办证费用按有关政策规定甲、乙双方各自承担法定的份额。
三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。
案件受理费625元，减半收取312.5元，由被告张某某承担。
判决后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，判决已发生法律效力。
2009年，郴州市北湖区人民法院审理杨某某和郴州市北湖区郴江商贸城居民委员会及张某某占有物返还纠纷一案，通知郴州市北湖区商贸城居民委员会参加诉讼。两第三人（本案诉争得x号房实际占有人）得知了本院（2007）苏民初字第X号判决，两第三人于2009年5月11日向郴州市人民检察院申诉，该院于2009年9月8日向郴州市中级人民法院提起抗诉，认为原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，应当参加诉讼的当事人因不能归责本人的事由未能参加诉讼，理由如下：
1.原审判决认定杨某某与郴州市三盛实业有限公司签订商品房买卖合同不存在违反法律强制性规定的情形，判决该商品房买卖合同有效，缺乏依据，属法律适用确有错误。
2、郴州市郴江农工商联合总公司、郴州市北湖区郴江商贸城居民委员会是x房的实际占有人、使用人，与本案处理结果必然会有法律上的利害关系。在本案中，郴州市郴江农工商联合总公司、郴州市北湖区郴江商贸城居民委员会应当作为与本案处理结果有利害关系的第三人参与诉讼，受诉人民法院应当告知或者通知他们参与诉讼，但未告知也未通知，造成不能归责于当事人的事由，未能参加诉讼。
原审原、被告请求维持原判决。
经再审查明，原郴州市人民政府(现郴州市北湖区人民政
府)郴市政办第(1994)X号会议纪要中载明：一、郴江食品加工城建设是市级重点项目，是发展乡镇企业和第三产业的重要项目；是以地生财，加快城镇建设的试点项目；是改善我市食品加工环境、发展食品加工业的探索性、示范性项目。因此，各有关部门和单位要本着优先支持、优化服务、优惠政策的“三优”原则，给予郴江乡大力支持和配合；郴江乡要集中人、财、物，按照总体规划的要求，抓紧抓好工程和配套设施的建设。二、有关优惠政策……（二）关于购地建房的优惠政策1.凡到食品加工城建房购地，不再到其它部门和单位批基建计划，统一由食品加工城工程办公室承办；其它的手续，有关部门和单位在政策允许的权限内，要尽量予以简化……5.在食品加工城所购土地，在国家规定的使用年限内，土地使用权可以转让、出租、抵押、继承，政府不再收取出让金，只到规划、国土、房产部门办理变更登记手续……7.出让对象是单位、个人和海内外各界人士，不受地域、户口所在地的限制，但要注意加强对购地购房者的政治审查和计生工作的管理。该案房产于2002年被第三人实际占有。三盛公司至今仍没办理土地使用权证、商品房预售许可证等。1999年10月21日，郴州市郴江农工商联合总公司与张某某土地出让金合同纠纷，经湖南省郴州市北湖区人民法院主持调解，双方达成如下协议：1.张某某欠郴州市郴江农工商联合总公司978平方米的土地出让金x元（按710元/平方米计算）。限张某某于1999年11月30日付给郴州市郴江农工商联合总公司x元，余款x元于1999年12月20日前全部付清。2.张某某将以上款项全部付清后，则由郴州市郴江农工商联合总公司负责办理土地使用证，张某某协助办好土地使用证，同时张某某支付郴州市郴江农工商联合总公司办证人员工资1000元，郴州市郴江农工商联合总公司应尽可能向张某某提供资料。3.李某国、周和平、陈树林所占郴州市郴江农工商联合总公司在食品加工城土地与本案无关。为此，湖南省郴州市北湖区人民法院制作（1998）郴北民初字第X号民事调解书，送达了张某某、郴州市郴江农工商联合总公司。由于张某某未履行调解书中确定的付款义务，郴州市郴江农工商联合总公司于2000年申请湖南省郴州市北湖区人民法院强制执行。2002年9月18日，湖南省郴州市北湖区人民法院作出（2000）北执字第X号民事裁定，将张某某位于郴江食品加工城X栋住房一套（x号房，建筑面积114.28平方米）和从南至北1-X号门面（建筑面积378.77平方米）估价鉴定总值为x.4元，抵给郴州市郴江农工商联合总公司。2006年7月3日，郴江食品加工城X栋从南至北4、5、X号门面买受人李某生和X号门面买受人周晓红(该两人于2004年曾向本院提起诉讼，被告系张某某，诉请与本案相同，本案作出（2004）苏民初字第X号判决，判决结果也与本案相同)以湖南省郴州市北湖区人民法院对二人提出执行异议不予审查，将二人合法财产裁定给他人，执行行为违法为由，向湖南省郴州市中级人民法院提出民事赔偿确认申请。2006年10月10日，湖南省郴州市中级人民法院以（2006）郴赔确字第X号裁定书，认为湖南省郴州市北湖区人民法院对李某生、周晓红提出的执行异议不予审查，不予答复，裁定将门面抵偿他人的执行行为违法，作出裁定：1.撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2000）北执字第X号民事裁定；2.确认湖南省郴州市北湖区人民法院于2002年8月21日作出将张某某位于郴江食品加工城属于李某生、周晓红的4间门面抵偿给郴州市郴江农工商联合总公司的行为违法。另外，郴州市郴江农工商联合总公司接受上述抵债房产后，未办理上述房产（包括x号房）产权转移登记手续，且把x号住房交付郴州市北湖区郴江商贸城居民委员会无偿使用至今。原审认定的其他事实再审亦予以认定。
本院认为：本案所诉房产位于郴州市食品加工城九栋，该加工城的开发于1994年4月获省、地、市有关部门批准，几经转手，方由三盛公司及郴州市北湖区城建综合开发公司联营兴建了郴州食品加工城综合大楼（九栋）。被告在开发房产及签订合同中虽有瑕疵，但这种瑕疵系政府承诺给被告的优惠政策造成的，会议纪要明确规定“在食品加工厂所购土地在国家规定的使用年限内，土地使用可以转让、出租、抵押、继承，政府不再收取出让金，只到规划、国土、房产部门办理变更登记手续”。意味着被告可以对其所建的房屋进行买卖，除在房产部门办理变更登记手续外，其他手续不再办理。故不能因瑕疵来否定合同效力。而且合同签订时的历史环境（房产开发的法律法规还不是很健全，及地方政府在房产开发中的作为不能规范，如土地出让金本应由国土部门收取，而本案中是由第三人农工商总公司收取的，双方还为此诉讼到法院）及本案作无效处理关系国家利益、社会秩序、市场秩序，市场交易安全以及直接关系其他签订购房合同的第三人利益，故本案应尊重当事人意思自治，否则不但不能实现立法的目的，反而会侵害弱小者的利益，造成新的不公。故不能将政府行为造成的现状归责于被告，应由政府会同被告等协调处理因开发造成的后续矛盾，抗诉机关认为的本案缺乏依据，适用法律错误，本院不予支持，至于第三人是否对本案诉争的房屋有占有等权利，可以通过其他诉讼解决。因此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条、第十条，《中华人民共和国房地产管理法》第六十条第二、三款，《中华人民共和国合同法》第一百六十一条，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第二百零一条的规定，经本院审判委员会讨论研究决定，判决如下：
维持本院（2007）苏民初字第X号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长胡红锋
审判员曹艳平
审判员罗小梅
二0一0年十月二十九日
代理书记员周裕蓉
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