广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)叶某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人赵国平，广东信孚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)佛山市光华实业联合总公司(以下简称光华公司)，住所地佛山市X区X路X号。
法定代表人胡某，总经理。
委托代理人梁凤霞，广东华法律师事务所广州分所律师。
委托代理人霍文廷，广东华法律师事务所广州分所律师助理。
原审第三人李某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人叶某因与被上诉人光华公司及原审第三人李某租赁合同纠纷一案，不服佛山市X区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本某提起上诉。本某依法组成合议庭审理了本某，现己审理终结。
原审判决认定：原、被告于1999年12月15日签订物业租赁合同书，由被告将其位于佛山市X区X路X号首层的X号店铺租予原告使用，租期从2000年4月3日起至2005年4月2日止。该合同十三条约定：租赁期满后如甲方(被告)仍继续出租场地，在同等条件下乙方(原告)享有优先承租权，如甲方因发展业务或改变经营方式需收回自用，乙方无条件搬迁。同时，该合同对乙方的违约情况也作了约定，十一条规定：有下列情况之一的，视作乙方违约，甲方有权终止合同，收回场地……4、拖欠租金和管理费及水费达一个月时间的。2005年1月11日，被告提前通知原告不再续租，2005年2月25日，被告再通知原告不再续租，2005年3月30日，被告委托广东华法律师事务所发出律师函称：因业务发展需收回商铺，不再续签租赁合同。2005年4月12日光华公司以叶某欠交2005年3月3日至2005年4月2日的租金为由诉至法院，法院以(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决书确认了叶某欠交租金严重违约的事实，原、被告之间租赁关系终止。
另查明，原告于2005年4月26日将店铺交还被告，被告与第三人李某于2005年4月28日签订物业租赁合同。
原审判决认为：物业租赁合同书由原、被告双方在平等自愿的基础上订立，是双方的真实意思表示，合同内容符合法律规定，双方当事人应予以履行。合同中约定了优先承租权，应当认为该权利为附一定条件的期待性权利，权利的最后实现有赖于合同是否得到完整、全某、顺利的履行。本某中，原告未按约定及时交租，已构成违约，依合同书的约定，被告有权终止合同，收回场地，事实上，正是由于原告的违约行为导致该合同没有彻底、完全某行。既然合同由于原告的违约没有履行完毕，那么原告主张的优先承租权就丧失了实现的基础，因此，原告诉请法院要求确认其优先承租权的请求法院不予支持。原告在履约的过程中，有过多次迟延履行的现象发生，虽已经得到被告谅解，但其履约能力和诚信基础受到置疑，同时由于其诚实信用水平的降低，也自然无法满足“同等条件”这一行使优先承租权的前提，因此，其要求继续承租商铺的请求不能得到支持。原告搬离铺位后，被告与第三人李某签订合同，应当认为是双方的真实意思表示，为有效合同，并没有侵害原告的优先承租权，法院予以确认。原告起诉认为原、被告终止合同前，被告提前通知原告不再续租，又发律师函称：发展业务收回商铺，但却与第三人频繁接触订立合同，有欺诈之意，但无其他证据佐证，法院不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条，判决：驳回原告的诉讼请求。本某受理费927元，由原告承担。
叶某不服上述判决，向本某提起上诉称：一、事实方面：原审法院确认我方系“严重违约”不属实。二、适用法律方面：原审判决认为上诉人合同期满的最后一个月迟交租金的违约行为导致合同没有彻底、完全某行，上诉人为此丧失了优先承租权的基础。原审判决这一理由牵强。最后一个月是否逾期交租这一事实与合同期满后是否有“优先承租权”并无因果关系。因为双方并未在原租赁合同中有此约定，并且由于最后一个月逾期交租，上诉人已承担了相应的违约责任。同时，一审判决以上诉人在履约过程中曾有多次迟延履行交租的现象，作为自然无法满足“同等条件”这一优先承租的前提，更属错误。因为上认人与被上诉人在履约过程中，虽曾有迟交租金的现象，但都是得到被上诉人认可的。所谓同等条件下的优先承租权要确认的重点应该是被上诉人向第三人发租时的新合同中的“同等条件”，要确认的是该“同等条件”是否通知过上诉人；上诉人是否表示过对该“同等条件”的放弃。据此，上诉人特提起上诉请求：1、撤销(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决书；2、判令被上诉人立即将佛山市X路X号首层X号商铺以第三人与其签订的《租赁合同》中的同等条件由上诉人优先承租；3、判令被上诉人承担违约责任并承担违约损失（略）元；4、本某、二审诉讼费由被上诉人承担。
光华公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原审第三人李某述称：对原审判决没有意见。
经审查，对原审认定的事实，本某予以确认。
本某认为：本某的上诉争议焦点系上诉人是否享有约定的优先承租权的问题。双方当事人于1999年12月15日签订的《物业租赁合同书》第十三条约定，租赁期满后，如被上诉人继续出租场地，在同等条件下上诉人享有优先承租权。据此，上诉人享有优先承租权的条件有两个，首先是该合同双方正常履行完毕即租赁期满；其次是被上诉人要将讼争铺位用来继续出租。佛山市X区人民法院于2005年5月23日依法作出的业已生效的(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决书已认定了上诉人在租赁期间欠缴2005年3月3日至4月2日的租金的违约事实，而根据双方签订的《物业租赁合同书》第十一条的约定，上诉人拖欠租金和管理费及水费达一个月时间的，视作上诉人违约，被上诉人有权终止合同收回场地。可见，被上诉人终止合同的条件已经成就，且被上诉人在(2005)佛禅法民三初字第X号讼案的诉讼中提出收回铺位的诉请。另外，在上诉人拖欠被上诉人租金的期间内，被上诉人亦向上诉人发出不再续签租赁合同的通知，可见双方签订的《物业租赁合同书》的终止并非正常履行完毕的正常终止，不符合上诉人享有优先承租权两个条件之其中一个条件，故上诉人并不享有其诉请的优先承租权，其认为享有优先承租权及被上诉人承担违约责任的上诉请求无事实依据和法律依据，本某不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费927元，由上诉人叶某负担。
本某决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二00五年十月十九日
书记员李某然
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