原告覃某某
委托代理人伍某某，原告覃某某母亲。
委托代理人葛展翅，博爱（略）事务所（略）。
被告河池市金辉房地产有限责任公司
法定代表人黄某乙，经理。
委托代理人韦建东，广西金城江（略）事务所（略）。
原告覃某某与被告河池市金辉房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2010年3月2日公开开庭进行了审理。本案原、被告及双方的委托
代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2008年10月20日与被告签订了《商品房买卖合同》，决定购买被告出售的盛和苑X号楼X单元X号房屋一套。合同约定面积为112.83平方米,每平方米价格1850.21元。现原告实际得到的房屋产权面积只有106.72平方米，与合同约定的面积减少了5.42。按合同约定，实际面积减少3以内的部分，被告应按购房价格退还原告购房款，超过3以上的部分，被告应按购房价格双倍退还原告购房款。据此，诉请法院依法判令被告退还原告购房款x.7元（其中，减少3以内面积3.38平方米×1850.21元＝6253.7元；减少3以上面积2.73平方米×1850.21元×2＝x元），并承担本案诉讼费。
被告辩称：原告与被告在《商品房买卖合同》中明确约定：商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，按产权面积进行多还少补。因此，原告要求被告双倍退还面积误差比超过3以上部分的购房款没有事实和法律依据。被告按多还少补的方式退还原告购房款x.78元，但原告拒不领取,因此，原告应当承担这一数额范围内的诉讼费用。
经审理查明，原告与被告于2008年10月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以按揭方式购买被告开发的盛和苑X号楼X单元X号房产一套，面积112.83平方米，每平方米价格1850.21元，总房价x元，首付金额x元。合同第五条约定“商品房交付后，产权面积与合同面积发生差异，双方同意按第⑴（为蓝字体）种方式处理：1、双方自行约定：⑴按产权面积进行多还少补（为蓝字体）；⑵、⑶、⑷、此栏空白（为蓝字体）。2、双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3以内的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人不退房的……面积误差比绝对值在3以内部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部份的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
2009年8月14日，河池市房产管理局为原告填发河房权证字第x号房屋产权证，该产权证载明盛和苑X号楼X单元X号房屋面积为106.72平方米，比原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定面积少6.11平方米，相对面积少5.42。原告认为按双方签订的《商品房买卖合同》第五条第⑵项“面积误差比绝对值在3以内部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部份的房价款由出卖人双倍返还买受人”的约定，被告共应退还原告购房款x.7元。但被告认为在《商品房买卖合同》中第五条已明确，当合同约定面积与产权面积发生差异时，按产权面积进行“多还少补”，被告应退还原告的购房款数额为x.78元（1850.21元×6.11平方米）。因两种退款方式数额相差5050.92元。双方经多次协商未果，原告即向本院提起诉讼。
以上事实，有原告提供的复印件：商品房买卖合同（合同编号054）、河房权证字第x号房产证；被告提供的复印件：商品房买卖合同（合同编号054），以及当事人陈述和庭审笔录等在卷为凭，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，其合同内容没有违反国家法律规定，该合同为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。在《商品房买卖合同》中,第五条用填空、选择的办法,明确在商品房交付后，当产权登记面积与合同约定面积发生差异时，有两种不同的处理方式，即1、双方自行约定（之后是⑴、⑵、⑶、⑷几个空白栏），2、双方同意按以下原则处理（之后是可退房或退房款及退款方式、退款数额的计算方法等）。从其字面及内容上可以看出这是两种排它性的处理方式：即选择1就不能再选择2，同样，选择2就不能再选择1，两个选项没有互补性。本案原、被告在《商品房买卖合同》第五条按何种方式进行处理的空白处盖上⑴的蓝体字样，并在该选项1、双方自行约定⑴的空白栏盖上“按产权面积进行多还少补”的蓝体字样。这说明当房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方已经选择“按产权面积进行多还少补”的处理方式。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与产权面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，原告请求被告按购房价格退还部分购房款有事实依据和法律根据，本院应予以支持。但原告请求被告在绝对值超出3的部分双倍退还购房款，因这一请求违反合同约定，本院不予支持。被告以“多还少补”方式退还原告购房款的抗辩理观点，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：
被告河池市金辉房地产有限公司退还原告覃某某购房款x.78元。
案件受理费208元，由被告承担144元，原告承担64元。
上述应给付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本五份，上诉于河池市中级人民法院，并于上诉期满之日起七日内预交上诉费208元（收款单位：河池市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：河池市农行新建分理处，帐号：x）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长唐溪
审判员陈建雄
审判员曾德瑛
二0一0年四月二十七日
书记员卢画
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