原审上诉人(一审第三人)：姜某甲，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市公安局交通治安分局工作人员。
委托代理人：姜某乙，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人：侯胜利，沈阳军区空军法律顾问处（略）。
原审被上诉人(一审原告)：杜某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳洗涤化妆品公司经理。
委托代理人：周继红，辽宁维权（略）事务所（略）。
原审被告：庞某某，男，X年X月X日出生。汉族，沈阳众仁科技实业有限公司经理。
原审被告：沈阳众仁科技实业有限公司。住所地：沈阳市东陵区X乡X村。
法定代表人：庞某某，该公司经理。
姜某甲与杜某、庞某某、沈阳众仁科技实业有限公司（以下简称众仁公司）一般撤销权纠纷一案，原经沈阳市中级人民法院于2003年9月16日作出（2001)沈民初字第X号民事判决。宣判后，杜某不服，向本院提起上诉。本院于2004年10月9日作出(2004)辽民一合终字第91民事裁定，将本案发回沈阳市中级人民法院重审。沈阳市中级人民法院于2005年4月7日作出(2004)沈中民二房初重字第X号民事判决。宣判后，姜某甲不服，向本院提起上诉，本院于2007年8月29日作出（2005）辽民一终字第X号民事判决。已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2008年6月19日作出（2008）辽立二民监字第X号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人姜某甲及其委托代理人姜某乙、侯胜利，原审被上诉人杜某及其委托代理人周继红到庭参加诉讼。原审被告庞某某及众仁公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
沈阳市中级人民法院(2001)沈民初字第X号民事判决认定，杜某与庞某某、众仁公司系债权债务关系，杜某系债权人。座落于沈阳市东陵区X乡X村建筑面积为2004平方米的楼房(幢号2900)原系庞某某所有。庞某某于2001年委托金祥柱、孙祝兰将上述房产予以转让，所获转让款用以偿还银行及他人债务。2001年5月21日，金祥柱、孙祝兰以庞某某的名义与中介方沈阳市荣顺信息服务部东顺分部的张维、买受人姜某甲签订了《房地产经纪合同》，双方约定将上述房产以192万元的价格转让给姜某甲。姜某甲于当日给付金祥柱、孙祝兰买房定金10万元后，于5月22日向沈阳市东陵区房产管理局申请办理产权变更手续。在房地产转让申请审批书“房地产评估价格”一栏中写明为80万元。5月26日，姜某甲在沈阳市房产产权登记发证中心领取了该幢楼房的房屋所有权证。后金祥柱、孙祝兰先后又收取姜某甲交付的购房款170万元。杜某认为庞某某与姜某甲恶意转让房产的行为妨碍了其债权的实现，损害其合法权益，故诉至法院，要求撤销庞某某与姜某甲的房产转让行为。
在一审审理期间，经杜某申请，一审法院委托辽宁隆丰房地产评估有限责任公司对涉案房产的价值进行评估，评估结论为：估价时点2001年5月21日的市场价格为1,292,561.00元。同时，一审法院委托该院诉讼证据鉴定中心对2001年5月22日庞某某委托金祥柱、孙祝兰办理房产买卖手续的公证书中庞某某的亲笔签名予以鉴定，鉴定结论为：该材料中“庞某某”签名不是庞某某所写。杜某、姜某甲对上述鉴定结论均表示无异议，但杜某表示对庞某某2001年5月11日委托金祥柱、孙祝兰转让上述房产的授权委托书无异议。
一审法院另查明，杜某与众仁公司借款合同纠纷一案，业经沈阳市东陵区人民法院审理后予以判决，后进入再审程序。经沈阳市东陵区人民法院再审后，于2001年10月19日作出（2001）东经再字第X号民事判决，判决庞某某于判决生效后十日内给付杜某人民币102.3万元及违约金，众仁公司对上述款项承担连带清偿责任。该判决生效日期为2002年1月7日。
一审法院再查明，沈阳市东陵区人民法院执行庭于2001年5月23日，将该院审理的罗荣秀诉庞某某债务纠纷案件中查封庞某某座落于沈阳市东陵区X乡X村的楼房(幢号2900)解除查封，同时向东陵区房产局送达了(2001)执字第X号协助执行通知书。（其协助执行项目为：将庞某某座落在沈阳市东陵区X乡X村幢号2900，楼层三层，建筑面积2004平方米，解除查封。）
该判决认为，当事人对自己的主张负有举证责任。杜某主张庞某某与第三人姜某甲恶意串通，低价转让房产，对此杜某应证明庞某某与姜某甲有以明显不合理的低价转让财产的事实发生，且双方是出于恶意。本案第三人姜某甲向庞某某支付了相应的对价，根据鉴定单位的评估结果，该对价并不属于明显的不合理低价，故庞某某与姜某甲之间转让房产的行为并不构成以明显不合理的低价转让行为。杜某提出姜某甲“明知”庞某某系杜某的债务人，却以明显不合理的低价购买庞某某的房产，是与庞某某“恶意串通”的结果，并对杜某造成损害等主张，因其没有充分证据证明庞某某与姜某甲有恶意串通的事实，且双方的转让行为不能认定损害了杜某的利益，杜某上述主张没有事实和法律依据，不予支持。判决：驳回杜某的诉讼请求。
宣判后，杜某不服向本院提起上诉，本院经审理，以(2004)辽民一合终字第X号民事裁定，认为原审判决认定事实不清，证据不足，撤销沈阳市中级人民法院(2001)沈民初字第X号民事判决，将本案发回该院重新审理。
沈阳市中级人民法院(2004)沈中民二房初重字第X号民事判决查明的事实除与原审查明的事实一致外。另查明金祥柱、孙祝兰除于2001年5月21日收取姜某甲交付的10万元定金外，之后又收取姜某甲交付的购房款现金10万元，存折170万元（其中于2001年5月22日以罗荣秀的名义存款一笔：40万元；于2001年5月30日以金祥柱的名义存款四笔：66万元、16万元、23万元、25万元）。
该判决认为，庞某某在明知其房屋被法院依法查封的情况下，委托他人与姜某甲签订《房地产经纪合同》，非法处分经国家强制力限制其处分的财产，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(二)项关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让的规定，因此，庞某某与姜某甲签订的《房地产经纪合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。虽然，杜某的诉讼请求是要求撤销庞某某与姜某甲低价转让房产行为，而没有主张合同无效，但由于无效合同具有违法性，法院有权予以干预。因此，法院在当事人不主张合同无效的情况下，可以依职权进行干预。因此，法院在当事人不主张合同无效的情况下，可以依职权进行审查，可以不经当事人申请而主动确认并宣告合同无效。判决：庞某某、姜某甲签订的《房地产经纪合同》无效。
宣判后，姜某甲不服向本院提起上诉。本院(2005)辽民一终字第X号民事判决认定，一审判决认定的事实属实。
另查明，庞某某及其担任法人代表的众仁公司在经营期间对外负有多笔债务，其中债权人罗荣秀、杜某、白坤以众仁公司为被告分别向沈阳市东陵区人民法院提起诉讼。罗荣秀之债权经（2001）东经初字第X号生效判决确定为40.36万元及利息，白坤之债权经（2001）东经初字第X号生效判决确定为10万元及利息，以上两项债权的债务人均为众仁公司。杜某之债权经（2001）东经再字第X号生效判决确定为102.3万元及违约金，其债务人为庞某某，众仁公司承担连带清偿责任。上述三案中，庞某某和众仁公司均未参加诉讼。
2001年1月8日，因罗荣秀诉众仁公司借款协议欠款纠纷案，沈阳市东陵区人民法院依据罗荣秀的诉讼保全申请，查封了众仁公司经营所用的房产，并在房产管理部门办理了查封登记。
2001年3月16日，因杜某诉众仁公司借款协议纠纷案，沈阳市东陵区人民法院依据杜某于2001年1月16日提出的诉讼保全申请和当日作出的民事裁定，再次查封了该处房产，查封执行人员在房产现场张贴了封条及查封公告，并拍摄了现场照片留卷备查。
2001年5月11日，庞某某书面委托金祥柱、孙祝兰出售上述被查封房产，并用所得价款偿还其债务。此时，上述三案的一审判决均已作出。
2001年5月21日，金祥柱、孙祝兰代表庞某某与买受人姜某甲、中介人沈阳市荣顺信息服务部东顺分部签订了《房地产经纪合同》，将本案争议房产以192万元出卖给姜某甲。当日，姜某甲向金祥柱、孙祝兰支付购房定金10万元，金祥柱、孙祝兰为其出具了收款收条。
2001年5月22日，交易双方共同向房产管理机关提出办理房产转让登记的申请。同日，姜某甲的亲属姜某乙以罗荣秀的名义办理银行存款40万元。2001年5月23日金祥柱、孙祝兰代表庞某某向罗荣秀支付借款补偿金3万元，罗荣秀出具了收款收条。同日，东陵区人民法院执行庭出具了收众仁公司支付罗荣秀案件执行款43万元的收据。当日，东陵区人民法院执行庭裁定解除了因罗荣秀对本案争议房产的查封。2001年5月25日，东陵区房产局批准了交易双方的房屋转让申请。2001年5月26日，姜某甲领取了该房的《房屋所有权证》。2001年8月8日，杜某提起本案诉讼，并申请查封了本案争议房产。
该判决认为，本案争议的焦点在于庞某某与姜某甲之间的房屋买卖行为是否违反了法律、行政法规的禁止性规定，是否属于无效的民事法律行为。解决本案争议的关键在于正确认定此房屋买卖合同的效力。从合同性质上看，本案的《房地产经纪合同》属于有中介人参加的、自然人之间转让房屋所有权的房屋买卖合同，从形式要件上看，房屋出卖人庞某某没有参加该合同的签订，而是以授权的方式委托金祥柱和孙祝兰代理其签订了合同。从意思表示上看，该合同的当事人意思表示是真实的。但从合法性上看，庞某某委托金祥柱和孙祝兰出售房屋，金祥柱和孙祝兰与姜某甲、中介人签订合同转让房屋，均发生在该房屋被法院依法查封期间，而转让依法被查封的房地产，是被法律所禁止的。因此，该《房地产经纪合同》在签订之时，即属违反法律禁止性规定的无效合同。虽然本案争议房屋的交易双方在《房地产经纪合同》签订之后，以向债权人罗荣秀履行债务的方式，通过法院执行部门解除了因罗荣秀一案而设置的查封登记，但基于债权人杜某的申请和相应裁定而设置的查封并未解除。虽然未办理查封登记的诉讼保全措施不能对抗已办理查封登记的诉讼保全申请人，但其法律效力并不因此而丧失。故，本案争议房屋的交易双方在因罗荣秀一案设置的查封登记解除后所进行的房屋产权过户行为，仍属于违反法律禁止性规定的无效民事行为。综上，庞某某委托金祥柱、孙祝兰与姜某甲、沈阳市荣顺信息服务部东顺分部签订的《房地产经纪合同》，违反法律的禁止性规定，应当认定为无效。本案一审判决正确，应予维持。故判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，姜某甲称，1、一、二审认定的事实错误。基于杜某的诉讼保全申请而进行的三次查封因违反了法律的相关规定，属无效查封。而法院却认定为有效查封，并基于此作出事实认定，判决姜某甲与庞某某签订的房屋买卖合同无效是错误的；2、原一、二审判决适用法律错误。原判决适用了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条轮候查封、扣押、冻结的规定是错误的，应当适用《民诉法》第九十四条第四款、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条、第十七条、第二十五条第一款的规定来认定此案。要求撤销沈阳市中级人民法院(2004)沈中民二房初重字第X号民事判决及本院(2005)辽民一终字第X号民事判决，认定双方签订的《房地产经纪合同》有效。杜某辩称，1、生效判决不存在认定事实上的错误问题。两级法院判决认定的《房地产经纪合同》无效，并不是依据三次查封而作出的。第一次查封，与罗荣秀案的查封行为在执行方式上不同，不属于重复查封。第二、三次查封不属于生效判决的审理范围，生效判决也没有将该两次查封事实作为认定案件的依据，此申诉理由与本案无关，不能成立。2、生效判决从未适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》这个司法解释，其适用《中华人民共和国城市房地产管理法》是很明确的，所以姜某甲认为生效判决适用法律错误的理由不能成立。综上，姜某甲的申诉理由不能成立，请求驳回其申诉，维持原终审判决。
本院再审认为，原审判决违反法定程序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（四）项、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第182条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，裁定如下：
一、撤销本院(2005)辽民一终字第X号民事判决及沈阳市中级人民法院(2004)沈中民二房初重字第X号民事判决；
二、本案发回沈阳市中级人民法院重审。
审判长娄秀娟
代理审判员韩岩
代理审判员孙艳
二0一0年三月十五日
书记员贺良
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