原告周某某，男，X年X月X日出生，汉族，武冈市人，职员，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人王某某，男，湖南春风律师事务所律师。
被告武冈市城市建设开发公司
住所地：武冈市X路梯云桥X号亭。
法定代表人吴某某，男，该公司经理。
特别授权委托代理人陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，云台中学职工，住湖南省新宁县X镇X路X号X单元X号。
委托代理人袁某某，男，湖南华硕律师事务所律师。
原告周某某与被告武冈市城市建设开发公司商品房预售合同不当得利纠纷一案，本院于2009年6月11日立案受理后，依法适用简易程序由审判员唐少勇独任审判，于2009年7月6日公开开庭进行了审理。代理书记员唐菊华担任记录。原告周某某及其委托代理人王某某、被告武冈市城市建设开发公司的特别授权委托代理人陈某某、委托代理人袁某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称：原告向被告购买其开发的展辉园商品房，并与被告签订了《展辉园商品房预售合同书》，约定2007年10月31日前交房，被告在逾期一年多且未达到法定交房条件下要求原告等人收房，同时要求必须付清1360元的水电开户费、500元的物业备用金及400元的办证费后才验房交钥匙。原告为了早日收房，被迫交纳上述费用。原告认为，商品房不存在“水电开户费”，只存在水电设施安装等建设费用，而水电设施安装等建设费用按照法律法规的规定是应由建设开发单位承担并计入商品房的建房成本及房价中，不应单独再向购房人收取。同时被告未按合同约定及时交付合格房屋已违约，应按约定赔偿原告损失。故请求法院判决：1、被告立即返还原告水电开户费1360元、物业备用金500元及多收取的房产证办证费320元；2、被告按约定承担延期交房的违约金1800元。
被告武冈市城市建设开发公司辩称：2006年11月14日周某鑫与本公司签订了《展辉园商品房预售合同书》，当时是由其委托代理人周某某代为办理购房手续。2009年4月3日经双方协商同意交房，被告按原告的要求赔偿了4500元的延期交房赔偿金，并办理了交房手续。被告认为，1、“水电开户费”不是合同上约定的事宜，不属于本次购房合同的纠纷，同时水电开户费的征收单位是武冈市自来水公司和武冈市电力公司，这一点在交费发票上有明确记载，被告是展辉小区的开发商，“水电开户费”是对该小区各业主进行征收，被告只是协助收费单位作了方便买房人工作，如果买房人认为收错了，那么被告也只能是武冈市自来水公司和武冈市电力公司，而不是被告；2、“物业备用金”是买房人与被告在合法的前提下双方协商约定的条款，被告依合同收取约定的费用是正当的；3、被告没有多收取房产证办证费320元。按照双方合同约定的第十条“乙方负责办理产权证的相关费用”，被告代收的办证费用，因整个小区办证正在进行，尚未结算，所以现在尚不能落实“乙方相关费用”的具体数字。作为被告只可能按实际发票与买方结算，但现在尚未到结算的时间；4、被告在整个合同过程中确实有房屋交接推迟的情况，但已经与原告达成了延期交房的赔偿金额，原告并已领取赔偿金4500元，且房屋已经双方协商顺利完成交接，现在原告再提出赔偿是没有理由的。综上所述，原告提出的诉讼请求既没有事实依据，又没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、展辉园商品房预售合同书，编号为x(复印件，已与原件核对无误)；2、云台中学的收据二张，编号分别为x、x(复印件，已与原件核对无误)。X号证据用于证实原、被告存在合法的商品房预售合同；原、被告约定的交付期限在2007年10月31日以前；被告逾期交房的违约责任为：逾期一个月甲方按住宅300元/套支付租金给原告，不足15日的按半月计算，超过15日不足一月的，按整月租金计算；原告负责办理产权证的相关费用。原告购买住宅应向被告交纳500元的物业管理备用金；X号证据用于证实被告委托云台中学向原告收取了物业管理备用金500元、办证费用400元、水电开户费1360元。
被告对原告所提交的证据的质证意见为：
1、对原告所提交的1-X号证据的真实性没有异议，X号证据中的水电开户费是水电部门委托云台中学的物业管理部代收的，不是被告所收，物业备用金是云台中学的物业管理部代收的。
被告武冈市城市建设开发公司向本院提交了下列证据：
1、展辉园商品房预售合同书(复印件)编号x；2、收费明细表(打印件)；3、周某某的供水入户管网配套建设费发票一张(复印件，已与原件核对无误)；4、周某某的领据一份；5、业主入住告知单(复印件)；6、武冈市电力有限责任公司营销部的证明一份(复印件，已与原件核对无误)；7、房屋权属转移登记的有关规定(打印件)；8、工程竣工验收报告(复印件)。X号证据用于证实原、被告之间存在合法的商品房预售合同；X号证据用于证实原告的缴费情况；X号证据用于证实原告周某某的用水开户费为800元；X号证据用于证实被告已赔偿原告延期交房违约金4500元；X号证据用于证实房屋已经交付；X号证据用于证实居民用电开户费每户为560元；X号证据用于证实办理产权证的相关费用；X号证据用于证实所交付的房屋是合格的。
原告周某某对被告武冈市城市建设开发公司所提交的证据的质证意见为：1、对1-2、4-X号证据的真实性没有异议；2、X号证据是原告起诉后，被告到自来水公司开出的，原告本人没有到自来水公司开户，该费用应由被告承担；3、X号证据所证实的费用应由开发商支付；4、X号证据是从电脑中打印出来的，原告不清楚；5、X号证据是被告工程竣工后向质检部门提出的申请，并不是质检部门验收工程合格的证书。
通过原、被告双方的举证、质证，结合双方当事人的当庭陈某，本院对双方的证据认证如下：
原告所提交的1-X号证据，被告对其真实性没有异议，对该证据的真实性，本院予以认定。
被告所提交的1-2、4-X号证据，原告对其真实性无异议，对其真实性，本院予以认定；X号证据是正式的发票，对该证据的真实性，本院予以认定；X号证据是相关单位的证明，对其真实性，本院予以认定；X号证据是有关部门的文件规定，不宜作为证据使用；X号证据是验收报告，对该证据的真实性，本院予以认定。
根据所认定的证据，本院对本案的事实确认如下：
被告武冈市城市建设开发公司与云台中学合作开发展辉园商品房。2006年11月4日，原告周某某与被告武冈市城市建设开发公司签订了展辉园商品房预售合同书(编号为：x)，合同第七条约定：被告应在2007年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用；第八条约定：被告如未按合同约定期限将该商品房交付原告使用，逾期一个月，被告按住宅300元/套支付租金给原告，不足15日按半月计算，超过15日不足一月的，按整月租金计算；第十条约定：乙方负责办理产权证的相关费用；第十一条约定：原告购买住宅的，应向甲方支付物业管理费(每户每月30元整)，并向被告交纳500元物业备用金；2009年1月，原告所购买的房屋经有关部门验收合格。2009年4月3日，原、被告之间办理了交房手续，原告向被告交纳了水电开户费1360元，物管备用金500元，办证费用400元等费用，收款单位的印章均为云台中学。2009年4月3日，原、被告经协商被告向原告赔偿了延期交房违约金4500元。原告住房的产权证手续现正在办理之中。
本院认为：原告周某某与被告武冈市城市建设开发公司所签订的展辉园商品房预售合同书系原、被告双方真实意思的表示，该合同除第十二条第二款有关物业管理备用金的条款外均真实合法有效，双方均应按合同的约定行使自己的权利，履行自己的义务。云台中学与被告武冈市城市建设开发公司系实际上的展辉园商品房项目的合作开发伙伴，云台中学的行为与被告具有不可分割性，所有的收费都由云台中学收取，足以使原告等人认为云台中学的行为即代表被告的行为，已构成了合同法上的表见代理关系。故在本案中云台中学的收费行为实际代表的是被告的收费行为。云台中学向原告收取水电开户费，被告辩称是受有关部门的委托所进行的收费行为，但未向本院提交有关部门的委托手续，故对被告的此辩称本院不予采信，且住房建设项目收费中无水电开户费这一项目，被告无合同的约定及法律的规定向原告收取水电开户费的行为，已构成不当得利，被告应将该款返还给原告。云台中学向原告收取物管备用金500元，《物业服务收费管理办法》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条，物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位先聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。第十八条，确立物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。物业管理服务价格，由业主委员会根据业主的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。物业管理服务项目和价格应当公布。本案被告武冈市城市建设开发公司作为展辉园商品房项目的开发商，不是物业管理企业，不得巧立名目向业主收取物业备用金。即使是物业管理企业收取物业管理服务费，也应由物业管理企业与业主双方按照政府指导价协商确定。故被告武冈市城市建设开发公司收取500元物业备用金没有法律依据，系不当得利，应予以退回原告周某某。被告辩称收费正当的观点本院不予采信。原、被告在合同中约定由原告负责办理产权证的相关费用，现产权证的手续正在办理之中，有关的费用尚处在不确定的状态，原告称只需80元，这只是公布的房屋登记的收费标准，而实际上所需的费用要待实际发生结算后才能确定，故对原告要求被告返还多收取的房产证办证费320元的诉讼请求，因目前无法确定具体数额，不予支持。因被告已赔付了原告延期交房违约金4500元，且该房屋在2009年1月时已经相关的部门验收合格，故原告再要求被告承担违约金1800元，理由不充分，不予支持。原告称被告的房屋至今尚未竣工验收合格的观点与本案的事实不符，本院不予采信。为此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：
一、被告武冈市城市建设开发公司返还原告周某某水电开户费1360元、物管备用金500元，共计1860元，此款限于本判决生效后5日内付清。
二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告周某某承20担元，被告武冈市城市建设开发公司承担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员唐少勇
二00九年七月十日
代理书记员唐菊华
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