原告（反诉被告）永州XX房地产开发有限公司。
法定代表人李X，该公司总经理。
委托代理人李XX，女，XXXX年XX月X日出生，汉族，永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区X村XXX号。居民身份证号码：x（特别授权）。
委托代理人秦XX，男，汉族，永州市冷水滩区人，住永州市冷水滩区XXX号。。
被告（反诉原告）卢X，男，XXXX年X月X日出生，汉族，住永州市冷水滩区X路中胜家园XX号。。
原告（反诉被告）永州XX房地产开发有限公司与被告（反诉原告）卢X房屋买卖合同纠纷一案，于2009年11月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员王国华担任审判长，审判员黄某成、人民陪审员唐旭参加的合议庭，于2009年12月11日公开开庭进行了审理，代理书记员李豆豆担任记录。原告（反诉被告）永州XX房地产开发有限公司及委托代理人李XX、秦XX，被告（反诉原告）卢X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）永州XX房地产开发有限公司（以下简称梦园公司）诉称并反诉辩称，被告卢X于2005年12月12日在永州市冷水滩区X路中胜花园买住房一套，房号为第二栋X单元XX号房，（房产证号为X号）并签订商品房购销合同。合同约定首期付款x元，在签订合同之日起付清，但被告卢X首期只付款x元，尚欠x元，至2008年1月X号才交清，延期610天。按揭款x元，约定在2006年7月10日前办结按揭手续，但卢X拖延至2007年12月30日才办结按揭手续，延期530天。合同金额为x元，面积补差4389元，总房款x元，已交房款x元，尚欠房款x元，经原告梦园公司多次口头催交所欠房款，拖延不交，并于2007年10月18日向其发出书面催款通知，被告卢X以各种理由至今不给付，按照购房合同第七条第二项之规定，第九条第二项应支付违约金x元。请求人民法院判令被告卢浩支付房款及违约金计x元并承担本案诉讼费。原告（反诉被告）永州XX公司按照合同约定而履行责任，没有违约行为。被告（反诉原告）卢浩反诉请求保护民事权利已超过诉讼时效，不受法律保护。
被告（反诉原告）卢X答辩并反诉称，2005年12月，反诉原告到反诉被告处看房，其销售人员推荐二栋顶楼X号，说与三、四、五、六栋顶层是一样的，并带反诉原告看四栋的顶层样板房，对反诉原告说：只有买第二栋的顶层最合算，反诉原告看过四栋的样板房后，感觉比较满意，便定下了这套房。反诉原告与反诉被告于2005年12月12日签订《商品房购销合同》，合同第三条约定“该号房顶花园及闷顶由业主另加壹万元拥有永久使用权”，但反诉被告在建设过程中，不顾合同约定和反诉原告的强烈要求，擅自取消了屋顶花园的建设，改为全封闭式的坡屋顶。合同约定在2006年8月30日前交房，但反诉被告推迟到2007年8月30日才建好此栋房屋主体，也未出示消防验收合格证和房屋质量综合评定合格证，至今未达交房条件。反诉被告单方将从一楼上电梯口封闭，在电梯口外的小区绿化地带修建门面，使原设计从一楼上电梯改为绕道从二楼上电梯，侵占公用绿化地，影响消防车开到楼底；反诉被告多次违约事实的出现，直接导致反诉原告没有必要交多余房款。按揭贷款x元拖延时间责任在反诉被告，根据消法的相关规定，特向法院反诉，请依法判令：1、驳回本诉原告的诉讼请求；2、判令反诉被告支付赔偿金、违约金x元；3、反诉被告承担全部的诉讼费用。
经审理查明，2005年11月27日被告卢X向原告XX公司付购房定金款x元（后转首付款）。2005年12月12日被告卢浩与原告梦园公司签订商品房购销合同,合同约定：1、在永州市冷水滩区X路中胜家园买住房一套，该套房屋顶花园及闷顶由被告卢浩加x元拥有永久使用权,房号为第二栋X单元X号房，建筑面积约161.5平方米,实际面积以房产局测量为准，多退少补（经测量实际面积为164.76平方米），单价每平方米1346.36元,总价款x元,被告卢浩按首付及银行按揭方式付款，首期款x元，在签订合同之日起付清x元，首付余款x元在2006年5月前付清，按揭部分被告卢浩在所购商品房主体完工后30日办理完银行按揭手续；2、原告梦园公司于2006年8月30日将验收合格商品房交付被告卢浩使用；3、被告卢浩逾期超过15天后付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告梦园公司支付逾期的应付款万分之五的违约金；原告XX公司逾期30日交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被告卢X支付已交房款万分之五的违约金。合同签订同日被告卢X付款x元。2006年5月被告卢X发现本案商品房没有屋顶花园后即向原告梦园公司提出履行屋顶花园的义务，但原告XX公司一直予以拒绝。2006年5月前被告卢浩没有按期付清首付余款x元。2006年6月9日本案商品房主体竣工。2006年7月10日被告卢X没有按期办理x元按揭贷款手续。2006年8月11日土建竣工验收合格。2007年12月26日原告XX公司向被告卢X发出书面催款通知书。2007年12月30日被告卢X办理完按揭款x元手续（2008年2月28日x元划入原告帐上）。2008年1月2日被告卢X转帐支付x元。2008年7月4日商品房消防验收合格。至此，被告卢X共付房款x元（含购房定金款x元），尚欠房款x元至今未付。原告XX公司遂向本院起诉。
另查明：2005年12月12日原、被告签订《中胜家园小区前期物业管理服务协议》，其中，第五项约定：住宅自入伙公告后的第六个月起，开始计算收取当月的物业管理服务费用。2009年1月21日被告卢浩交纳了2008年全年物业管理服务费1580元。原告梦园公司交付商品房有闷顶层但没有屋顶花园。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房购销合同》、收款收据、划款单、验收记要、记录，通知，照片等证据，经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，本案原、被告之间商品房买卖合同成立且有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，被告卢X尚欠原告梦园公司购房款应予给付并承担违约金，被告卢浩逾期付款也应承担违约金，违约金应按合同约定每日万分之五标准计算。《商品房购销合同》第六条约定由被告卢X担办理按揭贷款手续的义务，被告卢X未及时办理按揭贷款手续，同时，被告卢X也无证据证明原告没有履行协助义务，故被告卢X提出的按揭贷款x元逾期付款责任在原告梦园公司意见，本院不予采纳。根据《中胜家园小区前期物业管理服务协议》第五条第五项“入伙后免6个月物业管理费”及被告卢X业已交纳2008年度全年物业管理费1580元的事实，可以认定被告卢X已于2007年7月占有及管理此房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，故被告卢X提出的“消防验收合格证和房屋质量综合评定合格证以及电梯检验合格证全备案后才算正式交房日的意见，本院不予采纳。被告卢X下欠的购房款x元计算违约金时间应是2006年7月10日，原告要求从2007年5月20日开始，本院准许。至于被告卢X反诉原告梦园公司应支付取消了屋顶花园及延期交房的赔偿金、违约金x元的意见。本院认为，2006年5月商品房封顶时被告卢X已经知道取消了屋顶花园并向原告XX公司提出履行屋顶花园的义务被拒、2007年7月被告卢浩已经知道原告XX公司应付逾期交房违约金，根据诉讼时效从知道侵权时开始计算的规定，被告卢X反诉原告梦园公司支付取消了屋顶花园及延期交房的赔偿金、违约金共计x元的诉讼时效应分别从2006年5月、2007年7月开始计算，但被告卢X却没有及时行使权利，一直到本案原告XX公司于2009年11月4日起诉，被告卢X才于2009年11月24日提出反诉，根据《民法通则》第135条民事权利诉讼时效为2年的规定，被告卢X反诉已超过2年诉讼时效的规定，故原告XX公司提出被告卢X反诉请求已超过诉讼时效的意见，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）卢X在本判决生效后十日内给付下欠原告（反诉被告）永州XX房地产开发有限公司购房款x元及逾期付款违约金x元；
二、驳回反诉原告卢X反诉请求。
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1515元，反诉费900元，共计3204元，由被告卢X各负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
（本页无正文）
审判长王国华
审判员黄某成
人民陪审员赵文复
二0一0年一月六日
代理书记员李豆豆
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，
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