原告（反诉被告）刘某甲，男，X年X月X日出生，汉族。
法定监护人刘某，男，X年X月X日出生，汉族，系原告刘某甲之父。
委托代理人刘某乙，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人谭庆宪，湖南湘诚律博律师事务所律师。
被告（反诉原告）长沙市宝利房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区X路X号（大华宾馆）X号楼二楼。
法定代表人杨某丙，总经理。
委托代理人杨某丁，该公司员工。
委托代理人王志强，湖南湘晟律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘某甲与被告（反诉原告）长沙市宝利房地产开发有限公司（以下简称宝利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李建科担任审判长，由人民陪审员殷宪民、严丽君参加的合议庭公开开庭进行了审理，原告刘某甲的委托代理人刘某乙及谭庆宪律师，被告宝利公司的委托代理人杨某丁及王志强律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某甲诉称，2004年1月9日原告与被告签订了商品房预售内部认购协议书，2004年5月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同中约定，原告购买被告开发的长沙市开福区世纪春天住宅小区锦园X栋J座住宅，建筑面积177.08平方米，房价x元，2005年5月31日被告应向原告交房。原告在2004年8月24日向被告首付了房款x元，由于被告方的原因被告在2005年4月28日书面通知原告要求延期交房并要求重新签订合同，在被告的要求下，原告于2005年5月31日又重新与被告签订了《商品房买卖合同》，2004年的合同被被告收回，合同再次约定分期付款，除2004年8月24日已交付的房款x元外，余款x元在2006年5月31日之前分四次付清，该合同第八条约定，在房屋交接期限2006年5月31日之前，被告依照国家和地方人民政府商品房买卖合同的有关规定将符合合同约定并经验收合格，取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告。原告在约定的2006年5月31日交房时间前多次向被告提出房屋存在屋面防水层起壳开裂、金属栏杆锈蚀、花园地面不平整等问题，要求被告在交房前予以解决。2006年5月31日原告携房款34万元到被告售楼部交款收房，但被告既无人收取原告的房款，也未向原告发出交房通知，质量问题也无人提及，2006年6月15日原告找到被告售楼部业务员贾才红交涉，贾才红在原告的纪要上签名证明，此后原告多次找被告要求交款、收房及解决房屋质量问题，无果。时至2007年7月原告才收到被告2007年7月11日《关于支付余款及办理交房手续的通知》，内容为“请于2007年7月20日前依约到我司售楼部交清购房余款，并办理交房手续”，原告在7月17日到被告处付清了余款34万元，7月31日原告收到被告《世纪春天入伙通知书》，在该通知书中被告无理地要求原告从2006年5月31日开始计算物业管理费，并再次强迫原告重签《商品房买卖合同》和补充协议，实际上因质量问题被告一直在刁难原告，并欲毁约不交房给原告。根据合同法的规定及双方的约定，被告应从2007年7月25日《世纪春天入伙通知书》告知之日起向原告承担逾期交房的违约责任，故起诉要求判令：被告向原告支付延期交房违约金x元（此数额暂计算至起诉日)，起诉后至实际交房日继续按每日总房款的万分之四继续计算。
被告宝利公司答辩并反诉称：原告诉称的房屋存在质量问题与事实不符，被告公司的房屋经过有关职能部门验收合格，不存在质量问题。原告诉称2006年5月31日携款34万元交款无人接收等与事实不符，公司业务员贾才红的签名并未证明原告主张事实，事实上是原告经过被告多次催促才在2007年7月17日付清房屋余款34万元。原告延期付款，并拒付合同违约金、煤气开通费、纯净水开通费、物管费等才是造成未顺利交房的直接原因。被告2007年7月11日《关于支付余款及办理交房手续的通知》并非只要求原告交清房款，“并办理交房手续”就包含了交纳纯净水开通费、煤气开通费、物管费等内容。原告无理拖欠被告公司的合同违约金、煤气开通费、纯净水开通费、物管费，反要求被告公司支付违约金，请求人民法院驳回原告无理的诉讼请求。由于2005年5月11日原被告双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定原告购房余款34万元应于2006年5月31日之前分四次付清，而原告人的实际付款日期为2007年7月18日，逾期付款时间共计412天，原告应承担逾期付款的违约责任，故反诉请求判令1、原告向被告支付违约金x元；2、原告向被告支付煤气开通费2450元、纯净水开通费1980元、2006年5月31日至2008年10月18日物管费5620元。
原告刘某甲针对被告宝利公司反诉答辩称：原告未违约，一再要求被告收钱交房，但被告为达到收回预售房屋的目的从2006年5月31日起就一直在收款、交房上违约。被告2007年7月11日《关于支付余款及办理交房手续的通知》要求“2007年7月20日前依约到我司售楼部交清购房余款，并办理交房手续”，这是双方交涉后的重新约定，原告按照要求已在2007年7月17日交清余款，不存在违约事实，而被告却无理拒绝交房，被告至今未交房给原告，被告要求原告交物管费、纯净水开通费1980元、煤气开通费2450元缺乏合同依据，请求人民法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2004年1月9日,原告之父向被告预订了被告开发的世纪春天锦园商品房一套，并交纳了2万元定金，预订房屋后在履行过程中，2005年5月11日原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定买受人向出卖人购买世纪春天锦园X栋J座房屋，建筑面积177.08平方米，房屋总价款x元，合同注明买受人已在2004年8月24日交纳了房款x元，余款x元在2006年5月31日之前分四次付清，合同约定买受人逾期付款30日后，出卖人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同，出卖人同意的，合同继续履行，从合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2006年5月31日前依照国家和地方人们政府的有关规定将经验收合格，取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，如出卖人逾期交房，逾期超过60天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，该合同还对双方其他权利义务予以了约定。2006年5月31日，双方未能按合同约定付款交房。对于未能付款交房的原因，原告指责系被告违约所致，并在庭审中出示了有被告方售楼部业务员贾才红签名的2006年6月15日的情况记录，被告业务员贾才红签名内容为“证明（原告）5月31日（指2006年5月31日）来到售楼部。贾才红2006年6月15日”，被告认为贾才红签名仅认可原告方在2006年5月31日到过售楼部，未证明被告拒收原告的房款及拒绝交房的情况。
另查明，2007年7月11日被告通过特快专递向原告发出《关于支付余款及办理交房手续的通知》，通知中称原告未能按合同约定的2006年5月31日前付清34万元房屋余款，现已逾期一年，从考虑原告的切身利益出发，再次郑重通知原告在2007年7月20日前交清房屋余款，并办理交房手续，同时称如原告不能依约办理付款交房手续，被告将严格依合同约定执行。原告接到被告的通知后在2007年7月17日向被告交纳了房屋余款34万元，而被告在收到原告交纳的房屋余款后在2007年7月25日向原告发出“世纪春天入伙通知书”，通知原告入住所购锦园X栋J座房屋，并要求从2006年5月31日计收原告的物业管理费。由于原告认为从2006年5月31日计收物业管理费缺乏依据，故双方未能办理交房，此后被告又向原告方提出交纳纯净水开通费和煤气开通费的要求，并在2008年3月14日向原告发律师函要求其支付合同违约金x元，2008年9月11日发函称原告在支付合同违约金、煤气开通费及其他费用才能向其交付房屋，否则将收回所售房屋。由于双方间的矛盾无法调和，故原告在2008年10月6日诉至本院。
上述事实有当事人陈述、庭审笔录、世纪春天内部认购协议、世纪春天入伙通知书、商品房买卖合同、贾才红签名的2006年6月15日的情况记录、关于余款及办理交房手续的通知、房屋余款收据、世纪春天入伙通知书、2008年3月14日被告律师函及被告2008年9月11日给原告的函等证据在卷佐证。
本院认为，本案原被告双方间2005年5月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行，在合同约定的2006年5月31日交房期限日双方未能付款交房后，被告在2007年7月11日向原告发出《关于支付余款及办理交房手续的通知》，通知原告在2007年7月20日前交清房屋余款34万元，并办理交房手续，否则将严格依合同约定执行，被告通知的2007年7月20日等应视为对原告付款期限变更的要约，原告收到后未提出异议，并按此实际履行，原告的行为构成承诺，在此要约、承诺达成协议后，原告的付款期限日及被告的交房期限日均应以2007年7月20日为准，而被告通知中“办理交房手续”的内容缺乏具体的约定，不能视为被告所谓交房前交纳纯净水开通费、煤气开通费、2006年5月31日起的物管费等约定。
由于原告已在变更约定的2007年7月20日前向被告交付了房屋余款34万元，被告应按《关于支付余款及办理交房手续的通知》的约定向原告交付房屋，并不得以变更约定未包括的交房前交纳纯净水开通费、煤气开通费、2006年5月31日起的物管费等内容作为抗辩，故被告在2007年7月25日以原告未交2006年5月31日起算的物管费而拒绝交房的行为构成违约，原告有权要求被告支付从2007年7月25日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，但双方在《商品房买卖合同》中约定的按已付房款每日万分之四计算的逾期交房违约金过高，本院酌情调整为按每日万分之二计算。由于原被告双方已变更约定原告的付款期限日为2007年7月20日，故原告在2007年7月17日付房屋余款34万元的行为不构成违约，被告无权反诉要求原告承担延期付款违约责任。而由于原被告变更约定的内容不包括交房前交纳纯净水开通费、煤气开通费、物管费等约定，2005年5月11日的《商品房买卖合同》也未对纯净水开通费、煤气开通费、物管费做出约定，况且未交房的情况下收取物业费也缺乏法律依据，故被告反诉要求原告支付2006年5月31日起算的物管费的请求本院不予支持。同理，由于缺乏合同依据，被告也未提供收费标准的依据，被告无权在交房前要求原告先行支付煤气开通费2450元、纯净水开通费1980元，但鉴于原告庭审中表示愿意在交房后交纳煤气开通费2450元，本院准予被告在交房后向原告收取煤气开通费2450元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告长沙市宝利房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内按已交付房价款x元每日万分之二的标准向原告刘某甲支付从2007年7月25日起至实际交付之日止的逾期交房违约金；
二、反诉被告刘某甲在反诉原告长沙市宝利房地产开发有限公司交房后十日内向反诉原告长沙市宝利房地产开发有限公司支付煤气开通费2450元；
三、驳回反诉原告长沙市宝利房地产开发有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1840元，反诉受理费901元，由被告（反诉原告）长沙市宝利房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长李建科
人民陪审员严丽君
人民陪审员殷宪民
二00九年四月八日
代理书记员张凡
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