原告上海xx娱乐厅，住所地上海市闸北区X路xx弄。
法定代表人马xx，职务经理。
委托代理人冯xx，上海市xx律师事务所律师。
被告徐xx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闸北区X路。
委托代理人郑xx，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区X路xx弄。
被告上海闸北区xx敬老院，住所地上海市闸北区X路。
法定代表人孙xx，敬老院院长。
原告上海xx娱乐厅诉被告徐xx、上海闸北区xx敬老院占有排除妨害纠纷一案，本院于2010年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蔡xx独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯xx、被告徐xx及其委托代理人郑xx、被告上海彭盛敬老院的法定代表人孙xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海xx娱乐厅诉称，原告与第一被告徐xx于2004年4月签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定原告将上海市闸北区X路xx弄房屋出租给被告经营使用，自2004年6月15日起，至2010年6月14日止，年租金12万元。自2007年6月起，被告长期拖欠租金。原告曾多次催讨，均无果。现双方约定的租期已届满，但被告拒绝返还房屋。现请求判令被告迁出并返还其承租的房屋，判令被告支付房屋使用费（自2010年6月15日起，至被告实际迁出并返还房屋之日止，每月1万元计算）。诉讼费由被告负担。
被告徐xx辩称，双方所签合同及协议约定的租赁期限已届满并且被告徐xx仍占有使用该房屋无异议。但2007年6月，双方曾有口头约定，原告同意该房屋由被告徐xx在租期届满后继续承租5年。再则，当初协商时，原告同意出租给被告徐x平方米的房屋，并同意2007年6月后将缺少的100多平方米房屋出租给被告徐xx，租金则相应调整。但此后，原告并未兑现该承诺，致使被告徐xx无法办出相关的证照。现同意向原告支付相应的每月1万元的租金，但不同意迁出并返还系争房屋。
被告上海闸北区xx敬老院辩称，与第一被告曾有过协议。2009年5月1日，第一被告加盟第二被告经营，每月支付2000元管理费，但双方的加盟协议于2010年5月31日已经终止。第二被告并没有在系争房屋经营，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年4月27日，原告与被告徐xx签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市闸北区X路xx弄二楼全部、一楼南面大堂、厕所一半及厨房出租给被告徐xx经营养老院。租期自2004年5月1日起至2010年5月31日止；月租金1万元，年租金12万元；租金每六个月支付一次。被告徐xx对该房屋的水、电、广告等进行装修，事先必须征得原告同意，同时不得对所租房屋进行任何改建和增建。被告徐xx对该房屋内外所进行的装修及建造的设施合同期满后均无条件留给原告。合同期满后，被告徐xx不得以任何理由拖延交房。否则原告将请有关部门强制搬出，并追究被告徐xx因此而造成的经济损失。该合同末尾处附：3年以后根据被告徐xx的经营情况再协商北厅的租赁问题。不久，双方又签订《补充协议》，双方同意将租赁期限改为自2004年6月15日起，至2010年6月14日止。此后，被告徐xx即长期在该房屋内经营养老院。自2007年7月15日起，被告徐xx未再向原告支付给租金。2009年7月15日和2009年9月，原告两次向被徐xx发函，要求被告徐xx支付拖欠的租金，但均未果。
2004年5月，被告徐xx向原告支付押金1万元。
2010年6月14日双方之间约定的租赁期限届满后，未再就系争房屋续签订租赁合同，但被告徐xx仍占有、使用该房屋。2009年5月1日起，被告徐xx挂靠上海闸北区xx敬老院经营，至2010年5月31日结束。双方签有协议。为此，被告徐xx向被告上海闸北区xx敬老院支付了相关费用。
审理中，被告徐xx不同意原告要求迁出系争房屋的诉讼请求，提出当初原告曾同意将出借给被告徐xx的房屋面积增至500平方米，但此后原告并未兑现，致使被告徐xx无法办出相应的证照。再则，被告徐xx曾多次向原告反映该房漏水的问题，但均未能解决，为此被告徐xx数次出资对该房屋进行维修。但被告徐xx表示，对其出资对该房屋进行维修的问题，本案中不提起反诉，对此将另行依法解决。对于拖欠的租金和使用费则同意支付，但要求与其已经支付的维修费相折抵。被告上海闸北区xx敬老院提出，其未在该房内经营，与被告徐xx之间的协议已于2010年5月31日结束，请求驳回原告对第二被告的起诉。原告则认为，双方的合同期限已届满，此后未再续签租赁合同，被告徐xx应按约定迁出该房屋。至于被告徐xx出资维修的费用问题，由于原告单位负责人多次更换，目前对被告徐xx提出的维修费用不认可。如被告徐xx就此提起诉讼的，原告相信人民法院会依法做出裁决。现原告坚持要求被告徐xx迁出系争房屋，要求被告徐xx向原告支付自2010年7月15日房屋使用费，每月1万元，至被告徐xx迁出系争房屋之日止。
本院认为，原告与被告徐xx于2004年4月就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及此后双方签订的《补充协议》，是当事人真实意思表示，不违反有关法律或者行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。2010年6月14日，双方所签的合同及补充协议期限届满后，原告与被告徐xx未再就系争房屋续签租赁合同，被告徐xx在双方所签订合同及补充协议期限届满后，再继续占有、使用系争房屋，无事实和法律依据。现原告要求被告徐xx迁出系争房屋的诉讼请求，于法有据，且符合双方的约定，可以支持。被告徐xx迁出系争房屋的同时，应合理安置目前仍在系争房屋内生活的老人。双方所签合同及补充协议期限届满后，被告徐xx继续占有、使用该房屋，应按合同约定的数额向原告支付使用费。被告徐xx表示，就该房屋的维修费用，在本案中不提起反诉，对此将另行依法解决，是其真实意思表示，与法不悖。由于目前仍有部分老年人继续生活系争房屋内，故被告徐xx迁出系争房屋的期限，可适当放宽。由于被告上海闸北区xx敬老院并未在系争房屋中实际经营，且其与被告徐xx之间的挂靠协议已结束，故原告要求被告上海市闸北区xx敬老院迁出系争房屋的诉讼请求，无事实和法律依据。原告与被告徐xx的租赁合同期限届满后，原告应将收取的押金1万元退还被告徐xx。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告徐xx（含其所有的物品）于本判决生效之日起九十日内，迁出上海市闸北区X路xx弄房屋；
二、被告徐xx应向原告上海xx娱乐厅支付房屋使用费（自2010年7月15日起至被告徐xx迁出上海市闸北区X路xx弄房屋之日止，每月x元计）；
三、原告上海xx娱乐厅其余的诉讼请求，不予支持；
四、原告上海xx娱乐厅于本判决生效之日起十日内，退还被告徐xx押金x元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，减半收取65元，由被告徐xx负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员蔡国华
书记员吴晓婕
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