原告常某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人阳传泽，湖南通程律师集团事务所律师。
被告浏阳市天际置业有限公司，住所地浏阳市X镇X村。
法定代表人顾某，董事长。
委托代理人肖某力，湖南众议律师事务所律师。
原告常某某与被告浏阳市天际置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2009年2月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员陈建勇担任审判长，审判员曾光、何桂海参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员袁昆担任记录。本案原、被告各自委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常某某诉称，2006年11月13日，原告购买了由被告名下的龙舟会所产权式酒店X号房，双方签订了一份《商品房买卖合同》。原告依约向被告支付了x元房款及办理产权的费用3774元。同时，原告委托被告对该房屋进行经营管理，由被告每月返还租金。但被告至今不但一直未办理房产权证，而且拖欠原告返租金6078.24元。故原告依照双方签订的合同，有权要求被告退还购房款及代办产权证相关费用，并支付违约金。也有权要求被告支付拖欠原告的返租款。故请求法院判令被告承担违约责任,退还购房款x元及代办产权证费用3774元，支付违约金674.88元,共计x.88元；2、判令被告支付原告返租金6078.24元。
被告浏阳市天际置业有限公司辩称，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，因为被告根据约定已办理了相关手续，并未违约，故不应承担违约责任。另原告要求支付返租款属于另一法律关系，应另案处理。
原告常某某为主张其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：
1、原告身份证明，拟证明原告的基本情况；
2、被告企业注册登记资料，拟证明被告的基本情况；
3、被告在报纸上刊登的广告，拟证明被告龙舟会所产权式酒店的购买方式；
4、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的房屋买卖关系，双方的权利及义务的约定等事实；
5、天际•凤凰岛之“龙舟会所”委托经营管理合同，拟证明原告将所购买的房屋返租给了被告，双方存在租赁关系；
6、授权委托书，拟证明原告已交付被告办理有关房产证钱款的事实；
7、收据、购房款收款联、建设银行转账凭条，拟证明原告向被告支付房款及办理房产证费用，已履行了约定的义务的事实；
8、被告致歉书及未返金额计算表，拟证明被告违约，未依约及时支付返租款的事实；
9、原告致被告的信件，拟证明原告曾向被告主张合同权利，要求退房的事实。
对原告提交的证据，被告浏阳市天际置业有限公司提出如下质证意见：
对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性均无异议，但对证据9，被告是否收到不清楚。
被告浏阳市天际置业有限公司在举证期限内未向本院提交证据。
本院对原告常某某提交的证据作出如下认证：
对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，因被告对其真实性均无异议，且证据均符合客观性、关联性、合法性，故本院均认定有效。
根据上述有效证据，结合原、被告陈述，本院查明事实如下：2006年11月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告龙舟会所X号房一间，房屋总价款为x元。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。2006年11月11日，原、被告又签订了《天际•凤凰岛之“龙舟会所”委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），合同约定：甲乙双方在正式签订“龙舟会所”《商品房买卖合同》时须附此天际•凤凰岛之“龙舟会所”委托经营管理合同。并约定1、乙方（即原告）自愿将所购天际•凤凰岛之龙舟会所X号房委托给甲方（即被告）进行统一的酒店管理。甲方承诺乙方所购“龙舟会所”X号房在委托经营期满后可由甲方按原价回购，但乙方须在委托期满前一个月向甲方书面提出，甲方在书面提出后二个月内将原房款交给乙方，并同时收回房屋。双方约定委托经营管理期限为100个月，合同到期后再另行续约。其中3.3条约定:在2006年11月优惠活动期间双方签订《委托经营合同》后，甲方将最后24个月的委托经营返款提前支付给乙方，此委托经营返款可直接冲抵房款。根据上述两份合同约定的方式，原告购买被告房屋总价本应为x元，由于签订了《委托经营管理合同》，被告每月应支付原告888元的返租金（实际每月返租金为825.84元），计算两年共应支付x元给原告，根据该合同的约定冲抵后，原告实际只需支付被告购房款x元。2006年11月14日，原告按合同约定支付了x元购房款。2007年3月8日，原告支付了3774元的代办房产证费给被告。此后，被告按合同约定将原告的房屋在产权登记机关备案，但至今未取得房屋产权证。另被告从签订《委托经营管理合同》之日至原告起诉期间，在向原告支付返租金期间，2007年12月、2008年1、2、10、11、12月的返租金共计4955.04元及利息297.36元一直未支付给原告。原告曾告知被告要求解除合同并退还购房款，被告未予同意，双方协商未果，原告遂诉至本院。
本院认为，本案原、被告之间存在两个不同的法律关系，一是基于商品房买卖合同而形成的买卖合同关系，另又基于《天际•凤凰岛之“龙舟会所”委托经营管理合同》形成的房屋租赁关系；在原、被告之间的买卖合同关系中，原告按合同约定支付了购房款，并支付了代办产权证费用，被告就应当配合有关房屋管理部门及时办理房产证。现因房屋产权证一直未能办理，原告依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定要求被告退还购房款以及代办证费用，被告虽有违约之事实，但从该条款约定的具体内容和表述上看，原告并无证据证明未及时办理产权证系被告的责任导致。且该条款应当属于在“双方同意”前提下的“选择性”条款，既可选择第1项退房退款并赔偿损失，亦可选择第2项不退房，只按已付房价款的0.5％的数额支付违约金。从本案原告购房之用途来看，原告购房并非用于自住，而是将房屋返租给被告进行经营管理，租期为100个月，且到期后，被告有权按原价回购该房屋，足见原告购买该房并不是为了获得该房的使用权或处分权，仅仅是从中获得租金这一收益权，因此房产权证未能及时办理，并不影响或妨碍原告购房目的即收益权的实现，只要被告能按约及时支付原告租金，并在委托经营管理合同有效期内积极办理房产权证，原告的合法权益就能得到最有效的保障。故本院对原告要求解除买卖合同，并要求被告退还购房款及代办产权证的诉讼请求不予支持，但被告应当依约定承担支付违约金的赔偿责任；原、被告签订了《天际•凤凰岛之“龙舟会所”委托经营管理合同》，被告应当依约定及时支付原告返租金，现被告未支付返租金，原告有权要求被告依约定支付返租款，故本院对原告要求被告支付返租金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、浏阳市天际置业有限公司于本判决书生效后10日内支付常某某违约金337.44元;
二、浏阳市天际置业有限公司于本判决书生效后10日内支付常某某返租金5252.4元；
三、驳回常某某要求浏阳市天际置业有限公司退还购房款及代办产权证相关费用的诉讼请求；
如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1750元，由常某某负担750元，由浏阳市天际置业有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长陈建勇
审判员曾光
审判员何桂海
二ＯＯ九年六月十六日
书记员袁昆
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