上诉人（原审原告）株洲市兴城房地产开发有限责任公司。住所地株洲市石峰区X路X-X号。
法定代表人郭某，董事长。
委托代理人毛明扬，湖南湘江律师事务所律师。
委托代理人肖某蓉，湖南湘江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）株洲汇宇房地产开发有限公司。住所地株洲市荷塘区X路X号X栋X号。
法定代表人刘某，董事长。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师。
委托代理人易瑧，湖南百杰律师事务所律师。
上诉人株洲市兴城房地产开发有限责任公司（以下简称兴城公司）因与被上诉人株洲汇宇房地产开发有限公司（以下简称汇宇公司）物权确认纠纷一案，不服株洲市荷塘区人民法院（2009）株荷法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2009年9月16日在本院第十四审判庭公开开庭审理了本案，上诉人兴城公司的委托代理人毛明扬、肖某蓉与被上诉人汇宇公司的委托代理人易瑧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告与被告于2007年6月29日签订了一份兴城综合楼项目转让协议，原告将其完成前期开发的位于株洲市X路X号的兴城综合楼（现名为汇宇芳庭）工程项目整体转让给被告，双方同时签订了一份兴城综合楼转让协议支付协议。上述两份协议确定了双方就本案工程项目汇宇芳庭的权利义务。原告已依约完全履行了自己的义务，本案工程项目汇宇芳庭已转由被告开发。为进一步确认该项目的产权归属问题，2008年6月2日，双方与项目原土地使用权人株洲市X镇企业供销总公司又签订了一份关于进一步确认汇宇芳庭项目产权归属的协议书，根据该产权归属协议书第二条规定：本案汇宇芳庭项目住宅X号、X号、X号、X号、X号、X号及顶层房屋归原告所有，并由被告办理房产证、土地证。尔后，房号变更，经确认，汇宇芳庭项目的16套房屋为X号、X号、X号、X号、X号、X号，顶层1701-X号房屋。现在被告已完成汇宇芳庭项目的开发，但未依约向原告履行交付房屋及办理登记、房产证、土地证相关手续的义务。在被告与其他案外人的债务纠纷中，株洲市中级人民法院已查封了被告开发的汇宇芳庭项目名下，建筑在株国用（2008）AX号宗地上房号为X号、X号、X号除外的全部房产。同时房号为X号、X号、X号房屋被预留物业管理用房使用。
原审认为，本案争议的焦点：一、合同的效力如何认定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告与株洲市X镇企业供销总公司签订的汇宇芳庭项目产权归属协议书，因法律没有另外规定及三方当事人没有约定该合同生效的条件，该合同是三方当事人之间的一种合意，并没有违反法律规定，所以，该合同成立并生效。二、对株洲市X路X号汇宇芳庭16套房屋能否确认为被告所有，能否办理房屋交付手续，并予以备案、办理房产证、土地证等相关交付手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，不动产物权依法获得承认和保护的依据。在被告与其他案外人的债务纠纷中，株洲市中级人民法院对被告开发的汇宇芳庭项目名下的房产除3套（房号为X号、X号、X号）外进行全部查封，因原、被告双方对本案争议的房屋归属问题没有到房屋所在地的房屋管理部门进行预告登记或登记，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。三方签订协议中归属原告的房屋部分不得对抗株洲市中级人民法院已查封争议的房产，同时，本案争议的房产是原告方的一般债权，不存在优先受偿。《中华人民共和国物业管理条例》第三十条，建设单位应当按照规定在物业管理区域配置必要的物业管理用房。未被株洲市中级人民法院查封的3套房子，其目的是预留给该物业管理区域作物业管理用房，被告已提供了证据证明该3套房屋是该物业管理区域作物业管理用房使用。故，原告要求确认株洲市X路X号汇宇芳庭X号、X号、X号、X号、X号、X号、顶层1701-X号共16套房屋为原告所有及被告立即为原告办理位于株洲市X路X号汇宇芳庭X号、X号、X号、X号、X号、X号、顶层1701-X号共16套房屋的交付手续：即签订购房合同并予以备案，办理上述房屋的房产证、土地证等相关交付手续的请求，本院不予支持，原告因合同而产生的权益保护，应另案提起诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告株洲市兴城房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本案受理费x元，由原告株洲市兴城房地产开发有限责任公司承担。
一审宣判后，兴城公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法判决：1、确认株洲市X路X号汇宇芳庭X号、X号、X号、X号、X号、X号、顶层1701—X号共16套房屋为上诉人所有；2、被上诉人为上诉人办理位于株洲市X路X号汇宇芳庭X号、X号、X号、X号、X号、X号、顶层房屋1701—X号共16套房屋的交付手续，即签订购房合同并予以备案，办理上述房屋的房产证、土地证等相关交付手续。其上诉的主要理由是：1．一审关于物业用房的确定系认定事实错误；2．上诉人要求确权，符合法律规定，一审判决不予确权没有法律依据；3．一审判决适用法律不当，不应适用《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。
被上诉人汇宇公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求驳回上诉，维持原判。
二审对原审查明的事实予以确认。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系物权确认纠纷，双方当事人争议的焦点是：1、上诉人兴城公司享有的是物权还是债权；2、被上诉人汇宇公司是否还能履行房屋交付、过户等义务。关于上诉人兴城公司享有的是物权还是债权的问题。本案上诉人兴城公司所主张确权的房屋其并未办理登记手续，物权未设立，其是依据与被上诉人汇宇公司订立的《兴城综合楼项目转让协议》及《兴城综合楼转让协议支付协议》而主张所有的，其所享有的是债权而非物权。上诉人要求确认株洲市X路X号汇宇芳庭X号、X号、X号、X号、X号、X号、顶层1701—X号共16套房屋为其所有的依据不足，本院不予支持，一审判决不予确权正确。
关于被上诉人汇宇公司是否还能履行房屋的交付、过户等义务的问题。由于债权不具有对世性，只有存在履行可能时，才能请求对方履行。经审查，株洲市X路X号汇宇芳庭1701、1702、1703三套房屋已被作为物业用房，除这三套之外的汇宇芳庭项目名下、建筑在株国用（2008）AX号宗地上的其余房产均被本院在另案中查封，因此，上诉人兴城公司本案所主张的房屋被上诉人汇宇公司已无法履行房屋的交付、过户等义务，故其要求被上诉人汇宇公司就本案16套房屋签订购房合同并予以备案、办理房屋的房产证、土地证等相关交付手续的诉讼请求本院不予支持。上诉人认为物业用房的确定系认定事实错误，其主张依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人兴城公司的上诉理由均不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费x元，由上诉人株洲市兴城房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长羊敏
审判员胡舜铜
代理审判员梁雄文
二00九年九月二十八日
书记员吴倩
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